（2016）桂1202民初1072号

裁判日期: 2016-06-30

公开日期: 2016-12-27

案件名称

河池市金城江区金城江街道桥卜社区上任二组与河池市国土资源局物权保护纠纷一审民事判决书

法院

河池市金城江区人民法院

所属地区

河池市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

河池市金城江区金城江街道桥卜社区上任二组,河池市国土资源局,河池市土地储备中心

案由

物权保护纠纷

法律依据

《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第八条第一款；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第八条，第十五条第一款，第十九条，第二十三条第一款

全文

广西壮族自治区河池市金城江区人民法院民事判决书（2016）桂1202民初1072号原告河池市金城江区金城江街道桥卜社区上任二组。代表人兰光耀，该组组长。委托代理人谭家骥，广西科豪律师事务所律师。被告河池市国土资源局，住所地：广西河池市颐园路120号。法定代表人莫绍乾，该局局长。委托代理人马鳞，广西金卡律师事务所律师。第三人河池市土地储备中心，住所地：广西河池市西环路***号。法定代表人李丹红，该中心主任。委托代理人韦记明，广西博爱律师事务所律师。原告河池市金城江区金城江街道桥卜社区上任二组（以下简称“上任二组”）与被告河池市国土资源局（以下简称“市国土局”）、第三人河池市土地储备中心（以下简称“市土地中心”）物权保护纠纷一案，本院于2016年3月31日受理后，依法由审判员梁聪独任审判，于2016年5月30日公开开庭进行了审理。书记员韦祖珍担任法庭记录。原告上任二组的代表人兰光耀、委托代理人谭家骥，被告市国土局的委托代理人马鳞，第三人市土地中心的委托代理人韦记明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，河池市中级人民法院（2015）河市民二终字第273号《民事判决书》所涉的土地出让合同项下国有建设用地（即河政函2012-396号文所称2012-AB-12号地块）的权利人实属原告。该出让地块是原告村民的集体安置用地，为了开发建设该地块，经与政府职能部门商洽，原告村民依照规定缴纳了相应的规费790000元，由政府职能部门按照法律规定的程序将其性质转为国有建设用地后挂牌出让。在此基础上形成了《河池市人民政府关于河池市城区2012-AB-12号地块国有建设用地使用权出让方案的批复》（即河政函2012-396号文）。河政函2012-396号文唯一的内容是原告村民的集体安置用地即2012-AB-12号地块得以顺利的开发利用。根据该文的规定，地块的受让人除了缴纳出让合同约定的出让金之外，还要将项目建设的商品房中的70套给予原告村民（每套实用面积120平米以50000元标准装修，这也是原告村民开发建设该地块的唯一回报）。因此，该地块受让人广西和润通房地产开发有限公司（以下简称“和润通公司”在与被告签署了《国有建设用地使用权出让合同》之后，根据河政函2012-396号文的批复与原告签署了《合作开发商品房协议书》，并依约向原告交纳了装修费等。后因地块受让人广西和润通房地产开发有限公司未按合同约定足额缴纳土地出让金而引起诉争，河池市中级人民法院作出了（2015）河市民二终字第273号《民事判决书》，判令广西和润通房地产开发有限公司交付给被告市国土局1716000元的定金不予退还。综上，根据《物权法》的相关规定，原告对涉案的《国有建设用地使用权出让合同》项下的出让地块拥有法定的物权，该地块的全部权利义务包括其出让合同权利义务属于原告。在原告对该地块的开发建设中，被告仅是根据政策的规定受原告的委托代理原告对该出让地块进行挂牌出让，其在出让合同中的权利义务依法应当归属原告享有。被告因与广西和润通房地产开发有限公司签订出让合同而获取的1716000元定金依法应属原告所有，被告应返还给原告。为此，原告为维护自身的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判令：1、被告市国土局将获取的1716000元定金返还给原告；2、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，原告对涉案2012-AB-12号地块享有的权利与被告依合同之定金罚则而不予退还案外人和润通公司的定金1716000元基于两个不同的事实，实属两个不同的法律关系，原告请求被告向其返还没有事实及法律依据。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人陈述称，市土地中心对本案双方的争议标的不享有任何权利，也不需要承担任何义务。