（2015）米东民三初字第56号
裁判日期: 2016-06-09
公开日期: 2016-09-21
案件名称
原告胡守玉与被告新疆一方天房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案一审民事判决书
法院
乌鲁木齐市米东区人民法院
所属地区
乌鲁木齐市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
胡守玉,新疆一方天房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2015）米东民三初字第56号原告：胡守玉。被告：新疆一方天房地产开发有限公司。原告胡守玉与被告新疆一方天房地产开发有限公司（以下简称一方天公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月14日受理后，先适用简易程序，后转为普通程序，依法组成合议庭，于2015年9月16日、11月12日和2016年3月15日公开开庭进行了审理。原告胡守玉的委托代理人魏世涛和被告一方天公司的委托代理人王建江、崔拥军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年9月24日，我与被告签订了《商品房预售合同》，约定由我购买被告开发的“天泉名居”小区8号楼3单元2003室楼房，房款总价531413元，被告应当在2014年8月31日前将符合国家规定经质检站验收合格的商品房交付给我。我按照合同约定付清了房款，但到了约定交房时间，被告却还在施工，无法履行交房义务，经我多次催促，被告总以各种理由拖延，消防未通过验收，天然气未开通，而且双方约定楼房的外墙保温材料使用100厚EPS保温一体板，被告却使用的一般苯板，被告的行为已构成违约。现起诉，要求被告交付我所购买的“天泉名居”小区8号楼3单元2003室楼房，按同地段租金标准1500元/月赔偿逾期交房给我造成截止2015年7月31日的经济损失16500元，赔偿因外墙保温材料变更给我造成的差价损失5000元。被告辩称：约定属实，我公司是未按期交房，原因在于我公司开发地段属旧城改造，处理原有住房拆迁事宜困难重重，2015年6月房屋通过合同约定的五方认证后我公司即通知了原告前来办理入住手续。房屋目前已具备入住条件，外墙保温材料设计变更都有相关手续，变更原因是约定的那种保温板时间久了易脱落伤人，如不变更也无法通过质检验收。同意向原告交房，逾期交房损失只同意按合同约定支付利息，请求驳回原告的其他诉讼请求。经审理查明：2013年9月24日，原告与被告一方天公司签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的“天泉名居”小区8号楼3单元2003室楼房，房款总价531413元，（第八条）出卖人应当在2014年7月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，延期交付超过91日-180日的，以买受人向出卖人支付的房款为基数，按同期银行存款活期利率赔付；违约责任：出卖人逾期180日以上的，以买受人向出卖人支付的房款为基数，按同期银行存款活期利率上浮10%赔付。关于规划、设计变更的约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当包括但不限于报纸公告、电话、口头、书面形式通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；（第十三条）出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任：出卖人交付使用的商品房装饰标准为双方约定的附件三标准；附件三：外墙采用100厚EPS保温一体板。合同签订后，原告按约定完全履行了房款支付义务。被告施工期间申请对外墙保温材料进行变更，设计单位青岛三圆建筑设计有限公司新疆分公司作出如下变更：根据《新疆维吾尔自治区建筑外保温材料防火暂行规定》的通知（新公通＜2012＞69号文件），外保温由原来STO岩棉板容量大于或等于170KG/立方米，导热系数0.040W（㎡.K），修正系数1.20；变更为一层采用硬泡聚氨保温层（B1级热固性材料），容重42KG/立方米，导热系数0.024W（㎡.K），修正系数1.20；二层至顶层采用EPS板保温层（B1级热塑材料）导热系数0.041W（㎡.K），修正系数1.20；每三层应设置水平防火隔离带；按照关于《规范使用部分建筑外保温材料的通知》（新建科函＜2013＞6号文件），防火隔离带采用岩棉板（A级）。