（2016）粤0607民初1936号

裁判日期: 2016-07-01

公开日期: 2017-08-18

案件名称

佛山市三水金盛市场管理有限公司与陈仁英、林宝民租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

佛山市三水区人民法院

所属地区

佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

佛山市三水金盛市场管理有限公司,陈仁英,林宝民

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十三条第一款

全文

广东省佛山市三水区人民法院民事判决书（2016）粤0607民初1936号原告：佛山市三水金盛市场管理有限公司，住所地广东省佛山市三水区西南街广海大道中29号金盛大厦十二层（自编1306室），组织机构代码：707797682。法定代表人：林华生，该司董事长。委托代理人：刘文利，女，1982年12月1日出生，汉族，住广东省佛山��三水区，系原告职员。被告：陈仁英，男，1964年3月27日出生，汉族，住广东省陆丰市，被告：林宝民，男，1965年2月20日出生，汉族，住广东省陆丰市，两被告的共同委托代理人：陈壮陆，广东红棉律师事务所律师。两被告的共同委托代理人：杜毅，广东红棉律师事务所实习律师。原告佛山市三水金盛市场管理有限公司（简称金盛公司）诉被告陈仁英、林宝民租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月18日立案受理后，依法由审判员蔡月梅适用简易程序独任审判。本案于2016年6月14日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人刘文利，两被告的委托代理人陈壮陆、杜毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2008年5月，原、被告签订《场地租赁合同》一份，约定：被告向原告承租位于佛山市三水区西南镇原卫生院大楼首、二层及西面空地约700平方米的房产，用于经营药房；租赁期限至2013年3月31日止；被告应向原告缴纳经营保证金和履约保证金共计55000元；被告违约的，原告没收履约保证金和经营保证金等。上述租赁合同期限届满后，被告拒绝搬离租赁场地，导致原告无法按期将场地归还产权人李太坤、李伟佳、黎文海，李太坤等三人因此向租户黄锡亮支付了违约金150000元及承担了案件诉讼费34221元并据此起诉原告，要求原告承担该损失。2015年12月23日，佛山市三水区人民法院作出（2015）佛三法民二初字第1084号民事判决书，判决原告向涉案场地业主李太坤等三人赔偿经济损失184221元，且由原告承担了该案诉讼费1992元。原告的上述损失共计186213元，应由被告承担。另根据双方签订的《场地租赁合同》的约定，被告违约的，原告有权解除合同，并不退回经营保证金和履约保证金。可见双方约定的保证金具有惩罚功能。合同到期后，被告拒绝搬离涉案场地，要求原告向其退回保证金，由其与业主商讨续租事宜。原告为息事宁人，好意将保证金退还给被告，但令原告始料不及的是，被告一直拖延搬迁达半年之久，导致原告卷入多场诉讼纷争，并为此向业主支付了大笔的赔偿款项，故原告要求被告支付违约金55000元。据此，原告诉请法院判令：1、两被告向原告赔偿经济损失186213元，向原告支付违约金55000元，合计241213元；2、本案诉讼费用由两被告承担。两被告辩称：1、答辩人严格依约履行合同义务，没有违约行为，无需承担赔偿责任。原、被告签订《场地租赁合同》后，答辩人严格依约履行合同义务，经过原告的同意，投入了大量的财力、物力和人力，对承租场地进行改建，建成了近200多平方米的大药房。合同到期时，涉案��地业主李太坤有意继续出租该场地，出于公平、诚信原则，答辩人向原告提出愿意按市场价格继续承租涉案场地。之后原告同意由答辩人自行与李太坤等人协商续租事宜。因此，原告于2013年4月8日向答辩人退回了履约保证金、经营保证金共55000元，同时原告又收取了答辩人续租场地保证金105000元。上述行为足以证明答辩人在履行涉案合同过程中没有违约行为，而且答辩人要求继续使用涉案场地是经过原告同意的，因此答辩人无需向原告承担赔偿责任。2、原告向李太坤等人赔偿损失186213元，与答辩人无关。李太坤等人在与原告的租赁合同到期之前，将涉案场地出租给黄锡亮，又隐瞒了这一事实，实际上侵害了原告的优先承租权，也侵害了答辩人的优先续租权。原告收取了答辩人的续租场地保证金后，由于原告没有及时向李太坤等人主张优先承租权，从而承担了李太��等人转嫁的违约赔偿150000元及诉讼费34221元，上述赔偿款项显然与答辩人无关。