（2015）唐民初字第293号
裁判日期: 2016-06-30
公开日期: 2017-05-12
案件名称
唐山市正通房地产开发有限公司与滦南县国土资源局建设用地使用权出让合同纠纷一审民事判决书
法院
河北省唐山市中级人民法院
所属地区
河北省唐山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
唐山市正通房地产开发有限公司,滦南县国土资源局
案由
建设用地使用权出让合同纠纷
法律依据
全文
河北省唐山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）唐民初字第293号原告：唐山市正通房地产开发有限公司。地址：唐山市高新技术开发区龙泽北路554号，组织机构代码：78868929-5。法定代表人：徐彬，职务董事长。委托代理人：才斌，该公司法律顾问。被告：滦南县国土资源局。地址：滦南县中大街西段*号。组织机构代码：73738261-3。法定代表人：张永明，该局局长。委托代理人：张宇声，河北张宇声律师事务所律师。委托代理人：陈玉源，滦南县国土资源局土地收储中心主任。原告唐山市正通房地产开发有限公司与被告滦南县国土资源局国有建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人才斌，被告的委托代理人张宇声、陈玉源均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐山市正通房地产开发有限公司诉称：2011年4月30日原告与被告签订了出让合同。其中合同约定，被告将滦南县医院、原广播电视局旧址及其周边区域使用面积为28736.24平方米土地出让给原告。原告应缴纳土地款及契税51724800元，而被告应于2012年5月31日前将该地块土地交付给原告。合同签订后，原告积极履行合同义务，按时缴纳了土地款及契税51724800元，可是被告无视双方的合同约定，截止到本案受理之日，被告仍未向原告支付能够用于开发的净地，该地块至今尚有多座民房及其他地上附着物未被被告拆除。在此期间，原告多次找到被告负责人要求其履行合同，可被告对此置之不理。无奈，原告又多次找到滦南县人民政府，希望政府能够出面主持协调化解该纠纷，最终也是无果而终。随着时间的推移，该地块周边的两块地早已开发完毕，且正值我市房产市场供销两旺之际，从而促成了周边的楼市销售业绩喜人。现如今，我市房地产市场处于极其严峻的境地，也正是由于被告的延迟交地导致了原告错过了最佳的开发时机，这对原告造成的损失是无法估量的。因此提起诉讼，要求：1、判令被告按合同约定立即将28736.24平方米的土地交付给原告。2、依法判决被告按合同约定从2012年5月31日起直至地块交付之日或执行之日止，按每日51724.8元计算给付原告违约金（截止到案件受理之日计算共计：58655923.20元）。被告滦南县国土资源局辨称：一、在签订土地《出让合同》时，出让的地块不能按照合同约定交付，被答辩人对于这一现状是明知的，是现状出让。2011年4月30日，双方签订土地《出让合同》所涉及的宗地地块大部分是滦南县医院原址，当时，滦南县新县医院正在建设过程中，新县医院的工程需要很长一段时间进行建设，新县医院内部设施需要逐步完善。同时，由于种种原因新县医院的建设工程出现了滞后的情况，不可能按照合同约定的时间交付土地。二、对于延期交付出让的土地是上述原因造成，答辩人不存在过错，对于被答辩人的诉请应当依法予以驳回。三、出让地块土地交付的情况。该地块出让面积为43.104亩，其中国有划拨土地25.182亩，国有出让土地17.922亩，答辩人于2011年7月对17.922亩国有出让土地向买受人进行了移交不存在问题。该地块移交后作为老县医院的停车场使用至医院搬迁完毕。将新移交的地块作为老县医院停车场使用，被答辩人对原来老县医院使用的停车场进行一期商品房开发建设。其余25.182亩老县医院原址占地，在县医院搬迁完毕后于2014年9月30日移交。四、假如法庭认定答辩人违约，被答辩人主张的违约金计算方法、计算基数也不能得到支持。《国有建设用地出让方案》及《挂牌出让须知》还规定“此标的如果不能按照约定向买受人进行移交，根据两种供地方式（按面积比例分摊成交款）按当时中国人民银行2012年1月1日发布的定期1年利率支付利息（支付方式按月计算，不足1个月的按照1个月计算）”，因此国有出让土地分摊土地出让金2150.64万元，国有划拨土地分摊土地出让金3021.84万元，答辩人认为国有出让地块已将向被答辩人进行了移交，国有出让土地分摊的土地出让金2150.64万元也不能计入违约金基数。