（2016）粤1971行初73号

裁判日期: 2016-06-30

公开日期: 2018-07-14

案件名称

郭洪敏与东莞市房产管理局城乡建设行政管理:其他(城建)一审行政裁定书

法院

东莞市第一人民法院

所属地区

东莞市

案件类型

行政案件

审理程序

一审

当事人

郭洪敏,东莞市房产管理局,东莞时代广场有限公司,东莞市城市中心区开发建设总公司

案由

法律依据

《中华人民共和国行政诉讼法》：第二十五条第一款

全文

广东省东莞市第一人民法院行政裁定书（2016）粤1971行初73号原告郭洪敏，女，汉族，1970年11月22日出生，住重庆市永川市，委托代理人张松柏、唐远瞩，湖南银联律师事务所律师。被告东莞市房产管理局，住所地：广东省东莞市南城区科技路蓝天大厦，组织机构代码证：70773313-6。法定代表人刘国军，该局局长。委托代理人叶伟香，该局工作人员。委托代理人陈清才，广东广信君达（东莞）律师事务所律师。第三人东莞时代广场有限公司(以下简称“时代广场公司”)，住所地：东莞市南城区胜和社区鸭仔塘，营业执照注册号：91441900618335347F。法定代表人张沛贤。第三人东莞市城市中心区开发建设总公司（以下简称“城市开发公司”），住所地：东莞市南城区新城市中心区朝阳路星辰大厦二楼，营业执照注册号：9144190028180213XW。法定代表人周建子，该公司总经理。上述第三人共同委托代理人王春盛、叶伟坚，广东格雷兄弟律师事务所律师。原告郭洪敏诉被告东莞市房产管理局及第三人时代广场公司、城市开发公司行政登记纠纷一案，于2015年12月27日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年3月16日公开开庭审理了本案。原告郭洪敏的委托代理人张松柏、唐远瞩及被告东莞市房产管理局的委托代理人叶伟香、陈清才，第三人时代广场公司和城市开发公司的共同委托代理人王春盛、叶伟坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭洪敏诉称，2012年10月20日，原告与时代广场公司、城市开发公司签订了编号为GB-0344865号的《商品房买卖合同》，约定原告购买时代广场公司开发的位于东莞市××城区××大道××时代广场××号商铺。2015年11月，原告得知：（1）2008年11月3日，时代广场商铺通过了东莞市城建规划局规划条件核实，建设工程规划许可证为（95）编号0003104，该规划所附报建平面图纸载明时代广场1-4层商铺为400套。（2）2008年12月16日，时代广场商铺在东莞市建设局完成房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书（建备证字第441900200812160001号），该证书确认本次办理竣工验收备案1-4层部分的消防验收依据为东公消验字[2008]第273号《关于东莞时代广场首层至四层建筑工程建筑消防设施消防验收合格的意见》，意见明确：该工程如需改建、扩建、用途变更及商场内部装修应依法向消防局申请消防设计审核和验收。（3）2011年4月29日，东莞市房产管理局房地产交易所对时代广场项目办理了初始登记（登记字号2109），确认该项目商品房套数为592套，其中住宅192套，商业400套。（4）2011年5月18日，东莞市住房和城乡建设局完成了对时代广场项目商品房现售备案证（莞商房现证字第20109047号），确认该项目现售房屋为商铺、商场400套。原告还得知：（1）2012年6月，时代广场公司委托东莞市新城测绘有限公司对时代广场商铺出具了申请产权初始登记的房产面积测绘报告。《房产测绘管理办法》第六条规定：“有下列情形之一的，房屋权利申请人、房屋权利人或者其他利害关系人应当委托房产测绘单位进行房产测绘单位进行房产测绘：（一）申请产权初始登记的房屋；（二）自然状况发生变化的房屋；”本案中，时代广场商铺的自然状况并没有发生变化，该房产面积测绘报告系办理产权初始登记所用。（2）2012年7月5日，被告重新对时代广场商铺违法办理初始登记，违规将时代广场商铺400套拆分为1184套，然后据通过商品房买卖合同让原告购买时代广场三层C078号商铺。《房屋登记办法》第二十条、第二十二条规定，申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料必须记载一致，否则房屋登记机构应当不予登记；申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的，房屋登记机构应当不予登记。该办法第三十条还明确规定了因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其它必要材料。本案中，时代广场项目于2011年4月29日已然办理了产权初始登记，被告又于2012年7月5日重新对时代广场商铺进行初始登记，将商铺400套变更为1184套，既未到现场实地查看，又没有认真查验申请登记材料（无新的规划条件核实、无新的消防验收合格意见等），未尽到登记机构的审慎审查义务，应当依法予以撤销。