（2015）同民初字第5080号
裁判日期: 2016-07-01
公开日期: 2016-12-31
案件名称
厦门市土地开发总公司与厦门鑫双榕汽车培训有限公司、杨鹏辉租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市同安区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
厦门市土地开发总公司,厦门鑫双榕汽车培训有限公司,杨鹏辉
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十条，第一百零七条，第二百二十七条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
福建省厦门市同安区人民法院民 事 判 决 书（2015）同民初字第5080号原告厦门市土地开发总公司，住所地福建省厦门市湖里区同益路9号地产大厦15层，组织机构代码：15498973-9。法定代表人卢海林，总经理。委托代理人张君、涂添禄，福建天衡联合律师事务所律师。被告厦门鑫双榕汽车培训有限公司，住所地福建省厦门市同安区祥平街道外较场里108号，统一社会信用代码：91350212581271748R。法定代表人杨鹏辉。被告杨鹏辉，男，1988年6月19日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。上述二被告之共同委托代理人杨鹏翔，男，1991年3月26日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。原告厦门市土地开发总公司与被告厦门市鑫双榕汽车培训有限公司（以下简称鑫双榕公司）、杨鹏辉租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李强适用简易程序公开开庭进行了审理。原告厦门市土地开发总公司之委托代理人涂添禄，被告鑫双榕公司、杨鹏辉之共同委托代理人杨鹏翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告厦门市土地开发总公司诉称，2010年7月28日，被告杨鹏辉与厦门市土地开发总公司签订一份《地块租赁合同》，约定杨鹏辉承租位于同安区环城南路以北、较场路以西6000平方米土地，作为机动车驾驶培训场地，租赁期限自2010年7月28日至2013年7月27日。双方在合同中约定如果杨鹏辉未按照合同约定及时足额支付租金的，厦门市土地开发总公司有权解除合同并没收履约保证金。2010年9月25日，厦门市土地开发总公司与杨鹏辉、案外人杨朝阳签订一份《租赁转让合同》，约定由2010年7月28日起，厦土总协（2010）366号《地块租赁合同》的承租方由杨朝阳变更为杨鹏辉，由杨鹏辉承租位于同安区环城南路以北、较场路以西2000平方米的土地。同时，厦门市土地开发总公司与杨鹏辉又签订一份《地块租赁补充合同》，约定杨鹏辉向厦门市土地开发总公司承租位于同安区环城南路以北、较场路以西的地块合计8000平方米，租赁期限为叁年，自2010年7月28日起至2013年7月27日，原租赁合同及租赁转让合同的其他条款保持不变。2011年4月28日，厦门市土地开发总公司与杨鹏辉签订《地块租赁补充合同二》，约定杨鹏辉向厦门市土地开发总公司申请扩租2000平方米，合同租赁政府储备用地共10000平方米。2013年7月20日，厦门市土地开发总公司与被告鑫双榕公司、杨鹏辉签订《地块租赁补充合同》，约定自2013年7月28日起原租赁合同的承租人由杨鹏辉变更为鑫双榕公司，由鑫双榕公司享受和承担原合同项下杨鹏辉的所有权利义务。续租面积仍为10000平方米，作为机动车驾驶培训场地使用。续租期限自2013年7月28日至2016年7月27日；租金标准为每平方米1.725元／月，鑫双榕公司应于2015年4月27日、2015年7月27日、2015年10月27日分别缴交租金51750元、51750元、51750元；合同约定如果鑫双榕公司存在违约行为，则厦门市土地开发总公司有权直接从履约保证金中抵扣违约金并弥补损失，保证金不足抵扣的，还有权追偿，并由杨鹏辉承担无限连带责任。同时，合同约定厦门市土地开发总公司向鑫双榕公司发出具有法律效力的通知，可面呈对方，或以快递或挂号信的方式邮寄给鑫双榕公司在合同中载明的地址。然而，鑫双榕公司未能在2015年4月27日缴交租金51750元，应于2015年7月27日缴交的租金也未能缴纳，至今仍拖欠租金。2015年7月31日，厦门市土地开发总公司决定终止合同，于2015年8月4日向鑫双榕公司、杨鹏辉送达《关于终止租赁合同并交换场地的函》，明确告知鑫双榕公司终止租赁合同并没收保证金，并要求鑫双榕公司30日内将物品搬离、拆除构筑物、平整场地并恢复原样后交还给厦门市土地开发总公司。