（2016）粤13民终第297号
裁判日期: 2016-07-01
公开日期: 2017-07-04
案件名称
陈某江、吴某租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省惠州市中级人民法院
所属地区
广东省惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈某江,吴某,莱兴达公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤13民终第297号上诉人(原审被告)：陈某江，男，汉族，1967年5月14日出生，住址：广东省陆丰市。委托代理人：张德惠，广东标远律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：吴某，男，汉族，1990年10月25日出生，住址：湖北省通城县。委托代理人：李香利，黄师荣，均系广东兆丰律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：莱兴达公司，住所地：惠州市仲恺高新区24号小区红旗商业广场。法定代表人:皮志坚。上诉人陈某江与被上诉人吴某、莱兴达公司租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2015）惠城法仲民初字第914号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见2015年7月29日，原审原告吴某向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、判决被告一返还原告转让费150000元；2、判决被告一返还原告广告宣传费20000元；3、判决被告一赔偿原告装修工程款60800元；4、判决被告一支付原告违约金20000元；5、判决被告二对上述1-4项诉讼金额承担连带赔偿责任；6、请求判决本案诉讼费用由两被告承担。(以上1-4项诉讼请求合计250800元。）主要事实和理由是：经被告一同意，原告于2014年4月15日受让了郭某彬经营的位于被告一商场的惠州市仲恺高新区远宏通讯店某手机专柜，支付转让费150000元，并于2015年1月8日与被告一签订了《租赁合同》（合同编号为LSD-A-A001)，约定被告一将位于惠州市仲恺高新区惠风五路XX号的莱兴达购物广场第一层第XX号商铺出租给原告经营手机，商铺建筑面积为124平方米，实际使用面积为87平方米，租赁期限为4年（即自2015年1月1日起至2018年12月31日止），租金标准为10000元/月，并约定在合同订立后7日内原告一次性缴纳19500元给被告一作为租保证金（该款已包含在转让费中）。合同还对租金交付方式、合同解除、违约责任等进行了约定。合同订立后，原告依约向被告一缴纳了广告宣传费20000元。被告一向原告出具了收款收据，并交付了商铺。原告委托第三方对该商铺装修工程进行施工，支付装修工程款60800元。后被告一因拖欠该商场业主的租金，其与业主的《房屋租赁合同》于2014年11月3日由惠州市惠城区人民法院作出的（2014)惠城法仲民初字第3号《民事判决书》判决解除，导致原告与被告一签订的《租赁合同》无法履行。2015年4月1日，被告一发出《公告》宣布全面暂停营业。2015年6月8日，被告一与被告二签订《房屋租赁资产处理合同书》，约定由被告二出面解决被告一欠付的房东租金、水电费、供应商、商户的货款、保证金、广告宣传费、员工工资等费用，如何处理及处理的价款由被告二与债权人协商解决，由被告二直接支付给各债权人。自此，被告一的债权债务转让给了被告二。原告认为，被告一在明知道其与业主的《房屋租赁合同》可能被解除的情况下，仍与原告订立《租赁合同》，并最终导致《租赁合同》无法履行，其行为己构成违约，严重损害了原告的合法权益，应当承担违约责任并赔偿原告损失。被告二作为被告一债权债务的买受人，应当对原告的损失承担连带赔偿责任。为此，故原告向提起诉讼。被告陈某江辩称：一、《房屋租赁资产处理合同书》是买卖合同，不是原告诉称的债权债务转让协议。