3、原告诉请答辩人承担违约金55000元缺乏事实和法律依据。本案中，答辩人严格履行了涉案合同的义务，原告才在合同到期后退回答辩人保证金55000元。现原告又向答辩人主张违约金，前后自相矛盾，其主张明显缺乏事实和法律依据。4、退一步讲，即使答辩人存在违约行为，原告的诉请已过诉讼时效。本案中，原告与答辩人订立的合同已于2013年3月31日到期，之后双方在商谈续租事宜，但原告从来没有向答辩人主张违约事宜，该合同到期后至今已过三年，原告才向法院提出违约诉讼，其诉请已过诉讼时效。原告在诉讼中举证如下：1、原告的营业执照和组织机构代码证、两被告的身份证明材料，证明原、被告的诉讼主体资格。2、《场地租赁合同》一份，证明��告与两被告签订了涉案场地的租赁合同，约定了双方的权利义务关系。3、（2015）佛三法民二初字第1084号民事判决书，证明因两被告未按期将涉案租赁场地交还原告，导致原告对该租赁场地业主李太坤等三人构成违约，并被法院作出的生效判决判令赔偿李太坤等三人经济损失及承担诉讼费共186213元。4、（2016）粤0607执416号执行通知书及执行款收据各一份，证明原告已经向李太坤等三人履行了（2015）佛三法民二初字第1084号民事判决书确定的给付义务。5、收款收据一份，证明原告已经向两被告返还涉案合同约定的履约保证金、经营保证金共55000元。6、（2013）佛三法民一初字第230号、（2014）佛中法民一终字第3106号民事判决书各一份，证明两被告拒不迁出涉案场地对原告构成违约，对业主李太坤等构成侵权，三水法院及佛山中院作出的判决已经确认以上事实。两被告在诉讼中举证如下：1、收款收据一份，证明在涉案合同到期后，原告向被告退回了履约保证金、经营保证金共55000元，可见被告有依约履行合同，不存在违约行为。2、收据一份，证明原告于2013年4月8日收取了两被告的场地续租保证金105000元。3、（2015）佛中法民三终字第838号民事判决书一份，证明被告因最终未能续租涉案场地，向原告主张返还保证金105000元，已被法院作出的生效裁判予以支持。经审查，原、被告对对方提交的证据的真实性均无异议，且上述证据与本案事实具有关联性，本院予以采信。综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：佛山市三水区西南街道红卫路16号F1、F2、F3房屋原属李太坤、黎文海、李伟佳三人名下共有物业。2007年3月31日，李太坤为代表与原告金盛公司签订《场地租赁合同》一份，将佛山市三水区西南街道红卫路16号F1、F2、F3房屋出租给金盛公司，租赁期限从2007年4月1日至2009年3月31日，金盛公司向李太坤、黎文海、李伟佳支付使用场地保证金35000元。2007年9月17日，双方又签订《场地租赁补充协议》，将上述场地的租赁期限延长至2013年3月31日，租赁保证金上调至105000元。2008年5月31日，陈仁英、林宝民与金盛公司签订《场地租赁合同》，金盛公司将其向李太坤、黎文海、李伟佳承租的上述场地部分转租给陈仁英、林宝民经营药房，租期从2008年6月1日至2013年3月31日，陈仁英、林宝民向金盛公司缴纳经营保证金5000元、履约保证金50000元，合同约定陈仁英、林宝民无违约行为，租期届满后保证金无息退还。2013年3月30日，金盛公司与陈仁英、林宝民约定，��于金盛公司向李太坤等三人交纳的保证金105000元，先由陈仁英、林宝民向金盛公司支付，金盛公司再委托两人向李太坤、黎文海、李伟佳收取。同日，金盛公司向陈仁英、林宝民出具了代收保证金的《委托书》。2013年4月8日，陈仁英、林宝民向金盛公司支付了105000元，并收取了金盛公司向李太坤等三人缴纳保证金的两份《收款收据》复印件。同日，金盛公司向陈仁英、林宝民退回了履约保证金和经营保证金合共55000元。其后，陈仁英、林宝民既没有与李太坤等三人重新签订涉案物业的租赁合同，也没有从李太坤等三人处收取保证金105000元。2013年4月3日，李太坤等三人向陈仁英、林宝民发函，要求其限期迁出涉案租赁场地，但陈仁英、林宝民并未迁出。2013年5月8日，李太坤等三人起诉陈仁英、林宝民及佛山市佛心医药连锁有限公司要求退还租赁物。该案诉讼期间，李太坤等三人将案涉的佛山市三水区西南街道红卫路16号F1、F2、F3房屋转让给案外人佛山生生农贸城有限公司，并办理了产权过户登记手续。2015年1月21日，佛山市中级人民法院作出（2014）佛中法民一终字第3106号民事判决书，确认陈仁英、林宝民及佛山市佛心医药连锁有限公司构成侵权，并判令其向李太坤等三人支付场地占用费256928.57元及返还租赁税费、违约金4689.02元。2014年10月24日，陈仁英、林宝民起诉金盛公司要求返还保证金105000元并支付相应的资金占用费。