（2016）鲁06民终1976号
裁判日期: 2016-07-01
公开日期: 2016-07-15
案件名称
刘腾与烟台鼎城置地发展有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省烟台市中级人民法院
所属地区
山东省烟台市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘腾,烟台鼎城置地发展有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁06民终1976号上诉人（原审原告）：刘腾，烟台边防检查站武警。委托代理人：刘志一，蓬莱市渤海造船厂退休人员。被上诉人（原审被告）：烟台鼎城置地发展有限公司。住所地：烟台市芝罘区上夼西路**号。法定代表人：丁志红，该公司总经理。委托代理人：戴江玲，山东君孚律师事务所律师。上诉人刘腾因与被上诉人烟台鼎城置地发展有限公司（以下简称鼎城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2015）芝民一初字第338号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，2011年4月17日，刘腾与鼎城公司在签订的《商品房买卖合同》中约定：刘腾购买鼎城公司坐落于烟台市芝罘区鼎城2008小区的第8幢（建筑号8号）11层1104号房屋（现门牌号为××10号楼1104号，以下简称涉案房屋），用途为住宅，合同约定建筑面积为132.02平方米；该商品房按套（单元）计算总价款为577100元；刘腾于2011年4月7日前支付首付款10000元，余款567100元于2011年4月17日前付清；鼎城公司应于2010年12月31日前将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付给刘腾使用；鼎城公司逾期交房超过90天后，刘腾要求继续履行合同，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，鼎城公司按日向刘腾支付已交付房款万分之一的违约金；商品房达到交付使用条件后，鼎城公司应当书面通知刘腾办理交付手续。2011年4月18日，刘腾、鼎城公司在签订的《商品房买卖合同》补充协议书中约定：鼎城公司应当在2010年12月31日前，依照有关规定，将具备商品房经验收合格的条件，并符合合同约定的商品房交付刘腾使用；房屋的交付标志为刘腾领取房屋钥匙，如因刘腾自身原因未能在书面通知约定期限内办理交房手续，则鼎城公司通知书指定期限届满之日视为房屋交接日；刘腾、鼎城公司还约定了其他权利义务。后，刘腾依约交纳了购房款577100元。2015年2月10日，刘腾、鼎城公司办理完毕房屋领用手续。刘腾签订了商品房领用单、钥匙领用通知单，鼎城公司向刘腾提供了《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》。2015年4月16日，刘腾、鼎城公司在签订的《补充协议书》中约定，根据《商品房买卖合同》及补充协议书（以下简称原合同），双方就房屋交接事宜达成补充协议如下：一、刘腾购买鼎城公司开发建设的鼎城2008小区8-1104号房，总房款577100元，刘腾于2011年4月17日付清全款。二、刘腾、鼎城公司于2015年2月10日已办理完房屋领用手续，鼎城公司已向刘腾提供《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》。鉴于刘腾提出不通过物业公司办理房屋交接，故双方约定鼎城公司直接与刘腾于2015年4月16日前共同办理房屋验收交接，并签署房屋交接单。鼎城公司对房屋交接中存在的质量问题承担维修责任。三、根据原合同约定，刘腾同意在办理房屋交接手续时与物业公司签订物业合同，并承担自2011年4月18日至2015年4月16日物业费。鼎城公司负责协调物业公司以上时间段物业费按0.3元/平方米一次性结清。此后的物业费（即自2015年4月17日起）按物业费正常标准交纳。四、本协议签订后，双方就原合同房屋交付事宜的履行再无任何争议。