（2016）苏0505行初4号
裁判日期: 2016-06-30
公开日期: 2016-08-02
案件名称
苏州鹏翔物业管理有限公司与苏州高新区住房和建设局城建行政管理一审行政裁定书
法院
苏州市虎丘区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
行政案件
审理程序
一审
当事人
苏州鹏翔物业管理有限公司,苏州高新区（虎丘区）住房和建设局
案由
法律依据
《中华人民共和国行政诉讼法》：第四十九条第一款；最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释：第一条第一款
全文
江苏省苏州市虎丘区人民法院行 政 裁 定 书（2016）苏0505行初4号原告苏州鹏翔物业管理有限公司，住所地苏州工业园区鸿利达大厦1幢902室。法定代表人张志龙，总经理。委托代理人胡伟，江苏新苏律师事务所律师。被告苏州高新区（虎丘区）住房和建设局，住所地苏州高新区科普路**号。法定代表人毛伟，局长。委托代理人汪洪，江苏益友天元律师事务所律师。委托代理人潘晓辉，江苏益友天元律师事务所律师。原告苏州鹏翔物业管理有限公司诉被告苏州高新区（虎丘区）住房和建设局城建行政管理一案，本院于2016年1月15日受理后，于2016年1月20日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，并于2016年3月29日公开开庭审理了本案。原告苏州鹏翔物业管理公司委托代理人胡伟，被告负责人朱兰胜、委托代理人潘晓辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告苏州鹏翔物业管理有限公司诉称：原告作为物业管理公司，依法参加了苏州高新区文昌花园小区项目的物业管理权竞标活动。后在该小区业主代表大会的授权和监督下，经过审核评议，于2015年11月26日原告被确定为中标单位，并于当日与该小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》。2015年12月3日，业主委员会发函通知原告于2015年12月5日到文昌花园办理物业交接手续，于2015年12月31日正式进驻文昌花园小区进行物业管理服务。2015年12月5日受到原物业管理公司的阻碍，拒绝交接。2015年12月29日，被告向原告发出《关于鹏翔物业公司不得擅自进驻文昌花园的通知》，通知确定文昌花园业主委员会与原告签订的《物业管理服务合同》无效且禁止原告进驻文昌花园。原告认为被告作出该具体行政行为无法律依据，属于行政干预、滥用职权，为维护原告合法权益，请求判判决：一、被告作出的《关于鹏翔物业公司不得擅自进驻文昌花园的通知》具体行政行为违法；二、依法撤销被告作出的《关于鹏翔物业公司不得擅自进驻文昌花园的通知》具体行政行为；三、由被告承担诉讼费。原告向本院提交了以下证据：1、中标通知书；2、关于办理文昌花园小区物业管理项目交接事宜的函，证明原告依法经过招投标，成为文昌花园小区物业服务企业的中标单位，并被通知办理相关物业交接手续；3、物业管理服务合同及报送表、补充协议，证明2015年10月26日原告与文昌花园小区业委会签订物业管理服务合同；4、《关于鹏翔物业公司不得擅自进驻文昌花园的通知》复印件，证明被告作出具体行政行为通知认定原告与业委会签订的物业管理合同无效，不得擅自进驻小区，否则将承担一切后果；5、公告照片，证明小区内到处张贴了通知；6、文昌花园业委会通知书，证明2016年3月18日文昌花园业委会再次通知原告进驻文昌花园小区，否则将承担一切后果及法律责任。被告苏州高新区（虎丘区）住房和建设局辩称：2015年12月29日被告向原告所发通知，系考虑社会稳定而对于原告提出的指导意见，并不对原告产生行政强制力，对原告合法权益不产生实际影响，该通知不属于可诉行政行为。被告通知是作为物业管理主管部门，在其职责范围内为实现维护社会稳定的目的采取的符合法律精神的指导、劝告、建议行为，对原告不产生任何行政强制力，也不涉及对合同效力作出具体法律效力的认定，原告不会仅仅因为听从该意见而承担法律责任。因此，被告的意见不对原告权益产生实际影响，不属于可诉行政行为，请求法院驳回原告起诉。此外，即使该通知属于可诉行政行为，由于该通知本身也是事实依据充分，证据确凿，适用法律、法规正确，并不存在任何不当，不属于违法行政行为，依法也不应当予以撤销，原告的诉请也应当予以驳回。被告向本院提交了以下证据、依据：1、群众来信（被告收到）；证据2、群众来信（阳山街道收到），证明2015年11月被告和阳山街道收到文昌花园业主反映文昌花园业委会未经业主大会表决，擅自决定撤换现物业公司名郡物业，指出业委会成员存在欠交费用、以权谋私等情形进行投诉；3、调查表及汇总，证明业主在投诉时提供了证据材料反映自发对现在物业公司去留组织表决，过半数业主要求原物业公司留小区继续管理；4、关于文昌花园小区业主委员会暂停工作的函；5、领取文件签收单；6、业主委员会备案表，证明阳山街道要求文昌花园小区业委会暂停工作；7、文昌花园小区业主征求意见结果的通知，证明阳山街道及文昌社区对于文昌小区业主关于物业去留意见进行核查，结果同意继续聘现物业公司业主人数、面积双过半；8、会议签到、文昌花园业主代表大会会议纪要，证明业主要求先改选业委会，再召开业主大会决定物业公司是否更换；9、《关于鹏翔物业公司不得擅自进驻文昌花园的通知》，基于以上情况为维护社会稳定，被告通知告知原告关于进驻物业的意见。