五、根据回迁房建设资金拨付情况，17.922亩土地部分，不存在延期交付问题。如果答辩人客观原因以外的这种土地现状交付，这种形式的交付土地行为人民法院认为属于违约的话，违约金计算方式只能以国有划拨土地25.182亩分摊的土地出让金3021.84万元作为基数，按照中国人民银行2012年1月1日发布的定期贷款1年利率支付利息。为证明自己的主张，原告提交下列证据：证据一：《国有建设用地出让合同》，证明原被告之间的法律关系以及原告向被告主张相关诉请的事实依据。证据二：《原告向被告交付土地出让金及相关契税的凭证》，证明原告依合同约定履行了应尽的责任，不存在违约。证据三：《土地证》，证明该土地以为原告合法竞得的土地，原告主体适格，该土地证已经在被告处进行了抵押，原件无法拿出。证据四：《相关影响资料》，证明被告确实存在违反合同约定延期交付土地的情形，构成违约。证据五：齐柳、刘有超等四人的书面证明，证明目的同证据四。有齐柳、刘有超等四人到被告处进行体检的凭证。被告滦南县国土资源局质证称：对证据一的真实性没有异议，但该证据与《土地挂牌出让方案》和《挂牌须知》里面关于涉案土地违约移交的处理方式内容不同，该合同中关于涉案土地逾期移交违约处理方式不应发生法律效力，应以挂牌出让须知和方案上的为准。对证据二真实性没有异议。对证据三我方认可。对证据四我方认可，2014年9月30日我方移交的县医院和广电旧址部分涉及的土地是25.182亩，东侧是2011年7月份移交的。对证据五，证人体检应该也是在没搬迁之前，截止到2014年9月30日已经移交完毕。被告向本院提交证据为：证据一：《国有建设用地出让合同》及附件复印件20页。证实土地出让的时间、面积、方位、地价、土地及价款的交付方式等。证据二：《土地使用权挂牌出让方案》复印件5页。证实涉案宗地的土地出让的时间、方式、面积、地价、土地及价款的支付方式，违约责任等。如违约移交土地，按2012年1月1日中国人民银行定期一年期利率支付利息。证据三：《建设用地使用权挂牌出让须知》等附件11页。证实涉案宗地的土地出让的时间、方式、面积、地价、土地及价款的支付方式，竞拍程序及注意事项、违约责任等。如违约移交土地，按2012年1月1日中国人民银行定期一年期利率支付利息。证据四：《滦南县医院竣工质量检查报告》复印件12页。证实滦南县医院新址2014年8月30日竣工验收。证据五：滦南县医院出具的《滦南县医院搬迁证明》一份一页。证实滦南县医院的搬迁时间。证据六：《滦南县医院及广播电视局旧址交接表》及补充说明复印件5页。证实涉案宗地的划拨部分已经于2014年9月30日移交。证据七：《滦南县医院简介》，证实滦南县医院的规模和重要性。原告唐山市正通房地产开发有限公司质证称：对证据一真实性没有异议。对证据二真实性没有异议，但不能达到被告所主张的目的，原被告应当依据双方订立的书面合同约定的相关条款履行，该份合同是由国土资源部颁布的格式文本合同，作为本案原告的受让方，只能接受相关格式条款，依照合同法关于格式条款存在争议的人民法院应当做出不利于格式条款出局方的解释，本案中被告系格式条款的出具方，在审理案件所涉及的土地出让时间、方式、面积、方位、地价、土地价款等以及违约责任，均应当按照合同的明确约定履行，若存在争议，也应做出有利于原告的相关解释。本案中合同条款约定明确，不存在所谓的争议，原告诉请严格按照合同约定，反应了双方真实的意思自治，应当支持。对证据三质证意见同证据二。对证据四，根据合同相对性原则，该份证据与本案无关联性，反而能够证实被告违约，不能适用不可抗力的免责条款。对证据五、证据六质证意见同证据四，对滦南县医院的搬迁没有异议，但是滦南广电局旧址还在原地，土地并未移交。证据七与本案无关联性，不予质证。诉讼中，原告向本院申请对涉案宗地的情况进行实地勘察，本院于2015年8月6日对涉案地块进行勘察，经勘查：该地块上原滦南县医院已经拆除，但老广播电视局楼房和电视塔尚未拆除。对该勘察笔录双方当事人均无异议。根据原、被告双方的举证质证及当庭陈述，本院确认如下事实：2011年4月30日原告与被告签订国有建设用地使用权出让合同，由被告向原告出让土地一宗。合同第四条约定：本合同项下出让宗地编号为20110048，宗地总面积28736.24平方米，其中出让宗地面积28736.24平方米，本合同出让宗地坐落于滦南县医院、原广播电视局旧址及周边。合同第五条约定：本合同项下出让宗地的用途为商业、其他普通商品住房用地面积2.872624公顷。合同第六条约定：出让人同意在2012年5月31日前将出让宗地交付给受让人……合同第八条约定：本合同项下宗地的国有建设用地使用权价款为人民币51724800元，每平方米人民币1799.98元。