（2016）赣0121民初字821号
裁判日期: 2016-07-01
公开日期: 2018-08-02
案件名称
南昌居住主题公园物业管理有限公司与张秀芬、沈惠明物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
南昌县人民法院
所属地区
南昌县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南昌居住主题公园物业管理有限公司,张秀芬,沈惠明,沈宏伟
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零九条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0121民初字821号原告：南昌居住主题公园物业管理有限公司。住所地：南昌市城南隔堤南侧（东新段）。组织机构代码：77235415-9法定代表人：陈秋霞，该公司总经理。委托代理人：张奕彬，江西求正沃德律师事务所律师，执业证号：13601201510653585。委托代理人：淦家庭，江西求正沃德律师事务所实习律师，实习证号：36001504110018。被告：张秀芬，女，1965年11月5日出生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。被告：沈惠明，男，1960年6月9日出生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。被告：沈宏伟，男，1991年6月25日出生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。原告南昌居住主题公园物业管理有限公司诉被告张秀芬、沈惠明、沈宏伟物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月12日立案受理，依法由审判员邓小强适用简易程序公开开庭进行了审理。原告南昌居住主题公园物业管理有限公司的委托代理人张奕彬、淦家庭到庭参加诉讼。被告张秀芬、沈惠明、沈宏伟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告南昌居住主题公园物业管理有限公司诉称：被告与南昌平海房地产开发有限公司于2006年10月10日签订了一份《商品房买卖合同》，南昌平海房地产开发有限公司并于2007年7月1日将商品房交付于被告，同意原告与被告于2020年12月30日签署了《前期物业服务协议》，原被告约定：被告每月15日前按1.3元/月每平方米缴纳物业管理费，如逾期未交纳物业管理费的，原告有权要求补交，并从逾期之日起被告按每天万分之五交纳滞纳金。被告房屋收费面积为176.37平方米，每月应缴纳物业管理费229.3元，但被告自2008年1月1日至2016年3月31日欠费数额已达22012.5元。原告多次催收，被告仍拒不支付，特向法院起诉，请求判令：被告支付拖欠的物业管理服务费22012.5元及违约金16076.5元；本案诉讼费由被告承担。被告张秀芬、沈惠明、沈宏伟未答辩。审理查明，被告张秀芬、沈惠明、沈宏伟系南昌县居住主题公园荷塘月舍联排别墅Ａ区5幢04号业主。2010年12月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《前期物业管理服务协议》，协议内容约定了物业服务内容、物业服务质量、物业服务费用、双方权利义务、保险和违约责任等。协方的第二章物业服务内容：第三条房屋共用部位的维护和管理：共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面等。第四条房屋共用设施设备及其运行的维护和管理：共用设施、设备是指共用的上下水管道、落水管、电梯、供电线路、通讯线路照明、供气线路、消防设施、绿地、道路、沟渠、井、公益性文体娱乐设施、设备使用的房屋等。第五条环境卫生：1、公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾收集和清运；2、公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。第六条安全管理：1、内容：1）协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；2）24小时公共区域内安全监督、巡逻；3）大件物品搬运登记、检查。2、责任1）严格管理、培训安防人员，做到作风严谨、工作规范；2）在公共区域内危及住户安全的情况及时向公安部门通报；3）不承担甲方人身与财产保管、保险责任。第七条交通秩序与车辆停放：1、内容：1）机动车、非机动车停放有序；2）定期维护停车场各项设施。2、1）负责车辆的有序停放2）确保公共停车场设施正常运行3）不承担车辆保管、保险责任。第八条房屋装饰装修管理。第四章第十八条物业服务收费标准及缴费时间物业服务费按住宅建筑面积收取，1、收费标准：1.3元／月每平方米收取。2、缴费时间：从2008年1月1日起。3、费用构成：物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费等。第七章。4、甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关部门费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳滞纳金，无正当理由逾期三个月仍拒绝缴费的，物业管理公司可向辖区人民法院提起诉讼。同时查明：被告自2008年1月1日起一直未缴纳物业服务费，其房屋面积为176.37平方米，每月应交纳物业费229.3元。自2008年1月1日起至2016年3月13日止，被告拖欠原告物业费一百一十个月零十三天计人民币25322.36元。庭审中，原告坚持诉讼请求，被告未到庭，法庭调解未能进行。上述事实有原告提供的企业法人营业执照、组织机构代码、被告的身份信息、商品房买卖合同及前期物业管理服务协议、交房通知书及交房手续、业主房室面积信息表、欠费明细及滞纳金明细等证据予以证实。本院认为：原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实的意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同约定的义务。原告作为被告所在小区的物业服务企业，依协议履行自己义务后，依法享有向被告收取所欠物业管理费的权利。故原告诉请被告支付拖欠2008年1月1日至2016年3月31日止的物业服务费22012.50元，实际物业费的金额25322.36元，是对自己民事权益的处分，符合法律规定和协议约定，本院予以确认。原告要求被告支付日息万分之五拖欠物业费违约金，但原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》仅约定拖欠物业费的滞纳金而未约定违约金，滞纳金具有惩罚性、法定性，是行政关系主体之间，因行政相对人违反法律规定逾期缴纳的规定费用，国家行政管理部门依法对行政相对人采取的一种惩罚性措施，具有强制性。原、被告属于平等民事主体，双方在物业管理委托合同中约定滞纳金不符合法律规定，故对原告要求收取被告违约金这一诉请不予支持。被告应按协议履行给付物业费的义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张秀芬、沈惠明、沈宏伟于本判决书生效后五日内一次性支付原告南昌居住主题公园物业管理有限公司自2008年1月1日起至2016年3月31日止的物业管理服务费计人民币22012.5元；二、驳回原告南昌居住主题公园物业管理有限公司其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费752元，减半收取376元，由被告张秀芬、沈惠明、沈宏伟承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员 邓小强二〇一六年七月一日书记员 陈佳琦 关注公众号“”