（2016）京0114民初6876号
裁判日期: 2016-07-01
公开日期: 2016-10-17
案件名称
安刚龙诉夏洪爱等房屋租赁合同纠纷一案
法院
北京市昌平区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
安刚龙,吕先旺,夏洪爱
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0114民初6876号原告安刚龙，男，1964年1月9日出生，安徽今日包装有限责任公司北方区销售代表。委托代理人周雷，北京市盈科律师事务所律师。被告吕先旺，男，1983年11月7日出生，自由职业二房东。被告夏洪爱，女，1978年5月6日出生。原告安刚龙与被告夏洪爱、吕先旺房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员陆婧适用简易程序公开开庭进行了审理。原告安刚龙及其委托代理人周雷、被告吕先旺、夏洪爱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告安刚龙诉称：原告与被告夏洪爱是夫妻关系，被告夏洪爱于2016年3月28日在原告不知情的情况下擅自与被告吕先旺签订了《北京市房屋租赁合同》，约定将登记在原告名下的位于昌平区东小口镇天通苑小区西苑某室，建筑面积187.05平米的房屋租赁给被告吕先旺，租赁期限自2016年4月15日至2019年5月14日，租赁用途为居住使用。原告于2016年4月10日得知该消息，坚决不同意对外出租，后赶往该房屋阻止竟发现被告吕先旺在屋内打隔断擅自拆改变动房屋主体结构，并将房屋进行分割对外出租，该群租行为严重影响他人生活，且容易引发火宅及不安全因素，更与北京市住建委、市公安局、市规划委会同市卫生局等部门印发的《关于公布我市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》相违背，故于当天向昌平区公安分局东小口派出所两次报警。原告认为被告夏洪爱与被告吕先旺签订的《北京市房屋租赁合同》中明确约定被告吕先旺不得擅自拆改变动房屋主体结构及遵守国家、北京市的法律法规的规定，被告吕先旺已违反合同相关约定，其违约行为给原告造成了重大损失，现依据《合同法》、《民事诉讼法》相关规定，为维护原告合法权益，现诉至法院，请求：1、判令解除被告夏洪爱代原告安刚龙与被告吕先旺于2016年3月29日签订的《北京市房屋租赁合同》；2、要求二被告支付原告赔偿金，每月7600元，从2016年3月28日起至实际腾退之日止；3、二被告将房屋腾空并恢复原状，恢复原状指拆除隔断并保证室内财产的完好和安全，墙面打的空调洞恢复成墙面、破损的地板、家具修复。4、诉讼费被告承担。被告吕先旺辩称：我与夏洪爱代安刚龙签订了《房屋租赁合同》，房产证上写的是安刚龙名字，夏洪爱与安刚龙是夫妻关系，夏洪爱作为配偶有权签订租赁合同。2016年3月28日签订租赁合同，租期三年，不同意解除合同。原告说的隔断，我与夏洪爱谈租赁时明确说要在屋内打隔断并出租此房，得到夏洪爱同意并签订了书面补充协议，允许我打隔断并转租。我认为本合同有效，不同意支付违约金，没有违约行为。打了隔断，墙上空调打眼是事实，但是在签订协议时已和夏洪爱协商好。在地板上砌墙了但没有损坏，家具也没有损坏。不同意腾房，接收房屋时墙面上有字，我将墙面刮白。被告夏洪爱辩称：不同意解除合同。我签订合同时安刚龙知情，出租时同意打隔断和空调洞，墙面刮白也同意。被告没有违约行为，不同意付违约金和腾房。家具和地板没有损坏。我与原告是夫妻关系，但原告常年不回家，之前每月向我和孩子支付3000元抚养费，自2015年8月起不再支付，后我生病治病，所以将夫妻共有涉案房屋出租，当时原告知情。经审理查明：2000年4月24日，安刚龙和夏洪爱登记结婚。2002年10月30日，安刚龙购买天通苑小区西苑某号房屋。2003年7月30日，位于北京市昌平区东小口镇天通苑小区西苑某号房屋（以下简称为涉案房屋）登记在安刚龙名下，安刚龙称该房屋是其用承租的明光北里房屋出售后购买的涉案房屋，不是夫妻共同财产。夏洪爱不认可，称涉案房屋是夫妻共同财产。2016年3月28日，吕先旺（乙方）与夏洪爱（甲方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定出租人是夏洪爱，出租房屋即涉案房屋，租赁用途居住，最多不超过12人居住，租期自2016年4月15日至2019年5月14日，租金每月7600元。第七条合同解除约定，（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达10日；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达10日的；2、欠缴各项费用达1000元的；3、擅自改变房屋用途；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。该合同尾部出租人处签名为夏洪爱代安刚龙。关于《北京市房屋租赁合同》的主体，原告称夏洪爱没有经过原告同意擅自对外出租，合同上没有原告签字，要求解除该合同，合同的主体是夏洪爱和吕先旺。被告夏洪爱称，签订主体是夏洪爱和吕先旺。被告吕先旺称，签订主体是夏洪爱代安刚龙与吕先旺。同日，夏洪爱签写了《补充协议》，写明：经甲乙双方达成共同协议，在原合同基础上补充以下协议，甲方同意乙方在客厅打隔断，出租此房。尾部有“夏洪爱代安刚龙”字样签名。同日，夏洪爱出具收据，写明收到吕先旺支付的一月房租订金7600元。二被告称，签订《北京市房屋租赁合同》时，被告夏洪爱向被告吕先旺表示涉案房屋是夫妻共同财产，并出示了结婚证和房屋所有权证书复印件。上述事实，有结婚证、房屋所有权证书、《北京市房屋租赁合同》、补充协议、收据、商品房买卖合同以及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，夏洪爱与吕先旺签订《北京市房屋租赁合同》时，夏洪爱出示了登记权利人是安刚龙的房屋所有权证复印件以及夏洪爱和安刚龙的结婚证复印件，并且在合同尾部签名处写明“夏洪爱代安刚龙”。基于此事实，被告吕先旺有理由相信夏洪爱有权代理安刚龙签订租赁合同。夏洪爱代安刚龙签订的《北京市房屋租赁合同》不具备法定和约定的解除情形，故原告要求解除合同、腾房、支付赔偿金的请求，依据不足，本院不予支持。如果安刚龙认为夏洪爱无权代理其签订合同，认为夏洪爱损害了其利益，是其与夏洪爱之间的法律关系，双方应另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告安刚龙的诉讼请求。案件受理费二千七百五十九元，由原告安刚龙负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 陆 婧二〇一六年七月一日书记员 朱志磊 关注微信公众号“”