（2016）浙11民终687号

裁判日期: 2016-07-01

公开日期: 2016-07-13

案件名称

朱周森、ＸＸ秀与松阳县松阳供销合作社房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省丽水市中级人民法院

所属地区

浙江省丽水市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

朱周森,ＸＸ秀,松阳县松阳供销合作社

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

浙江省丽水市中级人民法院民事判决书（2016）浙11民终687号上诉人（原审原告）：朱周森。上诉人（原审原告）：ＸＸ秀。委托代理人：施建芬。系上诉人ＸＸ秀女儿。被上诉人（原审被告）：松阳县松阳供销合作社。法定代表人：周石城，系松阳县松阳供销合作社主任。委托代理人：孙云凤，浙江汇时律师事务所律师。上诉人朱周森、ＸＸ秀因与被上诉人松阳县松阳供销合作社（以下简称松阳供销社）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省松阳县人民法院作出的（2015）丽松民初字第600号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2016年6月15日公开开庭审理了本案，上诉人朱周森及上诉人ＸＸ秀的委托代理人施建芬，被上诉人松阳供销社的法定代表人周石城、委托代理人孙云凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：1974年9月20日，被告松阳供销社与望松五都阳大队（当时为望松人民公社革命委员会五都阳大队革命领导小组）、五都阳第六生产队签订《征用土地协议书》一份，约定在望松公社五都阳大队第六生产队的土地上新建望松分社，由松阳供销社补贴给第六生产队350元征用款，征用土地由供销社基建使用，产权归属松阳供销社。其后，松阳供销社一直管业并使用案涉房地产。1999年12月28日，松阳县人民政府办公室颁发松政办[1999]63号《关于国有城镇集体企业产权制度改革有关收费补充意见的通知》，规定企业改制方案已批复实施，需处置资产、安置职工的，按每宗房地产实际成交额分档由建设、土管部门分别收取房地产过户费（包括工本费）。10-50万的费用为1000元。2001年2月26日，松阳供销社向松阳县供销合作社联合社提出改制方案的请示，要求：1、享受改制企业的各项优惠政策；2、有关部门在银行利息、税金等方面给予优惠；….2001年4月30日，松阳县经济体制改革委员会以松体改[2001]4号批复同意松阳供销社享受改制企业的优惠政策。2001年6月6日，松阳县供销合作社联合社以松供联[2001]12号文件向松阳县人民政府请示要求免交土地出让金，2001年6月15日，松阳县人民政府办公室出具松政办抄告字[2001]142号抄告单，同意免交土地出让金。2001年9月19日，原告朱周森、ＸＸ秀与被告松阳供销社签订《房地产买卖契约》一份，约定“一、甲方（即被告）自愿将座落在望松乡乌井村望松分社全部房地产出售给乙方。…….其四至指界：东：按现状；南：按现状；西：按现状；北：按现状。乙方（即原告）对甲方该房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方同意以壹拾叁万元整人民币成交。乙方必须于2001年9月19日前现款付清甲方壹拾壹万零伍佰元整。余欠壹万玖仟伍佰元整于房产过户时付清给甲方。三、上述房地产权属清楚，按拍卖时现状交接，交接时间和方式：按现状在拍卖交易后三十日内交付给乙方。四、下列税费：壹个户头房地产过户税费由甲方负担支付。……”。随后，案涉房地产交付两原告管业，两原告与被告协商办理过户手续，但案外人望松街道五都阳村第五村民小组认为案涉房产系建筑在第五村民小组的集体土地上而不同意办理土地权属证书，因而原、被告双方未能办理相关土地及房产变更登记手续。2004年4月16日，原告ＸＸ秀与被告松阳供销社签订购房合同补充协议一份，约定：一、出售方（即被告）应在企业解散前二个月为买方办理好土地证及产权过户手续。