但鑫双榕公司、杨鹏辉均未能支付租金，故厦门市土地开发总公司诉至法院，请求判令：1.鑫双榕公司立即搬离撤出址于厦门市同安区环城南路以北，较场路以西2007C44号政府储备用地（原同安糖厂生产用地）；2.鑫双榕公司立即将上述地块腾空，并进行土地平整后交换给厦门市土地开发总公司；3.鑫双榕公司立即向厦门市土地开发总公司支付2015年4月28日至2015年8月4日期间租金55775元；4.鑫双榕公司按每日575元的标准计算向厦门市土地开发总公司支付自2015年8月5日起至实际腾退移交上述地块之日止的占有使用费，暂计至2015年11月20日为60375元；5.杨鹏辉对鑫双榕公司的上述全部债务承担连带责任；6.本案诉讼费用由鑫双榕公司承担。被告鑫双榕公司、杨鹏辉共同辩称，拖欠租金的情况属实，愿意在一个月内付清租金。经审理查明，2010年7月28日，原告厦门市土地开发总公司作为出租方（甲方）与承租方即被告杨鹏辉（乙方）签订一份《地块租赁合同》（厦土总协（2010）456号），约定：杨鹏辉承租位于同安区环城南路以北、较场路以西（2007C44号政府储备用地（原告同安糖厂生产用地）内），租赁面积：6000平方米，作为机动车驾驶培训场地；租赁期限三年，自2010年7月28日至2013年7月27日止；合同项下地块的租金单价为每月每平方1.5元，月租金为9000元；厦门市土地开发总公司于2010年7月28日将租赁地块按现状交给杨鹏辉进行使用管理，自2010年9月28日开始计算租金；双方在合同第八条约定了履约保证金及支付方式为：“乙方在2010年7月15日向甲方交纳租赁保证金人民币叁万陆仟元整自动转为本合同履约保证金。此外，乙方还应当于本合同签订后3个工作日内一次性向甲方缴纳叁万元整作为场地整理回复的履约保证金。本合同履行过程中如乙方存在违约行为，则甲方有权直接从履约保证金中抵扣违约金并弥补损失，保证金不足抵扣的，甲方还有权向乙方追偿。如乙方没有违约行为，则本合同终止后甲方应将保证金无息退还乙方”；合同第十四条约定了承租方的违约责任为：“如有下列任一情形的，甲方有权解除本合同并没收履约保证金。①乙方未按本合同约定及时足额地支付租金的；……”。2010年9月25日，厦门市土地开发总公司与杨鹏辉签订《地块租赁补充合同》（厦土总协（2010）594号），约定根据厦土总协（2010）456号《地块租赁合同》以及厦土总协（2010）595号《租赁转让合同》，杨鹏辉向厦门市土地开发总公司承租位于同安区环城南路以北、较场路以西的地块面积合计8000平方米，租赁期限为叁年，自2010年7月28日起至2013年7月27日；租金按季度支付并约定了金额及对应的租赁期间；合同第四条约定：“乙方在2010年7月15日向甲方交纳租赁保证金人民币叁万陆仟元整，于2010年8月6日缴交的场地建设专项保证金人民币叁万元整，于2010年9月2日缴交的租赁保证金人民币壹万贰仟元整，合计人民币柒万捌仟元整，为租赁合同项下的履约保证金。原合同及本合同履行过程中如乙方存在违约行为，则甲方有权直接从履约保证金中抵扣违约金并弥补损失，保证金不足抵扣的，甲方还有权向乙方追偿。如乙方没有违约行为，则本合同终止后甲方应将保证金无息退还乙方”；合同第五条约定：“除本合同另有明确约定之外，原租赁合同及租赁转让合同的其他条款保持不变，本合同与原租赁合同、租赁转让合同具有同等法律效力。”2011年4月28日，厦门市土地开发总公司与杨鹏辉签订《地块租赁补充合同二》（厦土总协（2011）281号），约定杨鹏辉申请新增租赁地块为2007C44号政府储备用地（原同安糖厂生产用地）之三，位于同安区环城南路以北、较场路以西，面积2000平方米。合计杨鹏辉租赁2007C44号政府储备用地（原同安糖厂生产用地）的地块面积共10000平方米；新增用地提供给杨鹏辉作为机动车驾驶培训场地使用；新增用地租赁期限自2011年4月28日起至2013年7月27日；双方约定了具体的租金数额及支付方式；合同第六条约定：“乙方在2010年7月15日向甲方交纳租赁保证金人民币叁万陆仟元整，于2010年8月6日缴交的场地建设专项保证金人民币叁万元整，于2010年9月2日缴交的租赁保证金人民币壹万贰仟元整，于2011年4月14日缴交的租赁保证金人民币叁万元整，合计人民币拾万捌仟元整，为租赁合同项下的履约保证金。原合同及本合同履行过程中如乙方存在违约行为，则甲方有权直接从履约保证金中抵扣违约金并弥补损失，保证金不足抵扣的，甲方还有权向乙方追偿。