合同第十条约定：受让人同意按照本条第一款第（二）项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：……（二）按以下时间和金额分二期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款，第一期人民币2586400元，付款时间2011年5月30日之前。第二期人民币2586400元，付款时间2011年11月30日之前。合同第十六条约定：受让人同意本合同项下宗地建设项目在2012年7月31日之前开工，在2014年7月30日之前竣工……。合同第三十条约定：受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款，受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按延迟支付款项的千分之一向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催缴后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。合同第三十七条约定：受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的千分之一向受让人给付违约金，土地使用年限自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催缴后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经交付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。……合同签订后，原告如约交付了全部国有建设用地使用权出让价款51724800元，而被告至今未向原告交付全部出让土地，现滦南县老广播电视局及电视塔仍在该宗土地内未予拆除，致使原告不能如期开发土地。本院认为：原、被告于2011年4月30日签订的国有建设用地使用权出让合同是双方的真实意思表示，为有效协议，双方均应遵照履行。合同签订后，原告如约交付了土地出让价款，履行了合同义务，被告理应按照合同约定于2012年5月31日前将出让宗地交付给原告，而被告至今未能将地上附着物彻底清除并向原告移交可供开发的土地，被告构成违约，应当依约按已交付的出让价款51724800元向原告支付违约金。被告主张在签订土地《出让合同》时对于出让的地块不能按照合同约定交付原告是明知的，并主张其不构成违约，理据不足，本院不予支持。被告作为国有建设用地出让方理应向原告出让具备开发条件的土地。被告主张按照《国有建设用地出让方案》及《挂牌出让须知》的规定计算违约金，原告称并未收到该两份文件，其购买该土地系依照报纸上的公告来竞拍土地，且该两份文件规定与合同约定内容不符。鉴于《国有建设用地出让方案》及《挂牌出让须知》的内容与合同不符，理应以合同为准，故被告该主张不能成立。关于被告主张该地块包括国有出让土地和国有划拨土地，应按分摊土地出让金的情况及土地移交的情况计算违约金，本院认为，被告与原告所签合同明确约定该宗土地为出让地，不存在国有出让土地和国有划拨土地的区分，该地块在出让前是何性质与本案无关，故其主张的违约金计算方法不符合合同约定，本院不予采信。尽管原滦南县医院已于2014年9月30日搬迁，但滦南县老广播电视局及电视塔仍在该宗土地内未予拆除，原告至今仍不能对该宗土地进行开发。因此被告所辨理据不足，对其辩称本院不予采信。被告理应向原告支付违约金，但鉴于合同约定的违约金过高，本院调整为按年利率24%计算利息。依照“《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，判决如下：一、被告滦南县国土资源局于本判决生效后3个月内清除出让宗地上的附着物，并向原告唐山市正通房地产开发有限公司交付该宗土地。二、被告滦南县国土资源局向原告唐山市正通房地产开发有限公司支付自2012年6月1日起至该宗土地实际交付之日止的以51724800元为基数按年24%计算的利息。于本判决生效后30日内履行。三、驳回原告唐山市正通房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费335080元，由被告滦南县国土资源局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。审 判 长 吴利民代理审判员 赵君优代理审判员 杨 柳二〇一六年六月三十日书 记 员 王 欣 来源：百度“”