（2016）黑02民终1358号
裁判日期: 2016-06-30
公开日期: 2016-07-27
案件名称
梁恩嘉,泰来县惠城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审裁定书
法院
黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院
所属地区
黑龙江省齐齐哈尔市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
梁恩嘉,泰来县惠诚房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）黑02民终1358号上诉人（原审原告）梁恩嘉，个体户，住黑龙江省齐齐哈尔市。被上诉人（原审被告）泰来县惠诚房地产开发有限公司（以下简称惠诚公司），住所地黑龙江省泰来县，组织机构代码：56988XXXX。法定代表人李会成。上诉人梁恩嘉因商品房预售合同纠纷一案，不服黑龙江省泰来县人民法院（2015）泰商初字第91号驳回起诉的民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。原审认为，王XX采用伪造被告惠诚公司公章及法定代表人名章方式，与原告签订的房屋买卖合同，非被告惠诚公司行为，侵害了被告的合法权益，故其合同效力，因行为人王少忠行为的违法性，应为无效。原告与王XX依合同在房管部门办理的预告登记亦不是有法律拘束力。故原告以惠诚公司为被告并要求被告惠诚公司履行合同义务，无事实证据和法律依据，本院不予支持；公安机关对嫌疑人王XX立案侦查后，通过侦查手段所采集的证据效力，要远大于原告所举证买卖合同的效力。从公安机关采集的嫌疑人王XX的供述，及相关人员的证词判断，证据间能够相互印证，并形成证据链，证明原告签订房屋买卖合同的目的，主要不是用于居住或投资，而为避免借贷风险并为债权实现做担保，王XX与原告之间的真实意思应为民间借贷。而原告与王XX之间签订房屋买卖合同，并办理预告登记，是一种担保形式的设定，即用以后转让的所有权为担保，对担保物所享有的权利处于期待状态，故房屋买卖合同设置的担保应属后让与担保。由于让与担保违反物权法定原则，并不被我国法律所认可。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款之规定“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。”经法庭向原告释明，原告坚持要求被告履行房屋买卖合同，并办理过户登记手续的诉讼主张。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条第一款之规定，裁定驳回了原告梁恩惠的起诉。梁恩惠不服，向本院提起上诉。上诉人梁恩惠上诉称，原审裁定认定事实、证据采信和适用法律错误，上诉人与被上诉人惠诚公司的商品房买卖合同是成立的，合法有效的，泰来县大兴镇东方红2号综合楼是“张XX和王XX”合伙投资建设，共同所有，均有实质出卖权；上诉人的《购买商品房登记备案介绍信存根》和网签手续是真实的，是惠诚公司通过售楼系统与泰来县房产处为上诉人办理的，是惠诚公司的正常销售行为，是有效的民事行为，对惠诚公司具有法律约束力；根据公安机关对王XX、姜X的询问笔录，王XX处分房屋时张亚洲是知情的，印章的瑕疵是惠诚公司的内部管理问题，上诉人作为购买人没有过错，属于善意购买人，上诉人在选房看房时，房屋现场管理人员打开了房屋，当时是毛坯房，无人占有，符合新建设销售的商品房特征，王XX办理出卖时如实告知上诉人是他和张XX合伙共同建设，是挂靠在惠诚公司，王少忠和张亚洲都有出卖权，办理手续时王XX、姜X的身份、手续全部被政府部门认可，支付购房价款是在房产管理处交付的，上诉人无过错，上诉人提交的证据形成了证据链条，足以证明上诉人的主张，上诉人支付相应的价款购买被上诉人商品房的行为应当认定为合法有效，请求二审法院撤销一审裁定，支持上诉人的诉讼请求。本院经审查认为，2014年2月上诉人梁恩嘉与被上诉人惠诚公司签订位于泰来县大兴镇东方红2号综合楼BB幢000105室商品房买卖合同，办理了购买商品房预售登记，并交纳了购房款，有上诉人提供的商品房买卖合同、商品房预售登记介绍信、交款收据为证，上诉人的诉请属于民事平等主体之间的合同纠纷，人民法院应予受理。虽然商品房买卖合同的经办人王少忠在公安机关询问时证实与上诉人之间为民间借贷关系，用房屋抵押办理的买卖合同，但除王XX陈述外，被上诉人未提供其他证据予以佐证，且上诉人不予认可，被上诉人的主张因缺乏充分的证据予以证实，本院不予采信。上诉人上诉的理由成立，本院予以支持。原审裁定认定事实和适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，裁定如下：一、撤销黑龙江省泰来县人民法院（2015）泰商初字第91号民事裁定；二、指令黑龙江省泰来县人民法院对本案进行审理。审判长 邢桂荣审判员 张国栋审判员 宋艳华二〇一六年六月三十日书记员 姜 丹 来自