合同第一条约定莱兴达公司将商场内资产转让给答辩人，该资产是莱兴达公司所有，是物权不是债权，因此不是债权转让；合同第二条对价款进行了约定“作为上述资产转让对价，乙方出面解决甲方欠付的房东租金、水电费、供应商、商户的货款、保证金、广告宣传费、员工工资等费用。”同时还约定了“乙方如何处理及处理的价款由乙方与债权人协商解决”。处理的方式可以是代莱兴达支付、也可以是收购原告的债权，也可以是原告诉称的债务转移，任何方式都可以是合同约定的“出面解决”。由于答辩人与各商户能否达成协议、达成何种协议，以及协议价款数额均是不确定的，且合同没有约定不能达成协议时如何处理，因此该条是对合同价款的约定，并非债务转移，且该合同属于价款约定不明的买卖合同。答辩人与莱兴达公司之间的买卖合同是独立的法律关系，与原告无关。原告诉请答辩人为莱兴达的债务承担连带责任没有事实和法律依据。二、原告诉请答辩人对莱兴达公司的债务承担连带责任的理由是莱兴达公司将其对原告的债务转移给了答辩人，该理由更是站不住脚，理由是：《合同法》第八十四条规定“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”本案中，《房屋租赁资产处理合同书》第二条约定了“乙方如何处理及处理的价款由乙方与债权人协商解决”，而答辩人曾与原告协商按其货款、保证金的总额的五折收购其债权，原告并没有同意，也未与答辩人达成任何债务转移协议，原告现诉称是债务转移没有事实依据，但即便非把该条看成是债务转移，债权人没有同意，根据法律规定，合同未生效，原告诉求仍然没有法律依据。三、答辩人与莱兴达公司签订的《房屋租赁资产处理合同书》仅约定了答辩人为莱兴达出面解决商户的货款、保证金、广告宣传费三项，原告诉求的转让费、装修损失、店庆费、违约金等与答辩人无关。四、答辩人“出面解决”莱兴达公司与各商户纠纷的方式均是按货款、保证金的总额的五折收购各商户的债权，现仅原告等四户没有同意。在答辩人与莱兴达公司签订《房屋租赁资产处理合同书》时，双方就已预见到可能有个别的商户或供应商不肯同意答辩人提出的方案，因此在《房屋租赁资产处理合同书》之外，答辩人又另行支付了莱兴达公司五十万元，目的就是为了用于其应对这种情况发生。综上所述，原告诉请答辩人承担连带责任没有事实和法律依据，应当驳回其诉讼请求。被告莱兴达公司未作答辩，亦未到庭参加诉讼。原审法院查明的事实原审法院经审理查明：2015年1月8日，原告与被告莱兴达公司（以下简称“莱兴达公司”）签订了《租赁合同》（合同编号：LSD-A-XXXX),约定被告莱兴达公司将位于惠州市仲恺高新区惠风五路XX号的莱兴达购物广场第一层第XXXX号商铺出租给原告销售手机；商铺建筑面积为124平方米，实际使用面积为87平方米；租赁期限：自2015年1月1日起至2018年12月31日止；租金每月10000元。双方还就其他事项进行约定。合同签订当日，原告向被告莱兴达公司交纳宣传费20000元，为此被告莱兴达公司向原告出具了收款收据。后被告莱兴达公司因拖欠房租与商场的转租人发生纠纷，并由转租人起诉至本院，本院作出（2014）惠城法仲民初字第3号民事判决，解除被告莱兴达公司与转租人的转租赁合同关系。被告莱兴达公司于2015年4月1日发出公告，自2015年4月1日起莱兴达购物广场暂停营业，后未再继续营业。2015年6月8日，被告莱兴达公司与被告陈某江签订了《房屋租赁资产处理合同书》，该合同书的主要内容有：甲方（即本案被告莱兴达公司）将商场内的一切可移动或可拆除设备、固定装修等转让给乙方（即本案被告陈某江），作为上述资产转让对价，乙方出面解决甲方欠付的房东租金、水电费、供应商商户的货款、保证金、广告宣传费、员工工资等费用，如何处理及处理的价款由乙方与债权人协商解决，由乙方直接支付给各债权人，资产转让对价是以甲方所欠债务总额计算，而非乙方与债权人议价后支付的价款。2015年7月29日，原告诉至本院，要求判如所请。庭审中，原告陈述称，商场在2015年4月1日停业后，其撤走了货物，后专柜中的货架被强行拆除。被告陈某江陈述称2015年8月开始，涉案商场由其在经营。另查，2014年4月15日，原告与李某签订了《门面转让合同》，双方约定：李某将位于惠州市仲恺高新区惠风五路XX号的莱兴达购物广场第一层XXXX商铺的众佳通讯手机专柜转让给原告使用，转让费为人民币150000元；李某与原房东所签订的租赁合同到期时间为2015年10月23日。