（2016）津0111民初3260号
裁判日期: 2016-06-30
公开日期: 2016-09-06
案件名称
宋妮与天津君悦房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市西青区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宋妮,天津君悦房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十九条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百一十四条第一款
全文
天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0111民初3260号原告：宋妮。委托代理人：赵宇，天津集广律师事务所律师。被告：天津君悦房地产开发有限公司。委托代理人：吴兰杰，天津盈冠律师事务所律师原告宋妮诉被告天津君悦房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月19日受理后，依法由审判员石美平适用简易程序于2016年5月11日公开开庭进行了审理。原告宋妮及委托代理人赵宇、被告天津君悦房地产开发有限公司之委托代理人吴兰杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宋妮诉称：原告和被告就“君悦花苑”商品房买卖签订合法有效的《天津市商品房买卖合同》，合同价款865000元，合同约定2015年11月30日前正式交房（合同第三条）。但截至2016年3月31日，被告尚未交房，已经逾期122天。合同第五条约定：逾期交房超过90日的，被告应向原告支付已付款利息及违约金（房款日万分之三），计算公式为：〔（4.35%÷360）+0.0003〕×房款×122天。被告不按合同约定支付违约赔偿金的行为已构成违约，故原告起诉，请求依法判令：1.被告赔偿逾期交房违约金44410.19元（2015年12月1日至2016年3月31日）；2.被告按照自然月度结算2016年4月1日以后的逾期违约金；3.诉讼费由被告承担。后原告明确诉讼请求：要求被告支付2015年12月1日至2016年4月30日期间的利息及违约金。被告天津君悦房地产开发有限公司辩称：1.原、被告签订的商品房买卖合同真实、有效，被告愿依合同约定履行合理义务。按照合同约定，逾期交房的前90日内支付已付款利息，自逾期第91日起支付已付款利息、违约金；2.被告承认逾期交房的事实，但迟延履行的原因集中在市政配套工程延期、政府以“空气质量保障”和“大气污染防治”要求全面停工等原因，在600户左右的购房人中，500多户已办理完毕相关确认，并顺利收到了被告的赔付款，超过90%的购房人，在合同条款理解、赔付金额计算等方面认识是一致的，且对君悦公司目前的处理方式感到满意；3.《天津市商品房买卖合同》由天津市工商局与国土房管局监制，合同条款由政府部门拟定，并非被告单方制定的格式条款，在适用条款时，应考虑政府部门对合同条款的说明、解读，确定被告公司应承担的合理义务。经相关部门答复，对合同第五条的适用，是分两个阶段适用两个不同责任标准：90日内的，按付款利息补偿；90日外的，按付款利息和违约金处理，违约金不追溯90日内的逾期部分。被告对此表示认同，并且认为按照文义，亦应做如上解释；4.被告公司对责任的承担，应与原告的实际损失相平衡。无论是已付款利息，还是违约金，计算出来的金额均足以弥补购房人正常损失，如原告坚持错误的诉请，被告请求法院对违约金做出降低的调整，或被告同意与原告解除合同，以彻底解决双方争议。故被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明：原、被告于2014年12月24日签订《天津市商品房买卖合同》，被告将坐落于西青区张家窝镇祥和大道180号君悦花苑××号房屋出售给原告，房屋建筑面积95.64平方米，价款为865000元。合同第三条约定：商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2015年11月30前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。合同第五条约定：除遇不可抗力外，甲方如未按合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，合同继续履行，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，甲方还应每日按商品房价款的3‱向乙方支付违约金。原、被告对合同第五条的理解产生分歧。原告主张逾期交房超过90天的，从逾期交房之日起，被告就应每日按房款的3‱支付违约金。