（2015）鼓民初字第8494号
裁判日期: 2016-06-30
公开日期: 2016-12-30
案件名称
福州海晟房地产开发有限公司与熊红英商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
福州市鼓楼区人民法院
所属地区
福州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
福州海晟房地产开发有限公司,熊红英
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
福建省福州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2015）鼓民初字第8494号原告福州海晟房地产开发有限公司，住所地：福州市鼓楼区。法定代表人林智东，职务总经理。委托代理人李文希、邓雪楠，福建拓维律师事务所律师。被告熊红英，女，汉族，1970年3月1日出生，住福建省清流县。原告福州海晟房地产开发有限公司与被告熊红英商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年12月17日立案受理后，依法由审判员王平担任审判长，与审判员黄昌杰、人民陪审员林建勇组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人邓雪楠到庭参加诉讼。被告熊红英经本院公告传唤，公告期满无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告福州海晟房地产开发有限公司诉称，2013年7月26日，原告福州海晟房地产开发有限公司（以下称“海晟地产”）与被告签订了编号为xxxxxx的《商品房买卖合同》，双方约定：被告购买原告开发的位于鼓楼区洪山镇乌山西路南侧海晟闽江印象＊楼＊单元号房；该商品房总价为2472514元，建筑面积为150.59平方米；付款方式采取银行按揭贷款。合同签订后，被告向原告支付了房屋首付款742514元。原告为被告办理了《商品房买卖合同》的备案登记，以及鼓楼区洪山镇乌山西路南侧海晟闽江印象＊楼＊单元号房的预告登记。被告由于个人原因无力继续购买该套房屋，于2014年6月10日向原告申请退房，并同意承担173000元的违约金。原、被告于2014年12月30日签订了解除《商品房买卖合同》协议及解除《商品房买卖合同》协议之补充协议，约定原告完成对被告退款转账后3天内共同到福州市房屋登记中心办理注销手续，如因被告原因不按约定前往福州市房屋登记中心办理，则每拖延一日按总房款的千分之三支付违约金。协议签订后，原告于2015年1月26日依约向被告退款742514元，但被告自收到款项后，拒不配合原告办理商品房买卖合同备案注销手续以及商品房预告登记注销手续，原告已多次催促，但被告均以各种理由一再推脱不配合办理。被告的行为不仅严重违反了解除《商品房买卖合同》协议及补充协议的约定，且毫无契约精神可言。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院判令：1.确认原、被告之间签署的合同编号为xxxxxx的《商品房买卖合同》已于2014年12月30日解除；2.被告协助原告办理编号为xxxxxx的《商品房买卖合同》备案的注销手续；3.被告协助原告办理位于鼓楼区洪山镇乌山西路南侧海晟闽江印象＊楼＊单元号房（预告登记证号为：榕房预YR字第xxxxx号）预购商品房预告登记的注销手续；4.被告向原告支付违约金2329108元（每日按总房款的千分之三标准自2015年1月30日暂计至2015年12月10日，最终应计算至《商品房买卖合同》备案和房屋预告登记注销之日止，）；5.被告承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费）。被告熊红英经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见和证据材料。本案审理过程中，原告提交如下证据：A1.身份证复印件，证明被告熊红英的身份情况。A2.《商品房买卖合同》，证明：1.被告购买原告开发的位于鼓楼区洪山镇乌山西路南侧海晟闽江印象＊楼＊单元号房；该商品房总价为2472514元，建筑面积为150.59平方米；付款方式采取银行按揭贷款。2.《商品房买卖合同》已办理了备案登记。A3.《预告登记证》，证明被告购买的海晟闽江印象＊楼＊单元号房已办理了预购商品房预告登记手续。A4.福州海晟房地产开发有限公司收款收据，证明被告向原告支付的首付款742514元，系由熊辉和刘明辉代付。A5.中国工商银行银联刷卡凭证，证明被告向原告支付的首付款742514元，系由熊辉和刘明辉代付。A6.首付款发票，证明被告向原告支付的首付款742514元，系由熊辉和刘明辉代付。A7.客户异常情况申请审批表；A8.解除《商品房买卖合同》协议；A9.解除《商品房买卖合同》协议之补充协议；A6-A9证明：1.由于被告自身原因无力继续购买诉争房屋，其于2014年6月10日向原告提出退房申请。2.原、被告于2014年12月30日签订了解除《商品房买卖合同》协议和解除《商品房买卖合同》协议之补充协议，约定被告应承担173000元的违约金，且在原告完成对被告退款转账后3天内共同到福州市房屋登记中心办理注销手续，如因被告原因不按约定前往福州市房屋登记中心办理，则每拖延一日按总房款的千分之三支付违约金。A10.退款申请审核表；A11.证明；A12.