（2016）粤0605民初6168号
裁判日期: 2016-07-01
公开日期: 2017-03-10
案件名称
陈小凤与潘雪明租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈小凤,潘雪明
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初6168号原告：陈小凤，女，汉族，1970年4月7日出生，住湖南省道县。委托代理人：裴顺日，男，汉族，1990年4月16日出生，住湖南省道县，系原告儿子。委托代理人：刘小万，系广东纬韬律师事务所律师。被告：潘雪明，男，汉族，1964年9月5日出生，住广东省佛山市顺德区。委托代理人：麦丹丹，系广东禅信律师事务所律师。委托代理人：何小燕，系广东禅信律师事务所律师。上列原、被告租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月12日立案受理后，依法由审判员朱道春适用简易程序于同年6月16日公开开庭进行了审理，原告委托代理人裴顺日、刘小万与被告委托代理人麦丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年9月27日，原、被签订厂房宿舍租赁合同，原告向被告预付10000元电费押金，以防一时无力交纳电费而不影响生产之需。租赁期间，被告总是以各种理由强行停水停电，2015年年中停电时，被告以需向电力局交费为由收取原告8000元。2016年3月1日，被告在未通知原告的情况下，又强行停电，原告多次找被告协商均未果，造成原告巨大经济损失，供应商纷纷扣押原告物品，工人也产生骚乱。因被告停电行为，导致原告公司无法继续生产，公司倒闭，无力偿付工人工资，工人强行扣押了原告价值约100000元物品，因被告不将所收取押金用于支付工人工资，工人现控制租赁场地。起诉请求法院判令：1.被告返还原告扣押的价值100000元物品；2.解除原、被告签订的厂房宿舍租赁合同及补充协议；3.被告退还厂房、宿舍、电费押金合计156934元；4.因被告停电导致原告无法正常生产，被告赔偿损失543838元；5.诉讼费由被告负担。被告辩称：原、被告签订厂房宿舍租赁合同和补充协议后，被告收取了原告押金合计156934元，但由于原告存在多次逾期交租行为，特别是2016年2月租金至今仍未交纳，被告经多次催收均未果，2016年2月底被告上门催收时，还遭到原告儿子持刀追砍，被告无奈之下在2016年3月1日对厂房进行停电，以催收租金。2016年3月5日，原告开始将租赁场地内的财产进行搬迁，至3月15日租赁场地内只留有少部分原材料和废品，原告一直未交还租赁场地给被告，被告已另案提起诉讼。被告同意解除双方租赁合同，但原告逾期交纳租金已超过合同约定的期限，原告是违约方，其无权要求被告退还押金，押金被告应予没收。停电的责任在原告方，原告无权要求被告赔偿损失，且原告提供的损失也无合法有效证据予以证明。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。诉讼中，原告举证如下：1.身份证复印件2份，证明原、被告诉讼主体资格。2.厂房宿舍租赁合同2份、租赁补充协议，证明原、被告双方对租赁场地权利义务的约定，退还押金是因被告停电违约，且合同未约定被告可以停电。3.收据4张，证明原告交付押金的情况。4.电话录音及光盘，证明被告停电后原告找被告协商情况。5.证明5份、销售合同、交易清单，收据2张、协议书、组织代码查询，证明原、被告曾因停电问题找村委会出面调解，但未能调解成功。原告与案外人签订的加工合同，因停电导致原告无法履行合同，原告赔偿了第三方相应损失及原告所支付的费用。诉讼中，被告举证如下：1.身份证复印件3份、工商公示信息，证明原、被告诉讼主体资格，另佛山市京师建材有限公司经营场所是在涉案租赁物内，陈小凤和裴顺日是公司股东。2.土地使用权租赁合同、房地产权证2本、证明，证明被告潘雪明承租土地后，出资兴建厂房，2013年11月20日由佛山市南海区狮山镇狮南村民委员会作为房地产权登记属人办理了房地产权证，证号分别为粤房地权证佛字第××号、粤房地产权证佛字第××号。3.厂房宿舍租赁合同2份、租赁补充协议，证明2014年9月27日，原、被告签订《厂房宿舍租赁合同》，约定租赁厂房的权利义务，2014年9月27日，原、被告签订《租赁补充协议》，对租金作出变更，2014年10月9日，原告陈小凤的丈夫被告裴昌友代理原告与被告签订《厂房宿舍租赁合同》，约定租赁宿舍的权利义务。4.租赁物交接单，证明被告在2014年9月27日交付七车间进大门第一个门遥控器1只给原告，2014年10月9日交付七车间进大门第二个门遥控器1只和201209房宿舍钥匙给原告丈夫裴昌友，原告至今仍未将上述物品交还给被告。5.