五、本协议作为原合同的补充协议，与原合同具有同等法律效力。六、本补充协议一式叁份，鼎城公司贰份，刘腾壹份。当日，刘腾自鼎城公司接收涉案房屋。2015年4月20日，涉案房屋登记到鼎城公司名下。鼎城公司表示，涉案房屋已完成初始登记，鼎城公司可随时协助刘腾办理房屋产权证书。刘腾诉至原审法院称，刘腾买房至今，始终未接到鼎城公司交接房屋的书面通知，鼎城公司没有履行书面通知交房的义务，也没有履行交房义务。鼎城公司在《商品房买卖合同》中填写的交房时间有故意混淆、模糊交房期限之嫌。刘腾购买的涉案房屋在2010年后成为现房，刘腾当日交款买房，鼎城公司就应当日交房，否则即属延期交房。请求法院判令鼎城公司支付2011年4月18日至2015年4月16日期间的迟延交房违约金84198元（577100元×0.01%×1459天）。鼎城公司辩称，第一，刘腾主张的自2011年4月18日起的逾期交房违约金已超过诉讼时效。第二，鼎城公司不存在逾期交房的事实。第三，即使鼎城公司逾期交房，也不应承担逾期交房的违约责任。刘腾已经于2015年2月10日领取了商品房领用单、钥匙领用通知单、商品住宅使用说明书、商品住宅质量保证书，刘腾、鼎城公司已于2015年4月16日签订《补充协议书》，明确约定双方就原合同房屋交付事宜的履行再无任何争议。综上，鼎城公司要求驳回刘腾诉讼请求。关于2015年4月16日《补充协议书》的签订过程。刘腾称，2015年1月，刘腾的代理人发现涉案房屋所在的楼内已经有部分业主入住，就向物业公司索要房屋钥匙，物业公司要求刘腾交纳前期的物业费才能交付钥匙，但刘腾认为未交房之前物业费应当由建设单位即鼎城公司交纳。刘腾告知鼎城公司，如果鼎城公司能提供通知刘腾接房的证据就交纳物业费，鼎城公司不能提供证据也不同意交纳物业费。后，刘腾为了接收房屋，不得已与鼎城公司协商，希望鼎城公司能与物业公司协商降低物业费。最终经鼎城公司协调物业公司，刘腾对2015年4月16日之前的物业费按照0.3元/平方米交纳。《补充协议书》第四条指的是交接房屋、交纳前期物业费的问题，不涉及刘腾主张的迟延交房违约金，在协商签订补充协议的过程中，双方也没有涉及迟延交房违约金的问题。鼎城公司称，刘腾买房时，涉案房屋就是现房，鼎城公司明确告知刘腾随时可以交付房屋，但刘腾因物业费、办证费用等自身原因不接收房屋，故《商品房买卖合同》中没有明确约定房屋交付时间。鼎城公司工作人员在合同签订后的三年多里多次电话通知刘腾办理房屋交接手续，但刘腾一直没有未来办理。2015年2月10日，刘腾办理了房屋领用手续。后，刘腾持鼎城公司开具的钥匙领用单到物业公司领取钥匙，与物业公司就物业费的交纳问题发生争执，刘腾转而请求鼎城公司协助解决，刘腾、鼎城公司在此基础上签订了《补充协议书》。签订时，鼎城公司的工作人员明确提示刘腾，鼎城公司协调物业公司交付房屋降低物业费，签订了本补充协议后，刘腾、鼎城公司双方均不能再以原合同就房屋交付事宜向对方主张任何责任，双方不存在任何纠纷。刘腾在对此认可的情况下，签订了该《补充协议书》。原审法院依据刘腾提交的《商品房买卖合同》及补充协议、《补充协议书》，鼎城公司提交的商品房屋所有权证明、房屋交接记录、商品房领用单、钥匙领用通知单、《商品住宅使用说明书》、《商品住宅质量保证书》及双方当事人陈述等认定上述事实。原审法院认为，刘腾、鼎城公司于2011年4月签订的《商品房买卖合同》及补充协议书、2015年4月签订的《补充协议书》，不违反法律法规的强制性规定，应为有效，刘腾、鼎城公司应依约履行。刘腾、鼎城公司于2015年4月签订的《补充协议书》中明确约定了“双方就原合同房屋交付事宜的履行再无任何争议”，而刘腾在本案中主张的逾期交房违约金属于因房屋交付事宜产生的争议，依据上述协议的约定，刘腾不能再向鼎城公司主张权利，故刘腾要求鼎城公司支付逾期交房违约金，与约不符，不予支持。刘腾关于上述条款仅指房屋交接、物业费问题的主张，与约定内容明显不符，不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条之规定，原审法院于2016年3月31日判决：驳回刘腾的诉讼请求。案件受理费1905元，由刘腾负担。