原告分别于2014年4月15日、2014年5月30日、2014年6月30日共计向李某支付转让款人民币150000元。随后原告委托惠州市仲恺高新区热度广告装饰经营部对该商铺进行装修，该经营部于2014年7月15日向原告出具了“装修款60800元”的《收款收据》。原审法院判决理由和结果原审法院认为，原告与被告莱兴达公司签订的租赁合同系双方的真实意思表示，内容合法有效，对双方均具约束力，双方均不得擅自单方解除或终止。被告莱兴达公司在租赁合同签订后，因与商场的转租人发生纠纷，并诉诸于法院，于2015年4月1日发出公告暂停营业后未再营业，亦无证据显示被告莱兴达公司在停业后对涉案商场的装修装饰物与各经营者进行协商处理，于2015年6月8日直接与被告陈某江签订了《房屋租赁资产处理合同书》，将涉案商场一切可移动或可拆除设备、固定装修等转让给被告陈某江，作为上述资产转让对价，由被告陈某江解决其欠房东、商户、供应商、员工等债务，并由其直接支付给各债权人。该约定应认定为被告莱兴达公司将涉案商场的债务转移给被告陈某江。该合同虽没有原告的签名，但原告依据该合同向被告陈某江主张权利，应视为其对该合同效力的追认。故，被告莱兴达公司应承担的赔偿责任，应由被告陈某江承担。对原告主张的经济损失，本院确认如下：转让费150000元、装修费60800元、广告宣传费20000元，原告以上损失合计230800元。因被告莱兴达公司单方解除了租赁合同，导致原告无法经营，原告为经营而支出的转让费、广告宣传费、装修损失费等，结合双方租赁期限与合同履行时间，应由被告陈某江承担123988.67元。其中，转让费应以原租赁合同剩余租期18个月为限，至被告莱兴达公司停业时已履行11.5个月，据此确认54166.67元（150000元×6.5个月÷18个月）；装修费，从原告提供的收据显示原告在2014年7月15日前已完成装修，在2015年1月8日又与被告莱兴达续租4年，即48个月，故应以53.5个月为限，至被告莱兴达公司停业时已履行8.5个月，据此确认51072元（60800元×45个月÷53.5个月）；广告宣传费，按48个月折算，扣除已履行的3个月，确认18750元（20000元×45个月÷48个月）。原告与被告莱兴达公司签订的租赁合同中并未对被告莱兴达公司单方解除合同违约金进行约定，故原告主张被告莱兴达公司支付违约金20000元的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。被告莱兴达公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，不影响本案审理，依法应作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第八十四条、第九十四条，第九十七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告陈某江应于本判决生效之日起五日内向原告吴某赔偿转让费、广告宣传费、装修费损失合计人民币123988.67元。二、驳回原告吴某的其他诉讼请求。本案受理费5062元，由原告吴某负担2582元，由被告陈某江负担2480元。当事人二审的意见上诉人陈某江不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销(2015)惠城法仲民初字第914号《民事判决书》，改判退还被上诉人吴某质保金及装修损失费的责任由被上诉人莱兴达公司承担，上诉人不负责任。二、上诉费用由被上诉人负担。主要事实和理由：一审法院认定《房屋租赁资产处理合同书》所约定内容为债务转移没有事实和法律依据。一审法院作出判决的理由是上诉人与被上诉人莱兴达公司签订的《房屋租赁资产处理合同书》第二条有这样的内容“作为上述资产转让对价，乙方出面解决甲方欠付的房东租金、水电费、供应商商户的货款、保证金、广告宣传费、员工工资等费用。如何处理及处理的价款由乙方与债权人协商解决，由乙方直接支付给各债权人”。上诉人认为一审法院将该条款理解为债务转移是错误的，判决上诉人全部承担莱兴达公司的债务严重侵害了上诉人的合法权益。理由是：1、债务转移必须有明确的债权人的名称，但该条并没有吴某的姓名。虽然有“供应商＼商户”这样的表述，但“供应商＼商户”究竟包括了哪些人，是否包括被上诉人吴某?