中国工商银行业务回单；A10-A12证明由于银行要求对已支付的购房款原卡原退，而被告当初在支付首付款时系由熊辉和刘明辉代付，经被告本人确认，原告则于2015年1月26日将被告已支付的742514元首付款分别退还至熊辉和刘明辉的账号中。A12.微信截图，证明原告在向被告退款以后，多次催促被告配合到交易中心办理合同和预告登记的注销手续，但被告一再拖延，至今未配合办理，被告的行为已经构成严重的违约。上述证据，因被告熊红英未到庭参加诉讼，视为放弃相关质证的权利，且原告均能提供原件予以核对，本院对原告提交的上述证据的真实性予以确认。根据上述有效证据，本院查明如下事实：2013年7月26日，原告福州海晟房地产开发有限公司与被告熊红英签订《商品房买卖合同》（合同编号：xxxxxx），约定原告将其开发的福州市鼓楼区洪山镇乌山西路南侧海晟闽江印象第＊楼＊层＊单元的房屋（总建筑面积150.59平方米，即本案讼争房屋）以2472514元的总价出售给被告；被告应于签约前支付购房款742514元，余款1730000元由被告向银行申请个人抵押贷款。原告于2013年5月23日支付100000元，2013年7月26日支付16000元、626514元，被告向原告开具742514元的购房发票。本案讼争房屋于2013年11月12日在福州市房屋登记中心登记，登记号为：榕房预YR字第xxxxx号，预售合同号为xxxxxxxx。2014年12月30日，原告与被告签订《解除﹤商品房买卖合同﹥协议》和《解除﹤商品房买卖合同﹥协议之补充协议》，约定：1.被告无力支付剩余房款，要求解除《商品房买卖合同》，并承担一切违约责任；2.本协议签订之日，被告向原告支付累计应付款10%的违约金（即173000元）和押金10000元（押金待《商品房买卖合同》注销完成后无息退还）；3.待被告履行完毕上述违约金和押金的支付义务后，原告退还被告已付原告购房款742514元；4.在解除《房屋买卖合同》协议签订且原告完成对被告的退款转账后三天内共同到福州市房屋登记中心办理注销手续，如因被告原因不按约定前往福州市房屋登记中心办理，则每拖延一日按总房款的千分之三向原告支付违约金；5.因办理预告登记（合同）注销所产生的相关税费均由被告承担。2015年1月30日，原告将购房款626514元、16000元、100000元三笔购房款总共742514元退回原支付账户。庭审中，原告亦自认被告已向其支付了173000元违约金和10000元押金。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规规定，合法有效，双方当事人均应依约及时履行。但是，被告在依约支付了742514元首付款之后，未能依约办理个人抵押贷款手续，故双方于2014年12月30日协商一致解除了《商品房买卖合同》。原告第一项诉请要求确认《商品房买卖合同》于2014年12月30日解除，符合原、被告双方的约定，本院依法予以支持。依照《解除﹤商品房买卖合同﹥协议》及其补充协议，原告已退还被告已交的全部购房款，故被告应当依约配合原告办理注销手续。因此，原告第二项要求被告配合原告办理《商品房买卖合同》的备案注销手续和第三项要求被告配合原告办理商品房预告登记注销手续的诉请，符合合同约定，本院依法予以支持。关于原告第四项要求被告支付逾期履行违约金的诉请，本院认为，原告主张按总购房款2472514元的日千分之三的标准计算，即每日7417.54元，逾期违约金计算至本案开庭之日已超过购房总价款。因此，原告主张逾期履行违约金的标准畸高，过分高于原告的损失，违背《中华人民共和国合同法》第五条的公平原则，应当予以调整。本院参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，以原告未能实际办理注销手续的实际损失为基础，考虑被告已支付原告173000元违约金和10000元押金，本院酌定以总购房款2472514元的月息2%为计算标准，从退房款3日后即2015年2月3日实际违约之日起计算至备案登记和预告登记注销之日止。综上，被告熊红英经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告福州海晟房地产开发有限公司与被告熊红英签订的编号为xxxxxxxxx的《商品房买卖合同》于2014年12月30日解除；二、被告熊红英于本判决生效之日起十日内协助原告福州海晟房地产开发有限公司办理编号为xxxxxxxxx的《商品房买卖合同》备案的注销手续；三、被告熊红英于本判决生效之日起十日内协助原告福州海晟房地产开发有限公司办理位于鼓楼区洪山镇乌山西路南侧海晟闽江印象＊楼＊单元号房屋（预告登记证号为：榕房预YR字第xxxxxxx号）预购商品房预告登记的注销手续；四、被告熊红英于本判决生效之日起十日内支付原告福州海晟房地产开发有限公司逾期履行违约金（按总购房款2472514元的年利率24%为标准，自2015年2月3日起计算至上述第二项、第三项备案登记和预告登记注销之日止）；五、驳回原告福州海晟房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费26580元、保全费5000元，由被告熊红英承担16580元、5000元，由原告福州海晟房地产开发有限公司承担10000元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。主审 法官 王 平法 官 黄昌杰人民陪审员 林建勇二〇一六年六月三十日书 记 员 余 玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。申请执行提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 来自