经审理查明：2010年3月15日，第三人市土地中心根据《河池市城市规划建设征收和征用土地补偿安置暂行办法》之规定，从土地储备库中供应7.735亩（其中净用地5.0亩，代征道路用地2.735亩）土地给原告作为一次性预留集体企业安置用地，双方签订了《土地供应协议书》。该宗地净用地成本总价中扣除非由原告缴纳的农地转用相关费用后，原告于同年3月19日依约向市土地中心缴纳了地价款793830元。此后，由市土地中心依约办理该地块为国有划拨性质，并办理了《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》。2011年8月19日，河池市人民政府作出河政函（2011）281号《河池市人民政府关于金城江区金城江街道办事处桥卜社区上任二组申请办理队办企业安置建设用地手续的批复》，批准将上述地块面积3333.34平方米国有建设用地使用权划拨给原告作队办企业安置建设用地。建设项目涉及经营性项目用地的，上任二组必须依法依规办理土地出让手续。同年11月2日，被告市国土局向原告核发了“河池市（县）（2011）河国土建字第壹拾玖号”国有建设用地批准书，土地用途为队办企业安置用地。尔后，因原告无资金开发该地块，无法满足该地块城市规划建设的要求，原告上任二组便自愿将上述地块通过招商引资开发建设安置住房。故此，经被告市国土局请示，河池市人民政府于2012年8月7日作出河政函（2012）334号《河池市人民政府关于收回金城江区桥卜社区上任二组建设用地使用权的批复》同意收回上任二组对该宗土地使用权作为商业、住宅综合用地，以招标拍卖挂牌方式公开出让；收回原已办理给上任二组的建设用地批准书，再通过招商方式进行整合开发建设。同年8月9日，被告市国土局根据该批复作出了《河池市城区2012-AB-12号地块国有建设用地使用权出让方案》，并报请河池市人民政府审批。2012年8月27日，河池市人民政府作出河政函（2012）396号《河池市人民政府关于河池市城区2012-AB-12号地块国有建设用地使用权出让方案的批复》，批准被告市国土局拟定的2012-AB-12号地块国有建设用地使用权出让方案。该方案确定了2012-AB-12号地块出让起始价为8520000元，竞买保证金4500000元，并特别约定：“1、因该宗地需要安置金城江区桥卜社区上任二组村民，申请人在报名时必须书面承诺保证向该组村民提供以下住房及相关费用：70套毛坯住房，115平方米／套（不含公摊）；5万元／套装修费，共计3500000元；2、该宗地出让成交后，按成交价全额上缴地方国库；3、竞买申请人在签订成交确认书后，需在30日内向该村民小组缴纳2000000元安置用房建设保证金（××）及3500000元的装修费；4、受让人竞得土地使用权并签订成交确认书后，于30日内先与金城江区桥卜社区上任二组村民签订安置协议书，凭成交确认书、安置协议书原件等材料到市国土资源部门办理用地手续。如受让人未能在规定时间内与被拆迁户签订安置协议书，则注销成交确认书，只退还受让人竞买保证金本金，不计利息”。2012年10月16日，吴民权缴纳竞标保证金4500000元后参与竞标，并竞得市国土局出让的2012-AB-12号地块国有建设用地使用权，双方签订了《成交确认书》，约定：竞得人竞买保证金自动转作受让地块的定金，不按期签订《国有建设用地使用权出让合同》的，视为竞得人放弃竞得的资格。因吴民权、李明新成立了和润通公司，吴民权竞得的该地块的权利即转为该公司所有。根据河政函（2012）396号《河池市人民政府关于河池市城区2012-AB-12号地块国有建设用地使用权出让方案的批复》文件要求，2012年11月29日，和润通公司与原告上任二组签订《合作开发商品房协议书》，该协议书以出让方案中提及的特别约定为主要协议内容。2013年1月10日，被告市国土局与和润通公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定：市国土局同意在2013年4月10日前，将宗地编号2012-AB-12号的土地出让给和润通公司；合同项下的定金4500000元抵作土地出让价款；自合同签订之日起60日内，和润通公司一次性付清国有建设用地使用权出让价款。合同签订后，和润通公司未能按合同约定的期限向市国土局交纳全部土地出让款。2013年11月8日，和润通公司向市国土局承诺其于2013年12月1日前付清尚欠的4080000元土地出让价款，否则其公司承担一切违约责任。期限届满后，经市国土局多次书面催交、约谈，和润通公司仍未交纳剩余4080000元土地出让价款。双方最终因建设用地使用权出让合同纠纷诉至本院，案经河池市中级人民法院二审作出（2015）河市民二终字第273号民事判决，解除双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》，双方约定的定金数额4500000元中超出法律规定的定金部分，市国土局应予退还给和润通公司，依法确定的定金数额1716000元，市国土局不予退还和润通公司。