合同没有约定，也没有其它证据能够证明商户包括吴某，一审开庭莱兴达公司未到庭，上诉人坚决否认包含了被上诉人吴某等未与上诉人“协商解决”成功的商产。即对于不与上诉人协商解决而提起诉讼的商户，合同条款没有约定，合同当事人也没有追认，被上诉人吴某并非该合同中所称“商户”。2、该合同条款约定“出面解决……。如何处理及处理的价款由乙方与债权人协商解决”。何为“出面解决”?条款已经约定得很清楚——“协商解决”。协商解决的方式当然有很多种，包括直接代莱兴达支付、由上诉人收购商户的债权，甚至协商到商户放弃都可以，只要上诉人能答应，商户能接受就可以。合同有约定“出面解决”必须是“债务转移”吗?一审法院竟根据被上诉人吴某的意思一厢情愿的理解为严债务转移”!上诉人在一审庭审时多次强调“出面解决”的方式不是债务转移，上诉人与其他商户协商解决的方式也没有一个是通过债务转移解决的，但一审法院完全对“协商解决”的条款视而不见，在判决书中对此庭审时争议巨大的条款也未作任何解释。这样的判决无法让人信服。3、“出面解决”要达到什么程度?合同仅约定了上诉人要与商户协商解决，并没有约定协商不成，莱兴达公司的债务就全部转移给上诉人，也没有约定要解决的比例、范围、名单。对于协商不成，解决不了的，如果莱兴达公司认为上诉人支付的购买其设备的对价还不够，可以起诉上诉人，可以对转让的资产进行评估作价确定价格，由莱兴达公司对上诉人主张权利，而不是被上诉人吴某直接具有了向上诉人主张债权的权利。4、不仅合同没有约定“出面解决”就是债务转移，事实也证明了上诉人“出面解决”莱兴达公司欠款的方式不是“债务转移”。上诉人提交了几份与其他商户签订的协议，显示上诉人通过半价收购商户债权的方式达到了为莱兴达解决商户欠款的效果。而且上诉人与所有商户都是这样“协商解决”的，一审法院有何依据认定唯独被上诉人吴某等4名商户就是“债务转移”呢?5、一审法院不仅错误限定该合同条款为债务转移，而且无限扩大范围。合同仅约定了上诉人出面解决的是商户的“货款、保证金、广告宣传费”，一审判决竟将高达九万余元的装修损失费一股脑全判给了上诉人。照一审法院的判决，如果上诉人与莱兴达公司的商户们都没有协商解决，上诉人得背负上千万的债务，而上诉人购买的仅仅是价值一百万不到的设备。一审判决实在离谱。二、—被上诉人之间签订的《租赁合同》第七章第3条约定“遇到以下情况时，甲乙任何一方可解除本合同：(1)一方出现破产、停业、不能偿还债务或解散时”。本案已经确认上诉人之间解除合同是因为莱兴达公司无法偿还房东租金导致停业，即该情况符合《租赁合同》第七章第3条的约定，根据《合同法》第九十三条规定，莱兴达公司可以解除合同。既然依据合同约定和法律拉定，莱兴达公司是可以单方解除合同的，就不存在一审判决认定的莱兴达公司“擅自单方解除合同”，即莱兴达公司并未违约，则无需承担违约责任，一审判决上诉人承担赔偿吴某的各项损失没有事实和法律依据。况且，莱兴达公司与房东的租赁合同早在2014年11月就被法院判决解除，吴某应当预见到合同不能履行的风险却仍于2015年1月8日份与莱兴达续签了租赁合同，因此也应当自行承担合同风险。三、对于确认的损失金额证据不足且有伪造证据之嫌：1、转让费：没有证据显示莱兴达公司是由“惠州市汇贤坊购物广场”更名而来，由转让方郭亦彬租赁的“惠州市汇贤坊购物广场”的商铺就是本案吴某租赁的莱兴达公司的商铺；吴某与郭亦彬之间没有转租合同，对于高达150000元的转租费即没有转租合同也没有银行转账凭证，仅有一张盖章为“惠州市仲恺高新区远宏通讯店仲恺店”．(个体户，经营者李某)金额为95000元的不知真伪的收据，该收据也不是吴某所称的转让方郭亦彬开具。因此无法形成完整有效的证据链，不能证明转租的事实及金额。2、装修费60800元的证据仅有一家叫主惠州市仲恺高新区热度广告装饰经营部”的个体户开具的收据，没有发票、合同、装修物品清单公证书等其他证据佐证；与本案同时提起诉讼的另外两名商户吴某和王小琴所提交的装修费也是该个体户开具，且格式相同，纸张较新，上诉人能合理怀疑被上诉人找了熟人随意开具收据金额以获得不当赔偿；吴某所装修中的大部分物品如柜台等己撤走，实际损失也并非装修损失，吴某亦没有提供其它证据证明其实际损失，因此其装修损失无法认定；加盟费、办证费是吴某获得药店经营资格的费用，并不因为其从莱兴达商场撤走而丧失，也没有证据证明其因此而丧失了加盟资格，因此该50000元并非实际损失。