2015年6月25日，原告所在楼幢通过五方工程竣工验收。2015年7月27日，一方天公司向包括原告在内的该小区楼房买受人承诺：现在新疆一方天房地产开发有限公司米泉分公司承诺于2015年8月8日前将“天泉名居”项目2#、4#、5#、7#、8#楼达到五方验收及质监部门核验通过状态（天然气工程除外），天然气工程保证在2015年10月30日前通气。2016年2月1日，乌鲁木齐市米东区建设工程质量安全站出具证明一份“新疆一方天房地产公司办理2015年单位资质年检开发项目完成情况证明如下：4#、5#楼于2015年8月20日竣工验收，2#、7#、8#楼于2015年8月24日竣工验收，3#、6#楼于2015年12月10日竣工验收，相关竣工备案手续正在办理中”。目前该楼天然气已开通。另查明：被告方于2015年6月30日通知原告办理8号楼3单元2003室房屋入住手续，截止目前原告拒绝办理。认定上述事实的证据有：商品房预售合同，承诺书，《外墙保温材料变更方案》，五方工程竣工验收意见表，《证明》，庭审笔录。对于乌鲁木齐市米东区质量安全监督站出具的证明，经质证，原告对其真实性无异议，合法性不予认可，理由是证明形式不合法，质监部门出具的应为通过竣工验收备案的正式合格证书，而非一纸证明。关于租金损失诉请，原告提供了租赁合同两份，经质证，被告对真实性、关联性、合法性均不认可。本院认为：本案原、被告的争议焦点在于：1.被告向原告预售的房屋目前是否具备交付条件；2.被告逾期交房的违约责任承担方法；3.被告变更外墙保温材料是否构成违约。关于被告预售房屋目前是否具备交付条件。原、被告《商品房预售合同》约定商品房交付条件为经验收合格，比较其他交付标准经综合验收合格等，该约定即为经五方认证验收，虽被告在此后2015年7月27日主动向原告等买方承诺该工程于2015年8月8日前达到五方验收及质监部门核验通过状态，但质监部门出具给原告的证明能够反映被告已向质监部门申请验收备案，上述楼房已通过质监站竣工验收，符合原、被告双方约定条件，至于备案手续何时办理完毕则非被告所能控制因素，据此本院确认案涉房屋目前已具备交付条件，被告也表示同意交付，本院予以准许。关于被告逾期交房的违约责任。原告主张租金损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间的有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。原、被告约定了损失赔偿额的计算方法，该约定又不违反法律规定，则被告逾期交房期间的违约责任仍应按约定计息方法计算由此给原告造成的经济损失，即自2014年9月1日起按同期银行活期利率向原告支付利息，至原告主张的损失截止日期2015年7月31日为1865元（531413元×月0.29‰×110%×11个月）。关于外墙保温材料变更问题。外墙系全体业主共有，鉴于业主主张补偿的差价系基于其个人已支付的价款，则对原告诉讼主体问题本院确认适格。合同中并未约定100厚保温一体板的具体质量和等级，而从设计变更内容综合看，二至顶层导热系数提高了0.001W（㎡.K），仅一层导致系数降低了0.016W（㎡.K），变更后修正系数并未改变，相反容重降低，符合《新疆维吾尔自治区建筑外保温材料防火暂行规定》的技术规定，该工程的整体保温防火效果并未降低。从施工成本看，变更后施工成本不排除高于约定材料的施工成本。因此被告的申请变更行为不构成合同的违约，对原告此项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告新疆一方天房地产开发有限公司于判决生效后五日内向原告胡守玉交付“天泉名居”小区8号楼3单元2003室房屋；二、被告新疆一方天房地产开发有限公司于判决生效后五日内向原告赔偿逾期交房利息损失1865元（按本金531413元以中国银行同期活期存款利率年0.35%上浮10%标准计共11个月）；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告诉请金额为21500元，本院核定给付1865元，占诉请金额的8.67%。案件受理费337.50元（原告已预交），由原告负担91.33%即308.24元，被告一方天公司负担8.67%即29.26元；邮寄送达费60元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长 徐雪莉审 判 员 纪洪刚人民陪审员 屈震旦二〇一六年六月九日书 记 员 明 晰 来自