（2016）浙0204民初1258号
裁判日期: 2016-07-01
公开日期: 2016-08-22
案件名称
绿城物业服务集团有限公司宁波分公司与卢林军、陈红军物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市江东区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
绿城物业服务集团有限公司宁波分公司,卢林军,陈红军
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
宁波市江东区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0204民初1258号原告：绿城物业服务集团有限公司宁波分公司。住所地：宁波北仑新碶中河路**号海晨大厦***室。负责人：方敏青，该分公司总经理。委托代理人：吕仕法，浙江新中大律师事务所律师。委托代理人：郑波，浙江新中大律师事务所律师。被告：卢林军。被告：陈红军。原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司与被告卢林军、陈红军物业服务合同纠纷一案，于2016年3月3日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员施益独任审判。在审理过程中，因两被告均下落不明，本案依法转为普通程序，于2016年7月1日公开开庭进行了审理。原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司的委托代理人吕仕法、郑波，被告卢林军、陈红军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司诉称：原告系被告居住新时代小区房屋提供物业服务的物业管理公司，原名为浙江绿城物业管理有限公司宁波分公司，于2011年5月18日核准变更为现名。被告于2007年6月29日办理入住新时代小区xx幢xx单元xx室房屋的相关手续，该房屋属高层住宅，建筑面积为160.99平方米。新时代住宅小区业主委员会（以下简称业委会）成立后，原告多次与业委会签订物业服务合同，约定由原告为被告所住的新时代小区全体业主和使用人提供物业服务。《合同》就原告物业服务费的收费标准、缴纳周期等进行了明确约定：高层住宅综合服务费1.8元每平方米每月，房屋公用部位和共用设施日常维修费2元每平方米每年，两者均按业主拥有物业的建筑面积计算；地下车位每个每月30元；上述费用每12个月预缴一次，缴纳时间为第一个月上旬。《合同》还约定，业主或物业使用人（即被告）违反本合同约定，逾期支付物业服务费的，乙方（即原告）可自逾期之日起按日加收应缴纳费用千分之二的违约金。上述物业服务的协议和合同签订后，原告均按照物业服务协议或合同约定提供了相应的物业服务内容。但被告拖欠2011年1月1日至2015年12月31日期间的物业综合服务费17388元、日常维修费1610元、车位管理服务费1800元，截至2015年7月31日期间的公摊电梯能耗费1256.34元和水费1318.25元。经原告多次催讨，被告仍不支付，故此被告还应支付每拖欠一天应付的2‰的逾期违约金3743.6元，上述欠费合计27116.19元。综上，请求法院判令：被告卢林军、陈红军立即支付2011年1月1日至2015年12月31日期间的物业综合服务费17388元、日常维修费1610元、车位管理服务费1800元，截至2015年7月31日期间的公摊电梯能耗费1256.34元、水费1318.25元，以及逾期违约金3743.6元，合计27116.19元。案件审理过程中，原告变更诉讼请求，要求被告卢林军、陈红军支付2011年1月1日至2015年12月31日期间的物业综合服务费17388元、日常维修费1610元，以及逾期违约金3743.6元。被告卢林军支付2011年1月1日至2015年12月31日的车位管理服务费1800元，撤回要求两被告支付截至2015年7月31日期间的公摊电梯能耗费1256.34元、水费1318.25元的诉讼请求。被告卢林军、陈红军未作答辩。当事人提供的证明案件事实的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下：1．原告提供工商变更登记情况（复印件）一份，拟证明原告的主体资格；原告提供业主基本情况登记表一份、交房流转单一份、房屋交付验收清单一份、车位交付通知单一份（均系复印件），拟证明两被告的主体资格、身份信息、物业（含车位）交付时间的情况。上述证据经庭审出示，被告无正当理由拒不到庭，放弃了质证的权利。本院认为，上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院对真实性予以确认。2．原告提供《新时代物业服务合同》五份（均系复印件），拟证明原告提供物业管理服务的内容、收费标准、计费时间、缴费周期和违约金的约定情况。上述证据经庭审出示，两被告无正当理由拒不到庭，放弃了质证的权利。本院认为，上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院对真实性予以确认。3．原告提供律师函、快递单底联、关于缴纳物业服务费的通知、催讨张贴照片各一份（均系复印件），拟证明被告拖欠物业服务费的金额、原告催讨的事实。