二、若因政策原因导致房产不能出售或是在企业解散前二个月出售方没办理好土地证及产权过户手续，出售方按当时该房屋市场购房价赔偿买方差价损失；并承担买方由此产生的相关费用。此后，原告朱周森也要求与被告签订补充协议，但因被告单位集体决策等原因，故对该份协议未予签字，但认可与原告ＸＸ秀相同的处理方式。2005年3月29日，松阳县人民政府办公室松政办发[2005]24号文件第四条规定：“我县国有、城镇集体企业改制截止时间为2005年9月30日。对逾期未能完成改制任务的企业，今后若要改制，将不再享受改制优惠政策。”2015年5月23日，原告与案外人望松街道五都阳村第五村民小组、松阳县松阳供销合作社签订调解书一份，约定：“一、朱周森、ＸＸ秀补偿给五都阳村第五村民小组19万元。二、五都阳村村民委员会和第五村民小组对望松分社土地权属归松阳供销社，并出售给朱周森、ＸＸ秀无争议。并配合松阳供销社、朱周森、ＸＸ秀办理相关权属证。……”2015年10月16日及11月12日，原告方代被告办理了土地使用权及房屋所有权初始登记，共花去6331.3元。2015年11月26日，两原告办理了案涉房产的变更登记手续。因被告松阳供销社在办理土地权属变更登记中未签字，原告方未能办理土地使用权变更登记手续。双方协商未果的情况下，原告方诉至法院，提出如上诉讼请求。在庭审过程中，原告方认可该房产的权属在出售时应属权属清晰，只因案外人出面阻挠才导致未能及时办理过户登记手续。证明上述事实的证据有：原告身份证复印件、房地产买卖契约、房产证复印件、土地证复印件、购房合同补充协议、调解书、被告营业执照、发票、松政办发[2015]155号文件、松政办发[2005]24号文件、松政办[1999]63号文件、松政办抄告字[2001]142号抄告单、松阳县经济体制改革委员会松体改[2001]4号文件、松体改[2001]6号文件、松阳县松阳供销合作社松阳社[2001]4号文件、松供联[2001]12号文件、收款收据、征用土地协议书、税收缴款书、浙江省政府非税收入统一票据、增值税普通发票以及原被告在庭审中的陈述等证据证实。原审法院审理认为：原告朱周森、ＸＸ秀与被告松阳供销社签订的《房地产买卖契约》，系双方真实意思表示，该协议并不违反法律的强制性规定，且已实际交付原告朱周森、ＸＸ秀占有、使用、收益，应认定协议合法有效。被告应按照约定向受让人即本案原告朱周森、ＸＸ秀履行协助过户义务，故对原告提出的要求被告协助办理土地使用权变更登记的主张，原审法院予以支持。原告提出要求被告支付19万元补偿款的主张，因该补偿款系原告补偿给案外人，被告虽在调解协议上盖章，但并不能以此推定被告同意承担该款项，故对该主张，原审法院不予支持。对原告方提出在协助被告从案外人处办理土地使用权初始登记所产生的费用6331.3元应由被告支付的主张，因该费用系被告从案外人处办理土地权属登记时所必须支出的费用，依法应由被告承担，故对该主张，原审法院予以支持。原告提出要求被告支付两原告因办理房地产变更登记所产生的费用的主张，原审法院认为，在双方签订《房地产买卖契约》时，双方对每宗房地产实际成交额分档由建设、土管部门分别收取房地产过户费（包括工本费）的数额1000元（即2000元）是知道或应当知道的，但之后因政策调整等产生的其他费用，系双方在当时的条件下不可预见的，而两原告在办理房产权属变更登记前应当知道该笔税费的发生，但仍选择继续履行合同，系两原告对维护自身权益的选择，由此产生的费用不能归责于被告，故对原告提出要求被告支付除2000元外的其他费用的主张，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决：一、被告松阳县松阳供销合作社于本判决生效之日起十日内协助原告朱周森、ＸＸ秀办理松阳县望松街道五都阳村3路46、47号地产【土地使用证号为：松国用（2015）第00695号，地号：331124003018GB00002，使用权面积2334.49平方米】的变更登记手续；税费由被告松阳县松阳供销合作社负担2000元。二、被告松阳县松阳供销合作社于本判决生效之日起十日内支付给原告朱周森、ＸＸ秀代为垫付的费用6331.3元。