（2016）沪01民终5732号
裁判日期: 2016-06-30
公开日期: 2016-07-25
案件名称
武广诉张秀芹排除妨害纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终5732号上诉人（原审被告）武广，XX年XX月XX日出生，汉族。委托代理人张继民，上海金仕维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张秀芹，XX年XX月XX日出生，汉族。委托代理人吴纯，上海市达辰律师事务所律师。委托代理人袁荣衍，上海市达辰律师事务所律师。上诉人武广因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初5359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审查明，2011年1月1日，武广（乙方、承租方）与案外人周某某、郑某甲、郑某乙（甲方、出租方）签订上海市房屋租赁合同，武广承租了上海市XX路XX号XX层房屋用于办学使用，建筑面积781平方米；租赁期限自2011年1月1日起至2015年12月31日止；月租金人民币33,000元（以下币种相同），该房屋租金三（[年][月]）内不变，自第四（[年][月]）起，双方可协商对租金进行调整，有关调整事宜由双方在补充条款中约定；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后10日内返还该房地产，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按2元/平方米（建筑面积）向甲方支付该房屋占用期间使用费。武广承租上海市XX路XX号房屋后，在该地址注册登记了上海市XX学校。原审另查明，张秀芹通过公开拍卖，竞买到了上海市XX路XX号XX层房屋并通过司法程序办理了产权登记，房屋于2014年11月22日核准登记至张秀芹名下。张秀芹与武广之间未就本案所涉的租赁房屋签订书面的租赁合同。2015年12月21日，张秀芹向武广寄送了要求租赁合同到期及时返还房屋的告知函，告知武广其通过司法拍卖取得房屋所有权，合同到期后不再续签合同，要求武广返还房屋。该函件武广于次日签收。2016年2月18日，张秀芹诉至原审法院，请求判令武广迁出租赁房屋，并支付自2016年1月11日起至实际返还房屋止，按每天1,562元的标准支付房屋占有使用费。原审认为，张秀芹通过司法程序取得上海市闵行区XX路XX号XX层房屋所有权，办理了房屋产权证，对房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。但因该次产权变更在武广与原产权人租赁关系存续期间，故武广的租赁关系不受产权变动影响，张秀芹应当继续履行该租赁合同，租赁期限、租金等事项仍沿用原租赁合同约定。根据合同约定，租赁期限至2015年12月31日结束，在张秀芹不同意与武广重新签订新的房屋租赁合同的情况下，武广不能再承租涉案房屋，应当及时搬离并向权利人返还租赁房屋，故张秀芹要求武广搬离并返还租赁房屋的诉讼请求符合法律规定，予以支持。至于武广认为因租赁房屋后用于开办进修学校，故无法搬离，否则会引发社会矛盾的抗辩，因房屋租赁合同约定了明确的租赁期限，在2015年12月底租赁期限届满之前武广亦收到张秀芹不再续租的通知，租赁期限届满后双方也没有重新签订租赁合同，在这种情况下，武广理应做好后续准备工作以减少可能产生的矛盾纠纷，武广现以此为理由拒绝搬离显然不能成立，不予采信，但对于搬离时间可酌情予以考虑，希望武广做好后续搬离工作。房屋租赁合同到期后，武广继续占用房屋，张秀芹根据合同约定向武广主张房屋使用费符合法律规定，予以支持。综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条的规定，于2016年4月18日作出判决：一、武广应于判决生效之日起六十日内搬离并返还张秀芹位于上海市闵行区XX路XX号XX层房屋；二、武广应于判决生效之日起六十日内支付张秀芹自2016年1月1日起至实际搬离之日止参照每日1,562元的标准计算的房屋使用费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半计收2,758.70元，由武广负担。原审法院判决后，武广不服，向本院提起上诉称：上诉人与房屋原产权人就续签房屋租赁合同已有明确的意向，上诉人已对房屋投入了大量的资金装修，且该房屋用于办学使用，多年的办学成效已经具有较大影响。被上诉人在参加房屋拍卖时，对上述情况明知，但其拒绝与上诉人平等协商续租事宜，对上诉人明显不公平，故请求二审法院依法改判驳回被上诉人原审时的诉讼请求。被上诉人张秀芹辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，被上诉人通过司法拍卖的形式取得涉案房屋的产权后，其对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。上诉人系通过与房屋原产权人签订租赁合同而取得涉案房屋的使用权，现上诉人与涉案房屋原产权人所签的租赁合同已经到期，且作为涉案房屋产权人的被上诉人与上诉人亦不能就涉案房屋的续租事宜达成一致，故被上诉人要求上诉人搬离涉案房屋，于法有据。至于上诉人主张其与房屋原产权人已经达成明确的续租意向，且租赁涉案房屋用于办学，已经具有一定的影响，然上诉人并未就此提供相应的证据材料予以证明，且在上诉人与被上诉人就后续租赁无法达成一致的情况下，此亦不能作为上诉人要求继续占有涉案房屋的正当理由，故上诉人以此为由要求继续租赁系争房屋，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，原审判决并无不当，应予维持。上诉人的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币5,517.40元，由上诉人武广负担。本判决为终审判决。审 判 长 毛海波代理审判员 李 兴代理审判员 孙 飞二〇一六年六月三十日书 记 员 倪 非附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自