规范性文件《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《苏州市住宅区物业管理条例》、《江苏省高级人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》、《苏州市物业服务项目承接和退管指导意见》。经庭审质证，原告对被告所举证据1、2、3、5、6、7、8的真实性、合法性、关联性均有异议，认为被告没有按照法定要求进行答复；对证据4的真实性无异议，关联性、合法性有异议，该暂停通知证明内容缺乏客观性。原告认为无论在本案中作为选聘程序是否合法均与本案的具体行政行为是否违法无关联。本院经审核认定，被告所举证据真实有效，可以作为本案证据使用，本院予以确认。被告对原告所举证据1、2、3、6真实性与关联性无异议，合法性有异议，原告与业委会至今未提供关于人数面积双过半材料；对证据4、5的真实性、合法性、关联性无异议，对证明对象不予认可。本院经审核认定，原告所举证据1、2、3、4、6真实有效，可以作为本案证据使用，本院予以确认。经审理查明，原告苏州鹏翔物业管理有限公司参加了苏州高新区文昌花园小区项目的物业管理权竞标活动。2015年11月26日，苏州高新区文昌花园业主委员会向原告发出中标通知书，通知确定原告为中标单位。同日原告与苏州高新区文昌花园业主委员会签订了《物业管理服务合同》。2015年12月3日，苏州高新区文昌花园业主委员会发函，要求原告于2015年12月5日到文昌花园办理物业交接手续，于2015年12月31日进驻文昌花园小区进行物业管理服务。2015年12月5日原告受到文昌花园小区原物业管理公司的阻碍，原物业管理公司拒绝交接。2015年11月被告收到文昌花园小区业主投诉，反映文昌花园业主委员会未经业主大会表决，擅自决定撤换现有物业公司。2015年12月29日，被告向原告发出《关于鹏翔物业公司不得擅自进驻文昌花园的通知》，通知确定文昌花园业主委员会与原告签订的《物业管理服务合同》对全体业主不发生效力，原告在未得到全体业主依法表决同意进驻小区的情况下不得强行进驻物业服务项目。本院认为，国务院《物业管理条例》第五条规定，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。《苏州市住宅区物业管理条例》第四条规定，市和县级市、区房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的管理和监督工作。苏州高新区（虎丘区）住房和建设局负责苏州高新区（虎丘区）行政区域内物业管理活动的监督管理工作，文昌花园位于苏州高新区（虎丘区）行政区域内，故苏州高新区（虎丘区）住房和建设局主体适格。《苏州市物业服务项目承接和退管指导意见》第二十五条规定，原物业服务企业尚未退出，新受托的物业服务企业不得强行进驻物业服务项目。任何单位和个人不得要求新受托物业服务企业强行进驻。本案中，苏州高新区文昌花园业主委员会向原告发出中标通知书，并通知原告于2015年12月5日到文昌花园办理物业交接手续，但是原物业管理公司拒绝办理交接。收到文昌花园小区业主投诉后，被告作为物业管理主管部门有权进行监督。因对于是否更换物业管理公司存在争议，在原物业管理公司未退管的情况下，原告强行进驻可能引起冲突。被告通知原告在未得到全体业主依法表决同意进驻小区的情况下，不得擅自强行进驻文昌花园，并无不妥。且该通知系被告作为物业管理主管部门对原告作出的行政指导，是对原告的劝告、建议，不具有行政强制力，区别于具体行政行为，不属于人民法院行政诉讼受案范围。关于原告认为被告通知确定文昌花园业主委员会与原告签订的《物业管理服务合同》无效的意见，因被告依照法律、法规及管理规定，确定文昌花园业主委员会与原告签订的《物业管理服务合同》对全体业主不发生效力，并未认定无效，故对原告该意见本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第（四）项、《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第一条第二款第（四）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第（一）项之规定，裁定如下：驳回原告苏州鹏翔物业管理公司的起诉。原告预交的案件受理费50元，本院予以退还。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审 判 长 徐兴华代理审判员 鲍燕娇人民陪审员 黄木根二〇一六年六月三十日书 记 员 王道冲 来自：