被告则主张，逾期交房超过90天的，从逾期交房第91日起，被告才应每日按房款的3‱支付违约金，逾期90天内的不支付违约金。并提供了逾期交房赔付明细表及君悦花苑费用收缴申请单、上海银行业务委托书，以证逾期交房后，被告积极与业主协商，已对九成业主按照不支付90天之内的违约金的标准进行了赔付。原告认为被告提供的上述证据与本案无关。2016年4月29日，被告办理了涉诉商品房的竣工验收备案，庭审时，被告尚未取得涉诉商品房的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。庭审时，原告尚未办理涉诉房屋的入住手续。原告未提供证据证实其存在实际损失。被告提供了天津市市政公用基础大配套工程收费合同、天津市西青区建设工程质量安全监督管理支队通知等政府文件，以证延期交房系因政府行为所致。原告对上述证据的真实性没有异议，但认为与本案没有关联性。被告提供了房屋租赁协议，以证涉诉房屋所在项目周围租金水平及原告主张的违约金过高，应降低违约金标准。原告认为该证据与本案无关。原、被告均认可逾期交房期间的银行贷款年利率按4.35%计算。上述事实，有当事人陈述、书证等证据证明属实。本院认为：原、被告双方签订的《天津市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且内容不违反法律规定，应认定合法有效，双方均应依照约定全面履行各自的义务。按照合同约定，被告在涉诉商品房竣工验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，才满足交房条件。但被告于庭审时尚未取得涉诉商品房的准许交付使用证，被告在合同约定的时间内不能如期交房，被告存在逾期交房的行为，故应承担逾期交房的违约责任。根据被告提供的相关证据，不能证实被告未能如期取得商品房准许交付使用证的原因系合同约定的不可抗力所致，故被告的该项抗辩，本院不予采纳。原、被告双方签订的《天津市商品房买卖合同》文本，系由天津市国土资源和房屋管理局及天津市工商行政管理局监制的示范文本，并非被告单方拟定而重复使用的的格式合同，不符合格式合同的特征。该合同文本关于权利、义务的设定非房地产开发商的单方行为，而是上述两个行政单位在权衡双方利益的前提下制定的，合同条款对原、被告双方均具有约束力。现原、被告双方对合同内容的理解出现歧义，不应做出对被告不利的解释。本案的争议焦点集中在对合同第五条的理解上，从条款行文方式和字面内容来看，本条款明确区分了两个梯度，而被告承担日万分之三违约金是以第二个梯度，即逾期交房超过90日为前提的，并且是在承担已付房款利息的情况下进行的约定。从违约金设立的功能和目的来看，违约金兼具补偿和惩罚的双重性质，本条款日万分之三的违约金，是在被告承担原告已付房款贷款利息的同时设立的，具有强烈的惩罚意图，是有延期时间条件限制的，不宜做扩大解释。结合以上分析，综合考虑合同制定机关的解释、被告对绝大多数业主的赔付方式等因素，对被告提出的逾期交房超过90天的，从逾期交房第91日起，被告才应每日按房款的3‱支付违约金，逾期90天内的不支付违约金的抗辩意见，本院予以采纳。关于合同中对延期交房违约金每日3‱的约定，系订立合同时，被告的自行承诺，被告应按照约定履行，故被告关于约定的违约金过高，要求降低的抗辩，本院不予采信。综上，本案中，被告应支付原告已付款利息的期间应确认为2015年12月1日至2016年4月30日，经计算，利息为15887.17元（865000元×4.35%÷360×152天）。被告每日按房款的3‱支付违约金的期间应确认为2016年2月29日至2016年4月30日，经计算，违约金为16089元（865000元×3‱×62天）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十四条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告天津君悦房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内支付原告宋妮2015年12月1日至2016年4月30日期间的已付款利息15887.17元，2016年2月29日至2016年4月30日期间的违约金16089元，合计31976.17元；三、驳回原告宋妮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费455元，由原告宋妮负担155元（已收讫），由被告天津君悦房地产开发有限公司负担300元（此款原告已垫付，被告应于本判决发生法律效力之日起七日内直接给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 石美平二〇一六年六月三十日书记员 赵美丽 来源：百度搜索“”