该判决作出后，原告上任二组认为其对2012-AB-12号地块享有占有、使用、收益等完全的权利，被告市国土局获得的合同定金1716000元既无合同约定亦无法律依据，故原告上任二组经其到会的45户（该组居民共计67户）一致决议后提起本案诉讼，主张上述诉讼请求。上述法律事实，有《土地供应协议书》、河政函（2011）281号文、河政函（2012）396号文、《合作开发商品房协议书》、（2015）河市民二终字第273号《民事判决书》、庭审笔录等证据在卷为证。综合双方当事人的诉辩主张，归纳本案的争议焦点为：原告的诉讼请求是否有事实和法律依据。本院认为，我国的基本土地制度实行土地全民所有制和劳动群众集体所有制。在土地所有权归属上，城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。各级人民政府依法根据国务院的授权处置国有土地。土地使用权可通过划拨、出让、转让的方式取得，与之相应在土地使用的类型上，有划拨土地使用权以及出让土地使用权。结合本案原告上任二组对诉争的2012-AB-12号地块土地使用权的取得方式及类型来看，属于划拨土地使用权，其于2010年3月19日向市土地中心缴纳的土地“三费”等款共793830元，说明其并非属于无偿取得政府批准的划拨土地使用权，而是需要依法缴纳相关费用后取得，但并不等于原告上任二组缴纳该费用即对2012-AB-12号地块享有完全的物权，其享有的只是占有、使用权。因为根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》之相关规定，只有土地使用者在向国家支付土地使用权出让金依法取得出让土地使用权后，该土地使用者所取得的土地使用权才是一种物权，即在使用年限内土地使用者可在法律规定的条件下进行转让、抵押等其他经济活动，成为土地二级交易市场土地使用权合同的出让方。另一方面，从原告上任二组无资金开发2012-AB-12号地块，无法满足该地块城市规划建设的要求，其自愿将该地块通过招商引资开发建设以安置住房来看，原告上任二组与政府职能部门形成的合意与法不悖。因土地使用者无能力按照规划、批准的用途使用土地或者因城市建设发展需要和城市规划的要求，国家可以对划拨土地使用权无偿收回，并可依法出让，此为土地一级交易市场。唯有政府土地管理部门才是土地使用权合同的出让方，其他任何单位、组织或者个人均无此权。再有，原告上任二组对涉案地块的土地使用权已于2012年8月7日被河池市人民政府以河政函（2012）334号文收回。故此，被告市国土局于2013年1月10日与和润通公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，并依据该合同取得和润通公司交付的定金1716000元合法有据，且该定金按出让合同约定系抵作土地使用权出让金的，原告上任二组并无权收取土地出让金，更无权委托市国土局对外签订土地使用权出让合同。综上所述，被告市国土局并未侵犯原告上任二组对涉案地块的既有权益，原告上任二组主张的物权保护以及涉案地块的挂牌出让系受其所托均不能成立，其提出的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条、第十五条、第十九条、第二十三条之规定，判决如下：驳回原告河池市金城江区金城江街道桥卜社区上任二组的诉讼请求。案件受理费20，244元（原告已预交），减半收取10，122元，由原告河池市金城江区金城江街道桥卜社区上任二组承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或者河池市中级人民法院提交上诉状，同时按照对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于河池市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费20，244元，汇入：广西壮族自治区河池市中级人民法院，开户行：农行河池分行城东分理处，账号：20×××98。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员　梁　聪二〇一六年六月三十日书记员　韦祖珍附相关法律条文：《中华人民共和国土地管理法》第八条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。第十五条土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。第十九条土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定。第二十三条土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。微信公众号“”