三、驳回原告朱周森、ＸＸ秀的其他诉讼请求。案件受理费7826元，由原告朱周森、ＸＸ秀负担3913元，被告松阳县松阳供销合作社负担3913元。宣判后，朱周森、ＸＸ秀均不服原审判决，向本院提起上诉。上诉人朱周森、ＸＸ秀共同上诉称：（一）一审判决认定事实不清，故意偏袒被上诉人一方。未能享受税费减免政策完全是被上诉人的责任。根据双方的约定，本案房地产过户税费由甲方负担支付。双方的约定并未限定所谓的过户税费包含哪些项目，庭审已查明该过户税费包括过户时所产生的一切费用。因合同约定税费由被上诉人承担，上诉人也从未去了解应当缴纳的税费及过户相关政策，对于本案房地产可以根据县政府政策规定享受改制企业的税收优惠政策一事毫无所知，直到开庭时被上诉人提供相关文件，上诉人才知道税费的政策变化。一审法院认为上诉人仅需缴纳1000元的费用的事实是知道或者应当知道，该认定并无证据佐证，亦与被上诉人一审中所陈述的相关事实不符。根据庭审查明的事实，被上诉人在出售该房产时明知有改制企业的税收优惠政策，因此其资产处置都是约定过户费用由其承担的。但被上诉人直到2015年10月才办理好产权证，税费也由2001年的1000元变成了如今的近80万元（在办理房产过户中上诉人垫付了245031.02元税费，土地过户中仅土地出让金将要缴纳361600.86元，再加上因办证到被上诉人名下支付给五组的19万元，办证共涉及税费约80万元）。而被上诉人是合同义务的履行方，其明知在2005年9月30日前未能完成改制将不能享受税费减免的政策，但被上诉人未在税费减免的改制优惠政策期限内办理好产权证并过户给上诉人，也从未将不能享受税费减免的改制优惠政策的变化告知过上诉人或与上诉人协商如何处理。未及时登记导致过户税费不能减免是被上诉人明知并完全可避免发生的，现被上诉人延迟履行所增加的近80万元税费，完全是被上诉人的责任。另，被上诉人应承担土地过户时拒绝签字增加的144640.36元费用。根据《松阳县补缴土地出证金暂行规定》第七条的规定，从2015年12月1日起补交土地出让金标准由30%增加至50%。上诉人在办理房产过户手续时得知这一政策变化，第一时间通知了被上诉人并办理好了一切手续，只要被上诉人去签字就可办好土地过户手续，但被上诉人于2015年11月31日拒绝去办理土地证过户签字，导致再办理土地证过户时，根据土地评估部门的评估价格将多支付144640.36元土地出让金。被上诉人明知政策调整，本应履行合同义务积极协助上诉人办理好过户手续，避免增加过户费用，但被上诉人仍执意拒绝签字导致上诉人办不了过户手续。就如同之前被上诉人未在税收减免政策期限内办好证一样，导致过户费用大幅增加。这一事实被上诉人承认且庭审中已查明，但判决书却对此只字未提。一审法院不顾上述事实，故意偏袒被上诉人一方，因被上诉人拒绝签字增加的144640.36元也判令上诉人承担，严重损害了上诉人的合法权益，违反了《合同法》减损原则、公平原则和诚实信用原则。被上诉人既然将不动产用于出售，就应当确保不动产权利不存在争议。上诉人正是基于此，才与被上诉人签订了房地产转让合同。谁知在办证过程中出现第三人提出异议，导致上诉人为解决争议而额外支出费用。正是因为就第三人争议的解决属于被上诉人的合同义务，故上诉人为此付出的费用亦应当由被上诉人一并承担。（二）一审判决证据不足，适用法律错误。一审判决曲解法律，在适用法律上存在错误。法律的目的在于定纷止争，并且根据法律的公平原则兼顾各方当事人的合法权益，尽最大努力实现社会的公平、正义。在本案中，即使就如一审法院认为：“因政策调整等产生的其他费用，系双方在当时条件下不可预见的。”那么根据《合同法》第一百一十七条的规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案中就是因为被上诉人迟延履行，过了15年才办理好产权证件导致政策调整不能享受减免税收政策，增加的费用根据合同约定应当由被上诉人全部承担。上诉人要求被上诉人继续履行合同，协助上诉人办理不动产过户手续，属于法律规定的正当要求，该要求的提出，不代表上诉人自愿承担本应由被上诉人承担的费用，上诉人亦不曾明示放弃合同约定的费用负担条款的权利。