2015年11月3日，佛山市中级人民法院作出（2015）佛中法民三终字第838号民事判决书维持原一审判决，判令金盛公司返还陈仁英、林宝民105000元，驳回陈仁英、林宝民的其他诉求。2015年10月8日，金盛公司起诉李太坤等三人请求退还租赁保证金105000元。李太坤等三人在该案中提起反��，以金盛公司未按期交回租赁场地导致其对案外人黄锡亮构成违约，并按（2013）佛三法民二初字第563号民事判决书的判项要求支付了黄锡亮违约金150000元、诉讼费34221元合共184221元为由，反诉要求金盛公司承担其上述损失184221元。2015年12月23日，本院作出（2015）佛三法民二初字第1084号民事判决书，判令李太坤等三人退回金盛公司保证金105000元，金盛公司赔偿李太坤等三人经济损失184221元并承担反诉受理费1992元。现金盛公司已经履行了该判决书确定的付款义务。本院认为：原告金盛公司与被告陈仁英、林宝民签订的《场地租赁合同》是双方真实意思表示，且合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认该合同合法有效。本案双方争议的焦点问题主要为：1、两被告在履行涉案合同中是否存在违约行为，应否承担原告的损失186213元；2、原告主��两被告支付违约金55000元的理由是否成立。关于第一个焦点问题。佛山市中级人民法院作出的（2014）佛中法民一终字第3106号民事判决书已经认定，陈仁英、林宝民在涉案租赁合同到期后且未能与原业主李太坤、黎文海、李伟佳达成续租协议的情况下，仍然继续占用涉案物业缺乏合法依据。因此本案中陈仁英、林宝民在承租期届满后未向金盛公司交回涉案物业已经构成违约，亦是基于陈仁英、林宝民这一违约行为，导致金盛公司对出租人李太坤等三人造成违约，从而亦导致李太坤等三人未能按照租赁协议约定向案外人黄锡亮交付案涉房屋并承担相应的赔偿责任，由此产生的系列诉讼及相关损失皆因陈仁英、林宝民的违约行为而引致，而两人作为最终责任主体依法理应承担全部损失。综上，金盛公司要求两被告承担其已依据生效裁决向李太坤承担的赔偿款项186213元，合法有理，本院予以支持。至于陈仁英、林宝民提出金盛公司已于2013年4月8日收取其续租保证金105000元，故其继续占用案涉物业不构成违约。本院认为，当事人于本案提交的多份生效判决书均已认定，陈仁英、林宝民向金盛公司支付的105000元实为金盛公司委托两被告向李太坤、黎文海、李伟佳收取的租赁保证金105000元，双方协议约定先由两被告向原告支付105000元，再由两被告代替原告向李太坤、黎文海、李伟佳收回保证金。因此，两被告认为其支付原告的105000元为续约保证金的主张并不成立。至于，两被告提出李太坤等三人将涉案物业另行出租黄锡亮损害其优先承租权的问题。本院作出的（2013）佛三法民一初字第230号民事判决书以及佛山中院作出的（2014）佛中法民一终字第3106号民事判决书，对于两被告就涉案租赁关系中所提出的优先承租权已作否定，现��被告又于本案中提出该抗辩主张，本院不予采纳。另两被告提出原告主张的损失已过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，因两被告的原因导致原告无法按期向业主李太坤、黎文海、李伟佳归还租赁物，并被法院作出的生效判决确定原告需向李太坤等三人赔偿经济损失，原告知道其民事权利受侵害之时应为上述法律文书确定其应向李太坤等三人承担赔偿责任之日，故原告向两被告主张赔偿权利的诉讼时效亦应从此日起算，即原告于本案的主张未过诉讼时效。关于第二个焦点问题。原、被告双方订立的租赁合同并未明确约定违约金给付条款，仅约定被告违约，原告有权没收其履约保证金和经营保证金55000元。而该履约保证金和经营保证金性质上实为履行合同的担保金，与违约金有所区别，不能等同。而且原告在涉案合同履行期限届满后已经将上述保证金55000元退还两被告，则该保证金的担保功能已经消灭，原告无权再要求两被告予以退还。综上，原告诉请被告支付违约金55000元欠缺事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款的规定，判决如下：一、被告陈仁英、林宝民应于本判决生效之日起十日内向原告佛山市三水金盛市场管理有限公司赔偿经济损失186213元。二、驳回原告佛山市三水金盛市场管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百��十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取2459元，由原告负担561元，两被告负担1898元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员　　　　　审判员　　蔡月梅二〇一六年七月一日书记员　　李洁文来自