狮山狮南七车间水电费清单、电费通知单3份、电费发票3份、水费通知单16份，证明原告拖欠2016年1月1日至2016年4月10日车间、宿舍的水电费合计9359.82元，被告已垫付。6.租赁物（厂房、宿舍）缴纳租金、水电费情况一览表、网上银行电子回单打印件23份，证明原告拖欠2016年2月1日至2016年4月30日租金146934元及2016年1月1日至2016年4月10日水电费9359.82元，原告在承租期间每月基本都迟于合同约定的时间缴纳租金、水电费，2015年5月、2015年8月至2015年12月，原告均出现拖欠租金、水电费的情况。经庭审质证，被告对原告出示的证据1、2无异议，但认为证据2中合同所盖公章是公司成立后自行加盖，虽合同未约定迟延缴纳租金可进行停电，但合同明确约定迟延缴纳租金被告有权加收滞纳金、解除合同并收取违约金。经审查，本院确认此二组证据的真实性。被告对原告出示的证据3无异议，本院确认此证据的真实性及证明力。被告对原告出示的证据4有异议，认为系原告当庭提交，代理人未在庭前与被告核实，被告确认2016年3月1日进行停电，且录音材料也可反映停电是因原告拖欠租金及水电费所致。经审查，通话内容与本案事实关联，也能与当事人陈述相印证，本院确认此证据的真实性。被告对原告出示的证据5中村委会证明无异议，确认村委会出面就租赁合同履行问题进行协商，对其他材料均有异议，系原告当庭提交且证人未出庭作证，证明人也与被告有利害关系，销售合同不能与付款对应，案外人周卫华所支付的款项也不对应，收据、协议是原告单方提供且无其他支付赔偿凭证，该材料均无法证明原告实际损失。经审查，该组证据不符合合法有效证据形式，被告质证理由成立，本院对此组证据的证明力不予确认。原告对被告出示的证据15真实性均无异议，本院确认此五组证据的真实性。原告对被告出示的证据6真实性无异议，证明内容有异议，认为迟延交租的三个月是原、被告协商结果。经审查，本院确认此证据的真实性。综合采信的证据结合当事人的陈述，本院确认如下事实：2009年12月30日，佛山市南海区狮山镇狮南村葛南股份合作经济社、佛山市南海区狮山镇狮南村葛西股份合作经济社、佛山市南海区狮山镇狮南村葛中股份合作经济社、佛山市南海区狮山镇狮南村葛北股份合作经济社（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订一份《土地使用权租赁合同》，约定：甲方将土名为“葛里水坑返还留成用地”的土地使用权出租给乙方使用；乙方承租的土地合计117.135亩土地，承租期限为30年，从2010年1月1日起至2039年12月31日止，合同还对其他权利义务作了约定。被告承租上述土地后，出资兴建了建筑面积为3456平方米厂房。2013年11月20日，位于佛山市南海区狮山镇小塘三环西工业区狮南段27号（车间七）和（综合楼B）分别办理了粤房地权证佛字第××号和粤房地产权证佛字第××号房地产权证，登记权属人为佛山市南海区狮山镇狮南村民委员会，其中车间七建筑面积为3456平方米，综合楼B建筑面积为3211.76平方米。2014年9月27日，被告（甲方，出租方）与原告（乙方，承租方）签订一份《厂房宿舍租赁合同》，约定：甲方将位于狮山镇小塘三环西路狮南段27号七车间的厂房租赁给乙方作厂房使用；厂房建筑面积为3456平方米；租赁期为9年，从2014年10月1日起至2023年9月30日止；前三年（即2014年10月1日到2017年9月30日）每月租金8元/平方米，即每月租金为27648元（不含税）；签订合同当天乙方向甲方支付租赁押金134784元和用电押金10000元，合同期满后解除后，乙方付清所有工人工资及材料等货款且乙方无违约行为，经甲乙双方物业交接后，租赁押金凭押金收据和工商注销或变更回执在三个月内无息如数退还给乙方；租赁期间甲方负责完善厂房外的用水和用电设施，确保乙方厂房内的用水、用电功能；每月十日缴纳当月租金和上月的水电费；因甲方违约致使合同解除，除其他条款明确规定外，须支付与押金相同数额的违约金并退回押金给乙方，但乙方必须付清搬出租赁物之日止的租金；乙方必须按时交付租金，如乙方逾期交付租金，甲方有权每天按百分之五加收滞纳金至付清租金日止；逾期15天未交付租金，即视乙方违约，甲方有权单方终止合同并有权收取乙方两倍于押金的违约金；乙方违约解除合同或因乙方原因解除合同的，甲方有权要求乙方支付双倍于押金的违约金给甲方，并且乙方必须付清搬出租赁物之日止的租金。同日，原、被告签订《租赁补充协议》，约定：2014年10月1日至2017年9月30日每月租金在原约定的基础上增加人民币17280元，即每月租金为44928元。2014年10月9日，裴昌友代原告（乙方，承租方）与被告（甲方，出租方）签订一份《厂房宿舍租赁合同》，约定：甲方将位于狮山镇小塘三环西路狮南段27号九个房间租赁给乙方作宿舍使用；租赁期为1年，从2014年10月1日起至2015年9月30日止；每月租金为人民币4050元（450元/间×9间）；乙方应于合同签订当日内向甲方支付租赁押金共12150元；其他权利义务约定上述厂房租赁合同约定内容相同。