综上所述，一审判决狭隘地限定了“出面解决”的含义，无视合同约定的“协商解决”条款及合同的实际履行情况，让上诉人背负上不该背负的债务。对被上诉人之间签订的租赁合同审查不严，忽略了关键条款导致错判，对证据的采信亦过于草率。望二审法院查明事实，依法改判。被上诉人吴某答辩称:我们认为一审法院的判决是认定事实清楚，适用法律正确，上诉人认为一审法院认定的房屋租赁资产处理合同书是债务转移是没有事实法律依据的理由是不成立的。首先，上诉人与兴达商场签订的合同，内容已经涉及到商场所有的设备包括装修以及各商户供应商等债权债务均约定由上诉人去直接跟被上诉人等商铺进行协商处理。其次，他们签订的这份合同，兴达商场告知的被上诉人等人，并且被上诉人也多次与上诉人就相关事宜继续租用还是获取赔偿退出商场进行了协商，但是未能达成一致意见。第三，上诉人与兴达商场签订的合同，符合债权债务转移，被上诉人等人是认可该转让行为的，被上诉人等人对上诉人提起诉讼也表明了他们的立场。第四，一审法院对于装修费等这些损失的认定是正确的，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。被上诉人莱兴达公司未作答辩，亦未到庭参加诉讼。本案二审中，双方当事人均未提交新证据。本院查明的事实、判决理由及结果本院认为，本案系租赁合同纠纷案件，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：1、涉案《房屋租赁资产处理合同书》的性质；2、原审法院认定的装修损失费的数额是否恰当。关于涉案合同书的性质问题。依据该合同书第二条约定，作为上述资产转让对价，陈某江出面解决莱兴达公司欠付的房东租金、水电费、供应商/商户的货款、保证金、广告宣传费、员工工资等费用。如何处理及处理的价款由陈某江与债权人协商解决，由陈某江直接支付给各债权人。资产转让对价是以莱兴达公司所欠债务总额计算，而非陈某江与债权人议价后支付的价款。依据《中华人民共和国合同法》第八十四条之规定，莱兴达公司将欠付商户的货款等债务转移给了陈某江，由此可见，原审法院将涉案合同书认定为债务转让协议，具有事实与法律依据，本院予以维持。上诉人认为没有证据证明商户包括吴某，对此，依据莱兴达公司与吴某签订的《租赁合同》、《惠州市莱兴达购物广场经营合同审批表》，吴某是莱兴达公司的商户，虽然在该合同书中，并没有采取列举的方式列出所有商户，但既然约定是以莱兴达公司所欠债务总额进行计算，那么莱兴达公司所欠吴某商户的债务也应当陈某江予以解决。上诉人认为莱兴达公司并未违约、无须承担违约责任，对此，在签订合同之时，莱兴达公司应当将其与房东的租赁合同被判决解除之事告知被上诉人，应当告知而未告知，莱兴达公司已经构成违约，故应当承担违约责任，并且在涉案《房屋租赁资产处理合同书》中，上诉人承接的莱兴达公司对各商户应负的债务，也并未明确是否因莱兴达公司违约所造成的，故莱兴达公司是否违约均不影响上诉人对被上诉人所应承担的返还相关款项的责任。关于应退还的具体款项问题。上诉人认为原审法院确认的装修款损失、转让费证据不足，对此，被上诉人提供了相应的收款收据，已初步完成举证责任，而上诉人予以否认，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。故至此，本案的举证责任应转移至上诉人，由上诉人对收款收据以的虚假性进行举证，由于上诉人只是凭借推测，而没有提供充分的证据来予以否认，故对于原审法院的认定，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉主张没有事实依据和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。原审认定的事实和适用法律正确，实体处理得当，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用2780元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长 赖锦荣审 判 员 苏丹红代理审判员 胡 江二〇一六年七月一日书 记 员 赵 铎 微信公众号“”