（2017）陕0102民初18号
裁判日期: 2016-06-04
公开日期: 2017-12-14
案件名称
陕西海航海盛投资有限公司诉赵力行物业服务合同纠纷一案一审民事判决书
法院
西安市新城区人民法院
所属地区
西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陕西海航海盛投资有限公司,赵力行
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
陕西省西安市新城区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0102民初18号原告陕西海航海盛投资有限公司，住所在西安市环城南路136号法定代表人胡建华，该公司董事长委托代理人王小峰，陕西普和律师事务所律师。被告赵力行，男，1950年11月8日出生，汉族，陕西圣拓律师事务所退休律师，住西安市莲湖区。原告陕西海航海盛投资有限公司诉被告赵力行物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陕西海航海盛投资有限公司委托代理人王小峰、被告赵力行到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陕西海航海盛投资有限公司诉称,2005年5月8日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定由被告购买原告位于西安市东新街258号皇城大厦七层面积为355.02平方米的办公用房。合同签订后，原告依约将该房屋交付给被告使用，并对皇城大厦统一进行物业管理。被告在使用该房屋期间一直未向原告支付房屋物业费等费用。自2014年9月1日至2016年10月底，被告拖欠原告物业费、电梯费和空调费等共计105787.036元，原告多次向被告催讨未果。无奈，现诉至法院请求，判令被告支付原告上述期间内物业服务费41537.34元、电梯使用费3807.436元、空调使用费55942.26元等共计105787.036元。被告赵力行辩称,原告所述的2005年购房一事属实，但一、原告的主体资格不适格，根据我国法律规定建设单位不能进行物业管理，从事物业管理的企业必须取得物业管理资质。本案原告原是房地产开发企业，后从事酒店业，从未取得物业管理资质，故其作为物业管理的主体起诉不适格。二、依照《商品房买卖合同》的补充协议的约定，原告委托了陕西百柯物业管理有限责任公司进行前期物业管理。原告不是物业管理人，无权提起本案诉讼。三、原告起诉应具备以下条件：1、应具备物业管理资质；2、应办理收费许可证；3、应签订物业管理合同，且业主违反了合同约定；4、由业主委员会督促限期交纳而被告逾期仍不交纳的。以上条件原告均不具备，故原告没有诉权。四、自2007年9月30日至今原告没有使用该房屋，不存在电梯使用费和空调使用费。五、原告将被告购买的房屋用作抵押贷款���拒不办理房产证，并阻止被告出租。综上，请求驳回原告诉讼请求。经审理查明，原告陕西海航海盛投资有限公司（原为西安百柯物业有限责任公司，以下简称百柯公司，于2005年3月变更为陕西海盛投资有限公司，2007年7月4日更名变更为陕西海航海盛投资有限公司，其经营范围包括房地产开发、商品房销售、物业管理等）系西安市新城区东新街258号皇城大厦开发商。2005年5月8日，百柯公司作为出卖人与被告签订《商品房买卖合同》，约定由被告购买百柯公司开发建设的皇城大厦七层701、702、709、710号、建筑面积为355.02平方米的办公用房，总价款2130120元。合同附件4补充协议第四条约定，出卖人委托陕西百柯物业管理有限责任公司对皇城大厦·海盛大酒店实施前期物业管理。合同签订后，百柯公司依约将房屋交付被告���用，并对皇城大厦统一进行物业管理。被告将房屋作为陕西圣拓律师事务所办公用房使用，2008年陕西圣拓律师事务所搬离该房屋。因被告一直未缴纳物业服务费用，原告曾诉至法院，要求被告支付2007年10月至2012年8月31日期间的物业服务费用，法院做出生效判决予以支持。经查，皇城大厦物业费收费标准为物业管理费每月每平方米4.5元,电梯使用费每月每平方米0.9元,空调费每月每平方米9.55元(其中夏季冷气供应为每年5月15日至9月15日，共四个月。冬季暖气供应为每年11月15日至来年3月15日，共四个月，制冷制暖费用一致)。因被告赵力行拖欠原告2012年9月1日起至2014年8月31日止物业费38342.16元、电梯使用费7668.432元、空调使用费54247.056元等共计100257.65元。原告曾于2014年7月诉至本院，本院于2016年5月3��作出（2014）新民初字第02043号民事判决书，予以支持。宣判后，被告赵力行提出上诉，西安市中级人民法院作出（2016）陕01民终7952号民事判决书，认定赵力行与原告间形成事实上的物业服务关系，赵力行应支付相应的物业服务费用，并根据实际情况，酌定物业管理费用、电梯使用费全额支付，空调使用费按照30%计付。遂判决赵力行支付原告物业管理费用38342.16元、电梯使用费7668.432元、空调使用费16274.12元。庭审中，被告赵力行承认自己的辩称意见与上述案件的辩称意见的观点一致。原告表示同意空调使用费一项按照（2016）陕01民终7952号民事判决书中的30%计付。以上事实，有商品房买卖合同、（2014）新民初字第02043号民事判决书、（2016）陕01民终7952号民事判决书、物业收费通知单、陕��省物业服务收费备案表及双方当事人庭审陈述在卷佐证。本院认为，根据陕西省西安市中级人民法院（2016）陕01民终7952号民事判决书中认定，原被告间形成事实上的物业服务关系，被告赵力行应支付相应的物业服务费用。现原告要求被告支付自2014年9月1日至2016年10月底的物业服务费38342.16元，于法有据，本院依法予以支持。关于原告要求的电梯使用费3807.436元，符合物价部门的备案标准，对此，该项请求本院亦予以支持。关于空调使用费55942.26元一项，庭审中，原告表示同意该项按照生效的（2016）陕01民终7952号民事判决书中的30%计付，不违反法律规定，本院依法予以准许，故该项为16782.708元。被告辩称原被告间不存在物业服务关系，从事物业管理的是陕西百柯物业管理有限责任公司而非原告，原告主体不适格的意见，与陕西��西安市中级人民法院（2016）陕01民终7952号民事判决书中的认定不符，故该辩称意见理由不能成立，本院不予采信。原告在2007年变更为现名称后，其经营范围中已存在物业管理一项，故被告所称原告没有物业管理资质一项亦与上述事实不符，故该辩称意见本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：被告赵力行于本判决生效之日起十日内支付原告陕西海航海盛投资有限公司2014年9月1日至2016年10月底期间皇城大厦701、702、709、710号房屋物业服务费41537.34元、电梯使用费3807.436元、空调使用费16782.708元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2416元，由原告陕西海航海盛投资有限公司负担200元，被告赵力行负担2216元（原告已预付，被告随上述款项一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 上江涛代理审判员 殷 薇人民陪审员 白 洁二〇一六年六月四日书 记 员 穆 博 来自：