上述协议签订后，原告签收了厂房大门遥控器2只和9间宿舍钥匙27把。原告累计共向被告缴纳了租赁押金和水电费押金合计156934元。2014年11月25日，佛山市京师建材有限公司登记成立，登记经营场所为佛山市南海区狮山镇小塘三环西工业区狮南段27号（车间七）之一，法定代表人为原告。2015年8月至12月期间的租金均为原告转账支付，支付时间为：2015年8月13日支付当月租金，2015年9月14日支付当月租金，2015年10月12日、20日支付当月租金，2015年11月12日、22日、23日支付当月租金，2015年12月14日、31日支付当月租金。2016年2月1日后租金和2016年1月1日后水电费原告未缴纳。2016年3月1日，被告对租赁厂房进行停电。2016年4月19日，被告向本院起诉原告和裴昌友及佛山市京师建材有限公司，本院立案案号为（2016）粤0605民初6502号，被告请求解除二份《厂房宿舍租赁合同》和《租赁补充协议》等，该案应诉材料于2016年5月9日送达至原告。2016年4月12日，原告提起本案诉讼，应诉材料于2016年4月30日送达至被告。诉讼中，原、被告确认2016年1月1日至2016年4月10日期间水电费金额为9359.82元。本院认为，涉讼租赁物已办理房地产权证书，原、被告签订的二份《厂房宿舍租赁合同》和一份《租赁补充协议》均为签约双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对签约双方具有法律约束力。原告在本案中诉请解除上述三份合同，被告也另案主张解除租赁合同，双方主张解除租赁合同的合意在本案应诉材料送达被告之日即2016年4月30日达成，本院据此确认上述二份《厂房宿舍租赁合同》和一份《租赁补充协议》于当日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《厂房宿舍租赁合同》约定原告应于每月十日前交纳当月租金和上月水电费，从2015年8月开始，原告每月均未按合同约定期限交纳，已构成违约。2016年2月份租金，至被告于2016年3月1日采取停电措施时，拖欠该月租金已超过15天，已超过合同约定被告可单方面解除租赁合同的期限，即原告逾期交纳租赁是本案纠纷起因，原告对租赁合同解除具有过错。《厂房宿舍租赁合同》并未约定原告拖欠租金时被告可作停电处理，被告也未提供合法有效证据证明原告拒绝交纳2016年2月租金，考虑当月为春节期间，无证据证明原告属于恶意拖欠租金，被告在未通知原告解除租赁合同的情况下，2016年3月1日单方面采取停电措施，必然导致租赁物无法正常使用，被告该行为不当，故被告对租赁合同的解除也具有过错。在原、被告均有过错的情况下，本院酌情确定被告应退还押金156934元予原告。但《厂房宿舍租赁合同》还约定原告进行工商登记注销或变更为押金退还条件之一，因工商登记属于工商行政管理部门的职责，变更工商登记经营地址不属于民事案件处理范围，本院在另案中对被告请求原告将佛山市京师建材有限公司办理注销或变更其经营场所登记的诉讼请求未作处理，故本案中押金尚不具备退还条件，本院对原告请求被告退还押金156934元的诉讼请求不予支持，原告可等条件成就后另行向被告主张权利。从原告此前交纳租金的情况来看，其均是通过银行转账支付租金，被告在2016年3月1日停电后，原告并未及时通过银行转账支付租金，从而导致其先前违约行为一直存续，表明其并无积极履行合同和减少损失的意愿。被告停电行为虽有不当，但本院已在另案中酌情降低了此后租金标准，况且原告也未提供合法有效证据证明其因停电产生损失的金额，综合本案实际情况，本院对原告主张被告赔偿损失543838元的诉讼请求不予支持。原告作为承租人，对返还租赁物具有举证责任，现原告并未提供合法有效证据证明租赁物已返还给被告，被告也不具有代原告支付工人资的义务，故工人是否在租赁场地内扣押了原告物品与被告无关，原告请求被告返还被扣押的价值100000元物品没有事实和法律依据，本院也不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告陈小凤与被告潘雪明于2014年9月27日签订的《厂房宿舍租赁合同》、《租赁补充协议》和2014年10月9日签订的《厂房宿舍租赁合同》均于2016年4月30日解除；二、驳回原告其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取6338.56元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 朱道春二〇一六年七月一日书记员 黄晓璇 来源：百度搜索“”