原告认为，其所购买的时代广场C078号商铺无固定界限、无法独立使用，不是房屋登记的基本单元，被告于2012年7月5日重新对时代广场商铺进行初始登记并据此办理所有权转移登记与《房屋登记办法》第二十条、第二十二条之规定严重不符，因此给原告造成经济损失，依法应按《房屋登记办法》第九十二条、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十二条之规定承担法律责任。原告请求：1、判令撤销涉案房产的初始登记;2、请判决被告承担本案的诉讼费用。被告东莞市房产管理局辩称，一、原告对被告作出的初始登记行为，不具有诉讼主体资格。《行政诉讼法》第二十五条第一款规定：行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案中，被告依第三人的申请，为其作出初始登记的行政行为，原告对此没有法律意义上的利害关系。具体理由如下：第一，该行政行为是依第三人的申请依法作出，原告并非该行政行为的相对人；第二，从时间上来看，被告做出该初始登记时，原告尚未购买案涉商铺，与该行政行为没有任何事实上的或法律上的牵连；第三，被告为第三人办理初始登记对原告不造成任何影响，事实上，原告在本案中也未提出被告为第三人办理初始登记的行为损害到其何种利益。综上，原告对本案所涉的初始登记的行政行为不存在利害关系，其没有提起行政诉讼的资格，请求法院驳回原告的起诉。二、原告提起本案诉讼已超过法定的起诉期限。2012年，原告与第三人签订商品房买卖合同，其在此时就应知道被告已为第三人办理初始登记的事实，其于2016年1月份提出本案诉讼，请求撤销该初始登记，已经超过法定2年的起诉期限。三、被告作出的案涉登记行为，收件齐全、程序得当，符合法律法规的规定，依法应予维持。第三人依法向被告提出申请，请求为案涉房产办理初始登记。《房屋登记办法》第三十条规定：因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。东莞市南城房地产交易所依据该条规定，向第三人收取了登记申请书、申请人身份证明、国有土地使用证、公安部门出具的地址证明、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、骏工验收备案证书、测绘报告等初始登记所需提交的材料，并经过现场实地查看，于2011年4月29日办理了所有权初始登记手续。被告在为第三人办理初始登记的过程中，谨慎审查了申请人所提供的文件、证明材料，收取了法定的齐全材料，履行了应尽的行政职责，法律依据充分。原告主张该行政行为违法，没有任何依据，请求法院予以驳回。另外，原告在诉状中提及被告就时代广场商铺分割的变更登记，因该行为与原告诉请法院撤销的初始登记行为，是两个完全独立的行政行为，法院在本案中不应予以审查。况且，被告在办理第三人提出的商铺分割变更登记的过程中，谨慎审查了申请人所提供的文件、证明材料，收取了法定的齐全材料，履行了应尽的行政职责，法律依据充分。原告主张该行政行为违法，没有任何依据，且原告就该行政行为提起起诉的期限已过。综上所述，原告不具有原告主体资格，其请求应予以驳回。即使其具备原告主体资格，其提起起诉的时间亦超过起诉期限。且被告对案涉房产的初始登记及变更登记的行为均符合相关法律法规规定，程序合法。原告的诉求缺乏事实及法律依据，依法不能成立。恳请法院在查时本案事实真相后，依法驳回其起诉或全部诉讼请求。第三人时代广场公司和城市开发公司述称，一、时代广场裙楼（1-3层）初始登记和变更登记的情况：时代广场项目大约在1995年立项开发，建设单位、发展商（出卖人）为城建总公司和时代广场公司，时代广场公司为港资企业（香港）泰茂有限公司和城建总公司开办的中外合资企业，两股东的关系为挂靠关系，泰茂有限公司挂靠城建总公司。时代广场项目于2008年9月5日验收合格，在2008年12月16日取得《竣工验收备案证书》。其中第4层为平台、花园，5层以上为192套住宅，住宅于2009年之前已经全部销售，业主已入住。时代广场裙楼（1-3层）为商业性质商品房，2008年12月22日办理了消防验收许可，取得东公消验字[2008]第273号《关于东莞时代广场首层至四层建筑工程建筑消防设施消防验收合格的意见》，2010年规划了400套商铺，2010年12月8日获得了《商品房现售备案证书》。2008年时代广场公司开始办理时代广场的商铺确权登记手续（即初始登记），在2009年3月25日房管部门核准了1-3层的《房屋面积测绘成果（实测）报告书》，并多次到现场进行实地查看，尽管其他材料均符合规定，但是因为历史的原因，《国有土地使用证》是办理在香港泰茂有限公司的名下，当时房管部门以权利人名称不一致为由未核准办理初始登记，后来时代广场公司将土地证从泰茂公司过户至时代广场公司名下，于2011年4月11日领取了新的《国有土地使用证》。