宣判后，上诉人刘腾不服，提起上诉称，上诉人以现金购买涉案房屋，主合同第二条标明涉案房屋为预售商品房，第十一条规定商品房达到交付使用条件后，被上诉人应当书面通知上诉人办理交付手续，而被上诉人近四年内未履行通知义务，更未履行交房义务。被上诉人辩称已明确告知上诉人随时可以交房及三年里多次电话通知上诉人等均没有证据证明。经上诉人主动联系沟通，2015年2月10日起对方才开始交付，但小区物业以上诉人未交前期物业费为由拒付钥匙，只得向被上诉人追索。上诉人急于接房，只能妥协退让接受由被上诉人出面协商物业降低收费标准后自行交纳的方案，并建议物业收费及房屋交接问题以协议作个了结，于是被上诉人拟定了2015年4月16日的协议书。双方在原审对协议书第四条所约定的“本协议签订后，双方就原合同房屋交付事宜的履行再无任何争议”中的“房屋交付事宜”所包含的内容产生重大争议，被上诉人认为包含逾期交房问题，上诉人认为只限于房屋交接的内容及操作程序及由此产生的前期物业费交纳问题，不包含逾期交房问题，理由是：1、原审判决已认定2015年4月16日双方所签补充协议中约定，根据商品房买卖合同，双方就房屋交接事宜达成补充协议，该协议的内容就是房屋交接；2、原审判决认定2015年2月10日上诉人与物业公司就物业费交纳问题发生争执，上诉人转而请求被上诉人协助解决，双方在此基础上签订了补充协议，而该基础即是物业费交纳产生争执，房屋交接不能进行，而签订协议就是解决上述两个问题，根本不涉及逾期交房；3、被上诉人一再强调“原合同房屋交付事宜”，而原合同第十一条第一款约定商品房达到交付使用条件后，被上诉人应当书面通知上诉人办理交付手续，此约定中有两个“交付”，含义各有不同，前一个交付是广义的，可以是单方行为，可能如期或逾期，而后一个“交付”就是“交接”，是狭义的交付，交付手续即就交接手续的实体操作，不包括逾期交房及违约金问题。因此，补充协议第四条所约定的“房屋交付事宜”中的交付就是原合同第十一第所约定的“办理交付手续”的交付的引用或重现，就是指房屋的具体交接的内容及程序，不包括逾期交房及违约金问题。原审混淆概念，是导致判决错误的直接原因；4、原审已认定补充协议的内容是房屋交接，而又认为上诉人主张协议内容仅指房屋交接错误，前后矛盾；5、因双方对补充协议第四条发生重大误解，该协议就成为因重大误解订立的合同，依合同法第五十四条之规定，应予变更或撤销。上诉人在辩论阶段中的代理词中提出增加撤销该补充协议的诉讼请求，原审予以拒绝。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条之规定，原审未予合并审理违法。综上，请求撤销原判，依法改判或发回重审。被上诉人鼎城公司答辩称，原审判决认定事实清楚，证据确凿，上诉人的上诉请求及依据的事实和理由均不成立，请求依法驳回上诉，维持原判。本院审理查明，上诉人与被上诉人签订涉案房屋买卖合同的时间为2011年4月17日，而合同中约定的交房时间为2010年12月31日前，对此上诉人解释称，我不清楚原因，但当时我问填写合同的工作人员，我说交房时间为2010年12月31日是什么意思，我现在买房，怎么为这个时间交付，工作人员说这个不是对你，是对2010年12月31日前买期房的，我等通知就可以了。上诉人在原审提交的起诉状中对此称，该日期在签订合同之前已填写，填写该日期应是故意混淆和模糊交房期限，在2010年之后涉案房屋变成了现房，被上诉人应在上诉人交款后即2011年4月18日交付房屋。被上诉人解释称，双方在合同约定涉案房屋为预售房屋是因现在房屋具备办证的条件时房管部门把房屋预售许可证在内的应该由开发商提交的办证证件收取，不再办理房屋销售许可证，所以在签订合同的时候，依据的是预售许可证，所以填写为预售；实际上涉案房屋所在的楼在合同签订时即2010年12月份已经竣工验收，上诉人购买的是现房，并且合同签订时该栋楼上已经有多名业户装修入住，上诉人在签合同之前也已经进行了现场察看，知道涉案房屋随时具备交房条件；上诉人签订合同时称不着急用房，如果接房屋的话需要按规定缴纳相关的办证费用，对房屋交付时间不能确定，因为根据被上诉人的规定，房屋交付之前作为购房人的上诉人需要将办证费用全部交齐，上诉人提出不着急用房，故双方未办理房屋交付，上诉人也未缴纳办证费用；而根据房管部门的备案要求，买卖合同交房日期不能空白不予填写，因此以房屋竣工验收的时间进行填写。