上述证据经庭审出示，两被告无正当理由拒不到庭，放弃了质证的权利。本院认为，因两被告未对原告提供的上述证据提供充分反驳，结合原告提供的上述证据及物业服务惯例，原告关于其已向两被告进行过相关物业服务费用催缴的诉称较符合情理，故本院对此予以采信。被告卢林军、陈红军未向本院提供证据。综上，本院认定事实如下：原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司原名为浙江绿城物业管理有限公司宁波分公司，于2011年5月18日核准变更为现名。被告卢林军、陈红军系宁波市江东区宁穿路338号新时代小区1号2201室房屋的业主，该房屋系高层住宅，建筑面积160.99平方米。房屋于2007年6月29日交付。被告卢林军系位于宁波市江东区新时代地下汽车库（-1-66）的业主，2007年房产开发商将该车位交付给被告卢林军。2009年12月31日浙江绿城物业管理有限公司宁波分公司与新时代住宅小区业主委员会签订《新时代物业服务合同》一份，约定了双方的权利义务、违约责任等事项。2011年、2013年、2014年、2015年原告与新时代住宅小区业主委员会连续签订《物业服务合同》四份，约定由原告为被告所购房屋提供前期物业管理和服务，原告负责向业主和使用人收取物业服务费、共用部位和共用设施日常维修费、车位管理服务费等；同时约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅按建筑面积每平方米1.8元／月，车位管理费由车位所有人或使用人按车库车位30元/个每月的标准交纳，公用部位、共有设施日常维修收费按每平方米2.00元/年交纳，物业管理服务费用未计入的公用设施设备运行、能耗费用，按照“新时代公共能耗费用分摊办法”分摊，每年缴纳一次，交纳时间为第一个月的上旬，未能按时足额交纳物业费用的，原告有权要求业主或物业使用人按日加收应交纳额的千分之二的违约金等。后原告对新时代小区实行物业服务管理至今，被告卢林军、陈红军未按约支付2011年1月1日至2015年12月31日期间的物业综合服务费、日常维修费。被告卢林军未按约支付2011年1月1日至2015年12月31日期间的车位管理服务费。原告关于其已向两被告进行过相关物业服务费用催缴。本院认为，首先，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与新时代住宅小区业主委员会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，应是合法有效的，双方均应按约履行。合同签订后，原告对新时代小区实行了物业管理服务，被告卢林军、陈红军作为该小区的业主，应及时向原告支付物业服务费。两被告对物业管理企业的管理方式、服务水平和质量等存有异议的，可以业主的身份通过合法的途径依法维护自身的合法权益，必要时也可以通过业主大会根据法律、法规的规定和程序解聘物业服务企业。两被告拒付物业管理费用，对于其他已缴纳费用的业主有失公平，也不利于维护业主自身的利益，本院对原告要求两被告支付2011年1月1日至2015年12月31日期间的物业综合服务费、日常维修费的请求，予以支持，但原告计算的数额有误，应依法予以纠正，因被告卢林军系涉案车位的所有权人，故原告有权向其主张车位管理服务费；其次，因原告自愿撤回要求两被告承担公摊电梯能耗费、水费的诉讼请求，系其私权利的处分，不违反相关法律的规定，本院依法予以准许；第三，原告作为物业服务的提供者，在收取物业服务费用的同时，应加强与业主的沟通，协助并协调处理业主在房屋使用中存在的问题，不断提高物业服务的水平和质量。两被告虽未对拒付物业服务费提供充分理由，但至少可以说明原告在物业服务管理中与业主的沟通及协调上存在一定的瑕疵，故对原告要求被告支付逾期利息的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告卢林军、陈红军于本判决生效之日起十日内支付原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司2011年1月1日至2015年12月31日物业服务费17387元、公共设施日常维修费1610元，合计18997元；二、被告卢林军于本判决生效之日起十日内支付原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司2011年1月1日至2015年12月31日车位管理服务费1800元；二、驳回原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司的其他诉讼请求。如被告卢林军、陈红军未按本判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案受理费239元，公告费650元，由被告卢林军、陈红军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后的七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作放弃上诉处理。审 判 长 施 益人民陪审员 郭文煌人民陪审员 姚亚琴二〇一六年七月一日代书 记员 章潮琳本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 来自