2011年4月29日时代广场公司办妥了初始登记手续，领取了《商品房屋产权权属证明书》。2012年，时代广场公司将1-3层的400套商铺拆分为1184套铺位，分别于2012年5月23日和5月29日取得首层和2-3层的东南公消安检许字[2012]第0018号、第0020号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，办理了1-3层1184户的房屋测绘报告、《楼盘（栋）地址明细表》等，2012年6月向房管局申请拆分1184套商铺的房屋产权权属登记（即变更登记），房管部门人员到时代广场1-3层商铺进行了实地查看并拍照。2012年7月5日时代广场公司获得房管局对变更登记的核准。二、时代广场裙楼包销、现售、房屋转移登记的情况：2012年3月，时代广场公司与广州冠阳房地产代理有限公司、裴瑞红、黄赞斌、何启扬、翁越羿（包销商）签订《“时代广场”指定商铺包销合同书》，由包销商负责对时代广场1-3层1184套商业铺位进行包销，后包销商于2012年6月成立东莞市万菱实业投资有限公司（以下称万菱公司），于7月中旬开始用销售推广名“宏远.万菱广场”对时代广场1-3层商铺进行代理销售。时代广场第1层、第3层除了60多套之外均以城建总公司和时代广场公司名义销售，时代广场公司、城建总公司（出卖人）与业主除了签订《商品房买卖合同》之外，均由时代广场公司、万菱公司、业主三方签订《补充协议书》，约定至2015年9月30日之前业主的商铺无偿交付给万菱公司统一经营管理。因包销商在2012年底基本完成了包销销售计划，按照包销合同的约定，时代广场公司将时代广场第2层商铺以及第1、3层60多套商铺均转让给包销商指定的裴瑞红名下，用于支付包销费用，并在房管局依法办理了买卖转让的房屋所有权转移登记手续，将上述商铺过户至裴瑞红名下，后裴瑞红以销售二手房的形式转让给业主（包括原告），将商铺依法办理转移登记至业主名下。后万菱公司成立了东莞市万菱市场管理有限公司（以下称万菱市场公司），联合广州谊园实业有限公司在时代广场1-3层统一经营文具批发市场至2015年9月30日（业主委托经营合同的期限）。综上所述，第三人认为，被告对时代广场裙楼房屋的初始登记、变更登记以及后续的房屋所有权转移登记（包括时代广场公司转移登记至业主或裴瑞红名下，以及裴瑞红转移登记至业主名下）的行政登记行为符合《中华人民共和国物权法》、《房屋登记办法》等之规定，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。三、第三人完全同意被告的《行政答辩状》的意见，请求贵院依法驳回原告的起诉。经审理查明，2009年2月15日，第三人时代广场公司和城市开发公司向被告东莞市房产管理局就位于东莞市××城区××大道××时代广场天××、天××、地下室及裙楼申请商品房屋产权权属登记，并提交了单元明细表、企业营业执照、房地产开发企业暂定资质证书、商品房预售许可证、建设工程规划许可证、商品房建设准建证、国有土地使用权证、宗地图、房产面积测绘成果报告书等材料。被告受理后，经审查，认为该楼盘所报数据真实无误，申报面积与实际测绘面积一致，与规划报建面积相符，楼盘建筑物现状与工程规划蓝图相符，确权资料齐全，于2011年4月28日向第三人时代广场公司颁发了登记字号为2109、证明书号码为2646的商品房屋产权权属证明书。原告称第三人时代广场公司和城市开发公司于2012年10月20日与其签订了一份商品房买卖合同，约定将位于东莞市莞城区莞太大道6号时代广场C078号商铺出售给原告郭洪敏。原告郭洪敏于2012年10月20日向第三人时代广场公司缴纳了首期款。2015年12月27日，原告郭洪敏向本院提起行政诉讼，请求法院撤销被告东莞市房产管理局为第三人时代广场公司和城市开发公司办理的上述房地产权初始登记。本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”的规定，行政诉讼的原告应当系行政行为的相对人或者与被诉行政行为具有法律上的利害关系。本案中，原告郭洪敏并非东莞市房产管理局为时代广场公司和城市开发公司办理的上述房地产权初始登记并颁发登记字号为2109、证明书号码为2646的商品房屋产权权属证明书的行政行为的相对人，且该行政行为并没有对原告的权利义务产生实际影响，原告郭洪敏与该行政行为并无法律上的利害关系，不具有本案原告诉讼主体资格，应当依法驳回其起诉。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款及《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十四条第一款第（二）项的规定，裁定如下：驳回原告郭洪敏的起诉。本案不收取诉讼费用。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。（本页无正文）审　判　长　　余燕飞代理审判员　　李洪朝人民陪审员　　卢建东二〇一六年六月三十日书　记　员　　巫吕海周嘉裕微信公众号“”