该份合同双方各持一份，房管部门备案一份，内容是一致的。上诉人对被上诉人的解释有异议，称被上诉人的陈述不属实，合同没有签订前是空白的，没有到房管部门备案的问题，没有实现销售，2010年12月31日前我们没有与被上诉人签订合同，被上诉人主张我不着急用房等的陈述是主观猜测，没有事实依据，我买房时交款时被上诉人没有让我交办证费用。针对合同中关于交房日期的约定，涉案房屋应在何时交付的问题，被上诉人认为合同约定不明，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，双方随时都可以要求履行。上诉人对此则认为，被上诉人主张随时可以交付是行不通的，我认为交付的时间被上诉人必须书面通知或电话通知我约定何时交，但被上诉人没有履行书面通知或电话通知的义务，合同中没有约定我可以主动要求被上诉人交房。针对上诉人的主张，被上诉人称因为在合同签订的时候被上诉人就已经明确告知了上诉人该房屋随时具备交付条件，上诉人何时来要求交付被上诉人什么时候就可以配合交付。上诉人在原审针对其购买涉案房屋时是否可以接收使用的问题陈述称，我以为是预售房屋，当时询问何时能接收房屋，答复要交契税后才能办证，我以为办证和交房是一起的事，签合同时我认为何时交付房屋应有书面通知，合同中也是这样约定的。上诉人确认其电话询问被上诉人能否办证时并未询问过交房事宜。2015年2月10日，被上诉人将需要办理房屋交接的手续出具给上诉人，上诉人持相关手续到物业公司办理房屋交接，因为物业公司让上诉人交纳前期的物业费，而上诉人认为不应交纳而拒交，故与物业公司未办理交接。2015年4月16日，上诉人与被上诉人办理了涉案房屋的交接，交接后双方签订了《补充协议书》。在双方办理房屋交接及签订补充协议前的2015年3月中旬，上诉人已就逾期交房违约金向原审法院递交了起诉材料，但其在与被上诉人办理房屋交接及签订补充协议时未将此事实告知被上诉人。上诉人称担心房屋交接而未告诉被上诉人。被上诉人对此提出异议，主张上诉人以担心房屋交接而未告知被上诉人是不成立的，因为被上诉人在2015年2月10日就已经给上诉人办理了房屋领用手续，不存在上诉人所称的担心房屋交接的问题。针对上诉人主张未合并审理其增加的要求撤销2015年4月16日补充协议的请求，上诉人在原审2016年3月25日调查时已表示放弃该项请求，保留相关权利。上诉人对此称当时不懂法所以没有坚持该项请求，另外是为了案件尽早审结。本院查明的其他事实与原审认定的一致。本院认为，当事人在民事活动中行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，双方当事人在2011年4月17日签订的商品房买卖合同中约定的房屋交付日期为2010年12月31日前，并约定了房屋交接的方式、被上诉人应提交的证明文件及逾期交房的违约责任，双方在诉讼中明确合同的签订时间及其中约定的房屋交付日期均非笔误，即双方签订该合同时，按合同约定的内容，被上诉人即构成了逾期交房。此后，被上诉人于2015年2月10日为上诉人出具了办理房屋交接的手续，上诉人到物业公司办理房屋交接时因前期的物业费应否缴纳发生争议而未交接，双方当事人在办理了涉案房屋的交接后，在签订的补充协议中明确约定“双方就原合同房屋交付事宜的履行再无任何争议”。根据前述合同签订及履行情况，逾期交房及因此产生的违约金属于房屋买卖合同约定的房屋交付履行的相关事宜，也即属于前述补充协议第四条约定的范畴。原审认定上诉人主张逾期交房违约金与约不符，并无不当。上诉人主张补充协议约定的内容仅指房屋交接本身及前期物业费，理由不成立，本院不予支持。上诉人另主张原审未审理其增加的诉请，属程序违法，经查上诉人在原审调查时已表明放弃该项请求，保留相关权利，现又以此主张原审程序违法，理由不成立。综上，上诉人之上诉主张不成立，应予驳回。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1905元，由上诉人刘腾负担。本判决为终审判决。审判长 孔祥顺审判员 王家国审判员 于 慧二〇一六年七月一日书记员 陈蒙蒙