如乙方没有违约行为，则本合同终止后甲方应将保证金无息退还乙方”2013年7月20日，厦门市土地开发总公司与杨鹏辉及受让承租人（丙方）即被告鑫双榕公司签订《地块租赁补充合同》（厦土总协（2013）461号），约定自2013年7月28日起原租赁合同（厦土总协（2010）456号《地块租赁合同》、厦土总协（2010）595号《地块租赁合同》、厦土总协（2010）594号《地块租赁补充合同》、厦土总协（2011）284号《地块租赁补充合同二》）的承租人由杨鹏辉变更为鑫双榕公司，由鑫双榕公司享受和承担原合同项下杨鹏辉的所有权利义务，自2013年7月28日起，杨鹏辉不再依据原租赁合同享有任何权利；续租面积仍为10000平方米，仍作为机动车驾驶培训场地使用；续租期限：3年，自2013年7月28日至2016年7月27日止；合同第四条约定：“”租金及支付方式。1、该地块原租金单位为每平方米1.5元／月，续租租金在原租金的基础上上调15%，即该地块的租金标准为每平方米1.725元／月，月租金为人民币壹万柒仟贰佰伍拾元整；2、支付方式：租金每三个月为一个支付期，……”，故鑫双榕公司应于2015年4月27日、2015年7月27日、2015年10月27日、2016年1月27日、2016年4月27日均分别缴交租金51750元；合同第五条约定：“本合同履约保证金共计人民币壹拾贰万肆仟元整。原租赁合同项下乙方向甲方缴交的履约保证金人民币壹拾万零捌仟元整，自动转为丙方的履约保证金，丙方还应向甲方缴纳人民币壹万陆仟元整，该笔费用应在2013年7月23日前缴交。合同履行过程中如丙方存在违约行为，则甲方有权直接从履约保证金中抵扣违约金并弥补损失，保证金不足抵扣的，甲方还有权向丙方追偿，并由乙方承担无限连带责任。如丙方没有违约行为，则本合同终止后甲方应将保证金无息退还丙方”；合同第六条约定：“甲方向丙方发出的具有法律效力的通知，可面呈对方，或以快递或挂号信的方式邮寄给鑫双榕公司在合同中载明的地址”；合同第七条约定：“除本合同另有约定之外，原租赁合同其他条款保持不变，本合同与原租赁合同具有同等的法律效力。”上述合同签订后，厦门市土地开发总公司依约交付了土地，但鑫双榕公司未能依约按时支付租金。2015年7月30日，厦门市土地开发总公司发出一份《关于尽快支付租金的函》，载明截止发函之日，鑫双榕公司并未依约于2015年4月27日前缴交租金51750元。2015年7月31日，厦门市土地开发总公司向鑫双榕公司发出《关于终止租赁合同并交还场地的函》，载明鑫双榕公司按合同约定，应当于2015年4月27日和2015年7月27日前分别支付第8／9批次租金共计103500元，现租金缴纳期限已过，经多次催讨仍未支付，故根据租赁合同第十四条第2款的约定，厦门市土地开发总公司有权解除合同、收回场地并没收履约保证金；该函件同时要求鑫双榕公司于2015年7月30日之日起30日历天内将所有物品搬离、拆除所有搭建的地上构筑物、清理所有地上物（包括因生产需要所硬化的地面）、平整场地并恢复原样后交还给厦门市土地开发总公司。该函件于2015年8月4日送达鑫双榕公司、杨鹏辉。后鑫双榕公司未能依约支付租金，厦门市土地开发总公司遂诉至法院，并提出如上诉讼请求。上述事实，有原告厦门市土地开发总公司提供的厦土总协（2010）456号《地块租赁合同》、厦土总协（2010）595号《地块租赁合同》、厦土总协（2010）594号《地块租赁补充合同》、厦土总协（2011）284号《地块租赁补充合同二》、《关于尽快支付租金的函》、《关于终止租赁合同并交还场地的函》等证据以及庭审笔录、当事人在庭审中的陈述、质证意见为证，这些证据经本院审查、审核，予以采信。本院认为，本案系租赁合同纠纷，原告厦门市土地开发总公司与被告鑫双榕公司签订的厦土总协（2013）461号《地块租赁补充合同》，明确鑫双榕公司自2013年7月28日起享受和承担厦土总协（2010）456号《地块租赁合同》、厦土总协（2010）595号《地块租赁合同》、厦土总协（2010）594号《地块租赁补充合同》、厦土总协（2011）284号《地块租赁补充合同二》项下被告杨鹏辉的所有权利义务，该协议系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，系真实合法有效的合同，双方当事人均应依约履行。依照厦土总协（2013）461号《地块租赁补充合同》，厦门市土地开发总公司实际已经将租赁地块交付给杨鹏辉使用，杨鹏辉将合同项下的权利和义务转让给鑫双榕公司，厦门市土地开发总公司的主要合同义务已经履行，鑫双榕公司作为承租人，其主要合同义务即为支付租金，根据约定，其应依约按季度支付相应的租金，但自2015年4月27日开始，鑫双榕公司即未再缴纳租金，该行为已经违反了合同的约定，构成了违约。