（2016）赣04民终326号
裁判日期: 2016-07-01
公开日期: 2016-10-18
案件名称
徐典与九江市华强房地产开发有限公司、周富强房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省九江市中级人民法院
所属地区
江西省九江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐典,九江市华强房地产开发有限公司,周富强
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣04民终326号上诉人（原审原告）徐典。委托代理人高贵。委托代理人齐迹，江西天康律师事务所律师。被上诉人（原审被告）九江市华强房地产开发有限公司，统一社会信用代码：360400210004236。法定代表人周富强，该公司总经理。委托代理人肖麟、熊伟芳，该公司法律顾问。被上诉人（原审被告）周富强。上诉人徐典因与被上诉人九江市华强房地产开���有限公司（以下简称华强公司）、周富强房屋买卖合同纠纷一案，不服九江市浔阳区人民法院（2014）浔民一初字第1688号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2010年11月22日，徐典与华强公司签订购房协议，约定：徐典购买华强公司的“九江国际汽车城改建项目房屋拆迁补偿安置”所归还的商品房一套，地址为九瑞大道东面一栋（二十六层）第一单元第十四层B3型，套型建筑面积约97.14平方米；房价确定为每平方米3850元，到签正式合同时此价不能变动，订购房时付总价的50%，即186000元；华强公司初步约定为两年左右交房。协议签订当天，徐典汇入周富强账户166000元，并向华强公司交付现金20000元，华强公司于当日出具收款收据。2012年12月至2013年7月期间，因华强公司未能交房，华强公司遂与购买该公司的“九江国际汽车城改建项目房屋拆迁补偿安置”还房的大部分购房户（不包括徐典）就延期交房补偿事宜签订协议，约定由华强公司自2012年12月1日起至备案登记之日止，按认购款的1%按月计算补偿款，补偿款的累计数可冲抵购房款。2014年11月，徐典认为交房时间已逾期多时，华强公司仍未按约交房，故诉至原审法院，请求：1、确认双方签订的购房协议有效且继续履行；2、由华强公司以徐典已付购房款为基数按每月1%的标准自2012年10月1日起至还房之日止支付延期交房补偿款。原审另查明，2009年12月，九江市经济开发区土地储备中心（以下简称土储中心）与华强公司、周富强分别签订安置协议书，土储中心与华强公司签订的安置协议书载明，华强公司被拆迁房屋建筑面积3065.69平方米，共还住宅安置房面积3454.47平方米，还房为临九瑞大道东面一栋（二十六层）第一单元八层以上；土储中心与周富强签订的安置协议书载明，周富强被拆迁房屋建筑面积999.24平方米，共还住宅安置房面积1149.13平方米，还房为临九瑞大道东面一栋（二十六层）第一单元八层以上。现该房屋尚未竣工。2011年始，华强公司因出现财务危机，周富强便通过自己及他人，违反国家金融管理法规，以月息1分至5分不等面向社会不特定公众大量借款。2012年6月，周富强因涉嫌非法吸收公众存款罪被取保候审，2014年12月被逮捕。原审认为，华强公司原有房屋被拆迁，根据安置协议书享有相应面积房屋的返还权利，此种权利系原有权利转化而来，已无对应的义务负担。华强公司在还房权利尚未实现之前，向他人转让此权利，不违反法律行政法规的强制性规定，签订合同时并不损害他人利益，故本案徐典与华强公司签订的购房协议��法有效。按照购房协议的约定，徐典应在购房时向华强公司支付总价50%的购房款即186000元。本案中，综合徐典所提供的证据，原审法院确认徐典已向华强公司支付购房款186000元。徐典与华强公司签订的购房协议关于房屋位置为九瑞大道东面一栋（二十六层）第一单元第十四层B3型的约定，虽然还房位置具体确定，但因该房屋尚未竣工，故徐典要求华强公司继续履行合同，履行交房义务的诉请当前无法支持。对于徐典要求华强公司承担延期交房补偿款的诉请，华强公司自2012年12月至2013年7月期间与购买该公司的“九江国际汽车城改建项目房屋拆迁补偿安置”还房的大部分购房户就延期交房补偿事宜签订了协议，徐典主张参照该协议内容计算迟延交房补偿款有事实和法律依据，原审法院予以支持，但迟延交房补偿款计算的截止时间应按协议约定为合同备案登记日。鉴于华强公司已爆发财务危机，对外尚欠大量借款不能如数归还，故徐典主张以迟延交房补偿款冲抵购房款，损害了其他债权人的利益，原审法院不予支持，但对于经原审法院依法确认的迟延交房补偿款，徐典可作为一般债权主张参与华强公司的财产分配。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款的规定，判决：一、徐典与华强公司于2010年11月22日签订的关于九瑞大道东面一栋（二十六层）第一单元第十四层B3型房屋的购房协议合法有效；二、华强公司自2012年12月1日起按月承担徐典所付购房款186000元的1%即1860元补偿款直至购房合同备案登记日止（但不冲抵购房款）；三、驳回徐典的其他诉讼请求。案件受理费5671元，由华强公司负担。宣判后，上诉人徐典不服原审判决，向本院提起上诉称：1、自2012年12月至2013年7月期间，因华强公司未能交房，其与大部分购房户就延期交房补偿事宜签订协议，约定自2012年12月1日其至合同备案登记之日止，按购房户所付购房款的1%计算补偿款，补偿款的累计数可冲抵购房款。原审违背当事人意思自治原则，判决补偿款不冲抵购房款缺乏法律依据。2、华强公司因拆迁部门迟延交付归还的安置房而依据政府相关文件规定享有迟延还房安置过渡费，安置过渡费应由徐典享有。3、徐典依据购房协议应交足购房款，未交部分属合同之债，华强公司因违反合同约定而应给与徐典的补偿款也是合同之债，同属同种性质的债务相抵符合民法基本精神。故请求：1、撤销原审判决第二项，改判华强公司自2012年12月1日起按月承担徐典已付购房款的1%即1860元直至购房合同备案登记之日止直接冲抵购房款；2、案件受理费由华强公司和周富强承担。被上诉人华强公��辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人周富强未答辩。经本院二审查明，华强公司工商登记已被列入经营异常名录。本院查明的其他事实与原审一致。本院认为，根据华强公司与购买该公司的“九江国际汽车城改建项目房屋拆迁补偿安置”项目的大部分购房户就延期交房补偿事宜签订的协议，华强公司自2012年12月1日起至备案登记之日止，应按购房户认购款的1%按月支付补偿款。本案争议焦点是：补偿款的累计数是否应依协议约定冲抵购房款。本案中，从华强公司与购房户就延期交房事宜签订的协议内容和补偿款性质来看，华强公司因延期交房所应支付的补偿款属违约金范畴，对华强公司而言具有惩罚性。鉴于华强公司已发生财务危机，对外尚有大量融资不能如数归还，工商登记已被列入经营异常名录，迟延交房补偿款直接冲抵购房款，相当于违约债权得到全部清偿，势必高于其他债权的清偿程度，损害其他债权人的利益。基于此，原审从平衡华强公司各债权人利益等因素考量，对徐典诉请以迟延交房补偿款冲抵购房款不予支持，本院认为并无不当，故予以维持。徐典的上诉理由依法难以成立，本院均不予采纳，对其上诉请求，本院不予支持。徐典对约定的迟延交房补偿款，其可作为一般债权主张参与华强公司的财产分配。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1567元，由上诉人徐典负担。本判决为终审判决。审��长陈景华代理审判员 黄 丽 丽代理审判员 欧阳中学二〇一六年七月一日书 记 员 胡 芯 瑜 微信公众号“”