一审法院认为上诉人选择继续履行合同，由此产生费用不能归责于被告的说法，明显歪曲了法律规定精神。退一步讲，即使相关费用属于上诉人过户所需费用，从本案的事实经过来看，该费用亦应当属于因被上诉人迟延履行给上诉人所造成的损失。如二审法院最终维持原判的，上诉人将保留另行追究被上诉人迟延履行给上诉人造成损失的违约损失赔偿的权利。在法庭调查、质证、辩论中，双方都是围绕本案是否属于情势变更展开的，但法院判决的理由却是可预见原则，而判决的依据却是合同法第四十四条、第六十条，合同法规定可预见原则的第一百一十三条又未作为判决依据。上诉人认为，本案无论是根据合同自治原则、公平原则、诚实信用原则、情势变更、可预见原则或不可抗力规定，上诉人在2001年9月是在买断工龄条件下，根据当时的市场价格公开拍卖买下的该房产，现将被上诉人延迟履行合同义务增加的近80万元费用判令上诉人承担，被上诉人仅承担2000元是万分不公平的、是错误的。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院改判支持上诉人的一审诉讼请求。被上诉人松阳供销社答辩称：(一)一审认定事实清楚。1.《房地产买卖契约》是基于改制企业享有优惠政策的特定环境所签订，当时改制企业享有资产处置时建设、土管部门各收取1000元费用及土地出让金免交的优惠政策，所以才约定房产过户税费由被上诉人承担，该合同所约定的税费不包含土地出让金，且政策性文件具有公示作用，两上诉人应当知晓，无需证明。2.关于两上诉人自愿支付给五都阳村五组的19万元补偿款，根据《调解书》并没有约定由被上诉人承担，是两上诉人为了继续履行房屋买卖合同而自愿支付的，没有依据要求被上诉人承担该费用。3.关于办理房产证过户手续产生的24万余元费用，两上诉人明知会产生如此多的税费，仍愿意选择继续履行合同，应由其自行承担该费用。4.关于土地出让金，一审中两上诉人并未主张，二审中不应增加该项主张。因买卖合同中没有对土地出让金的承担进行约定，房产过户前两上诉人也明知会产生土地出让金的承担，仍选择要求继续履行合同，所以将要缴纳的土地出让金也应由两上诉人承担。5.双方在签订房屋买卖合同时涉案房屋不存在权属争议，只是在办证过程中因案外人的阻扰导致不能办证，被上诉人没有过错。在办证之前，两上诉人完全可以要求解除合同，但其选择继续履行合同，就应承担继续履行合同的法律后果。（二）一审法院适用法律正确。本案一审已经查明，因案外人的阻扰导致不能及时办证，而并非因为被上诉人的原因，且合同也没有约定具体的过户时间，所以也不构成被上诉人的延迟履行，一审法院根据合同法的有关规定判决完全正确。涉案房产的总价款为130000元，被上诉人仅收取了110500元，如果由被上诉人承担超过预期的数万元的过户费用，对被上诉人而言更加不公平。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，被上诉人松阳供销社未提交证据。上诉人朱周森、ＸＸ秀向本院提交以下证据：证据一、松阳县望松街道五都阳村村民委员会出具的《证明》一份，待证上诉人一直督促办证；证据二、松阳县国土资源局地籍管理科出具的《证明》一份，待证被上诉人在2015年11月31日拒绝办理土地证，导致补交土地出让金将增加20%，共计15万余元；证据三、松阳县不动产登记中心出具的《证明》一份，待证涉案房屋现有的土地使用权类型是国有划拨土地，在补交土地出让金后，可依法办理土地使用权转移登记手续。被上诉人松阳供销社质证认为：对证据一的真实性有异议，该份证明仅有单位盖章，没有相关负责人的签字，证据形式不合法，且不能证明上诉人的待证事实；对证据二真实性有异议，证据形式不合法，与本案不具有关联性，双方买卖合同未关于补交土地出让金的约定；对证据三没有异议。本院经审查认为：上诉人提交的证据一待证事实与本案处理不具有关联性，不予采信；证据二结合被上诉人二审庭审陈述，可以证明2015年11月31日上诉人向松阳县国土资源局申请办理涉案房屋土地权属变更，因被上诉人未到场签字，松阳县国土资源局依法不予办理；证据三可以证明涉案房屋在补交土地出让金后，经审批可依法办理土地使用权人转移登记。二审中，本院经审理查明：涉案松阳县望松街道五都阳村3路46、47号土地使用权类型为国有划拨，在补交土地出让金后，经审批可依法办理土地使用权转移登记。