厦土总协（2013）461号《地块租赁补充合同》明确约定了原租赁合同的条款不变，即相应的违约责任的约定应当按照原租赁合同的约定即承租人未按合同约定及时足额地支付租金的，厦门市土地开发总公司有权解除合同，2015年7月30日，厦门市土地开发总公司已经发函催讨4月27日的租金，但鑫双榕公司并未缴纳；2015年7月31日，厦门市土地开发总公司向鑫双榕公司发出了解除租赁合同的函件，该函件于2015年8月4日送达鑫双榕公司、杨鹏辉，对此鑫双榕公司亦未在法定期限内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故本院确认厦土总协（2013）461号《地块租赁补充合同》于2015年8月4日解除；因该租赁合同解除，鑫双榕公司依法应当返还租赁物，故厦门市土地开发总公司诉求鑫双榕公司腾空并返还租赁土地，有相应的事实和法律依据，本院依法予以支持；同时厦门市土地开发总公司诉求鑫双榕公司立即搬离该租赁土地与前述诉讼请求实际系同一诉求，无需单独判决。虽然厦土总协（2013）461号《地块租赁补充合同》已经于2015年8月4日解除，但自2015年4月28日开始的租金鑫双榕公司仍应支付，故本院支持厦门市土地开发总公司诉求的2015年4月28日至2015年8月4日期间的租金55775元。关于占有使用费的问题，虽然租赁合同已经解除，但鑫双榕公司至今仍未归还租赁土地，因此自2015年8月5日起，鑫双榕公司应参照原租赁合同约定的每月17250元的租金标准向厦门市土地开发总公司支付占有使用费，本院暂计至2016年6月4日共计为172500元，自2016年6月5日开始，鑫双榕公司仍应按照上述标准支付占有使用费至该租赁土地实际返还之日止。关于履约保证金的处理及杨鹏辉的责任问题，厦土总协（2013）461号《地块租赁补充合同》第五条约定，鑫双榕公司支付的履约保证金共计为124000元，若鑫双榕公司存在违约行为，厦门市土地开发总公司有权直接从履约保证金中抵扣违约金并弥补损失，保证金不足抵扣的，有权向鑫双榕公司追偿，并由杨鹏辉承担无限连带责任。由于双方并未对违约金作出明确约定，而上述约定系将履约保证金“抵扣违约金并弥补损失”，厦门市土地开发总公司主要的损失在于租金及占有使用费的损失，虽然其未提出相应的诉讼请求，但为避免讼累，本院根据双方的约定对于履约保证金一并予以处理，即鑫双榕公司应当支付2015年4月28日至2015年8月4日期间的租金55775元、2015年8月5日至2016年6月4日的占用使用费172500元，上述共计228275元，扣除履约保证金124000元，尚需支付的占用费为104275元；同时根据该约定，杨鹏辉承担的责任虽然有“无限连带”的字样，但杨鹏辉的责任实际系当鑫双榕公司的履约保证金不足以抵扣违约金并弥补损失的情况下，才需承担连带责任，故杨鹏辉应当对履约保证金扣除后不足的部分承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告厦门鑫双榕汽车培训有限公司应于本判决生效之日起三十日内将位于同安区环城南路以北、较场路以西2007C44号政府储备用地（原同安糖厂生产用地）面积10000平方米的土地腾空并返还给原告厦门市土地开发总公司；二、被告厦门鑫双榕汽车培训有限公司应向原告厦门市土地开发总公司偿还2015年4月28日至2015年8月4日期间的租金人民币55775元、2015年8月5日至2016年6月4日的占用使用费人民币172500元，上述共计人民币228275元，扣除履约保证金人民币124000元，尚需支付的占有使用费为人民币104275元，款限于本判决生效之日起十日内支付；三、自2016年6月5日开始，被告厦门鑫双榕汽车培训有限公司应参照原租赁合同约定的每月人民币17250元的租金标准向原告厦门市土地开发总公司支付占有使用费至本判决第一项确定的租赁土地实际返还之日止；四、被告杨鹏辉应对本判决第二项、第三项确定的被告厦门鑫双榕汽车培训有限公司的款项支付义务承担连带责任；五、驳回原告厦门市土地开发总公司的其他诉讼请求。如未按指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币4724元，适用简易程序减半收取人民币2362元，由原告厦门市土地开发总公司负担人民币1169元，由被厦门市告鑫双榕汽车培训有限公司负担人民币1193元，款均限于本判决生效之日三日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判员 李 强二〇一六年七月一日书记员 陈炳杰附：本案所适用的法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 关注公众号“”