上诉人朱周森、ＸＸ秀办理涉案房产变更登记手续时共支付了238699.72元税费。本院经审理认定的其他事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：本案双方当事人在签订《房地产买卖契约》时涉案房屋土地使用权性质虽为国有划拨，但在补交土地出让金后可依法办理土地使用权转移登记，且该协议系双方当事人的真实意思表示，故该协议合法有效，双方当事人均应按合同约定行使权利、履行义务。关于因办理房地产变更登记所产生的税费应由谁承担的问题，根据双方签订的《房地产买卖契约》第四条的约定，即“下列税费：壹个户头房地产过户税费由甲方负担支付”，涉案房产过户所产生的相关税费由出卖方即松阳供销社负担。松阳供销社辩称双方当初在签订涉案协议时之所以约定税费由其负担，是基于松阳县政府对改制企业有优惠政策，现优惠政策已不能享受。本院认为，在没有证据证明是因买受人朱周森、ＸＸ秀的原因导致双方交易税费未能享受政府优惠政策的情况下，未享受政府优惠政策而需交纳税费的义务不应改变合同的约定而转移给朱周森、ＸＸ秀负担。即使朱周森、ＸＸ秀在办理房产权属变更登记前知晓该税费的存在，仍选择继续履行合同，不能视为其自愿同意负担该税费。故因办理房产变更登记所产生的税费238699.72元以及办理土地使用权变更登记所产生的税费，均应根据协议的约定由松阳供销社负担。一审法院判令除2000元外的其他费用均由朱周森、ＸＸ秀负担不当，本院予以纠正。关于办理土地使用权证变更登记手续需交纳的土地出让金问题，双方签订协议时涉案房产的土地使用权类型为国有划拨土地，作为买受人的朱周森、ＸＸ秀在对房地产状况作了充分了解后愿意购买该房地产，故朱周森、ＸＸ秀在购买涉案房产时知道或者应当知道涉案房产土地性质为国有划拨。由此可见，因土地使用权性质变更而补交的土地出让金不属于双方签订的《房地产买卖契约》第四条约定的税费范畴，朱周森、ＸＸ秀在一审起诉时提出的诉请系要求松阳供销社承担办理土地使用权变更登记的相关税费，并未对土地出让金提出诉请，二审中提出要求松阳供销社承担土地出让金，超出一审诉请范围，二审对此不予审查。关于支付给案外人松阳县望松街道五都阳村第五村民小组的19万元补偿款应由谁承担的问题，朱周森、ＸＸ秀与案外人望松街道五都阳村第五村民小组、松阳县松阳供销合作社签订的调解书第一条约定，朱周森、ＸＸ秀补偿给五都阳村第五村民小组19万元，虽然松阳供销社作为调解书的当事人在调解书上盖章，但调解书并未约定松阳供销社为支付补偿款的主体，且朱周森、ＸＸ秀也未提供证据证明松阳供销社同意承担该笔补偿款，故朱周森、ＸＸ秀要求松阳供销社承担该19万元补偿款的上诉请求，本院不予支持。综上，原审处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下:一、维持浙江省松阳县人民法院（2015）丽松民初字第600号民事判决书第二项及案件受理费负担部分。二、撤销浙江省松阳县人民法院（2015）丽松民初字第600号民事判决书第一、三项。三、被上诉人松阳县松阳供销合作社于本判决生效之日起十日内协助上诉人朱周森、ＸＸ秀办理松阳县望松街道五都阳村3路46、47号房产的土地使用权【土地使用证号为：松国用（2015）第00695号，地号：331124003018GB00002，使用权面积2334.49平方米】的变更登记手续；相应的税费由被上诉人松阳县松阳供销合作社负担（不包含应交纳的土地出让金）。四、被上诉人松阳县松阳供销合作社于本判决生效之日起十日内支付给上诉人朱周森、ＸＸ秀代为垫付的办理房地产初始登记费用6331.3元、办理房产变更登记所产生的税费238699.72元，共计245031.02元。五、驳回上诉人朱周森、ＸＸ秀的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费7826元，由上诉人朱周森、ＸＸ秀负担5478元，由被上诉人松阳县松阳供销合作社负担2348元。本判决为终审判决。审　判　长　　周小兰审　判　员　　聂伟杰代理审判员　　毛向东二〇一六年七月一日代书　记员　　郑丽珍关注公众号“”