（2016）渝05民终3220号
裁判日期: 2016-06-30
公开日期: 2016-09-28
案件名称
陈北四与重庆帝景摩尔商业管理有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第五中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
重庆帝景摩尔商业管理有限公司,陈北四
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝05民终3220号上诉人（原审被告）重庆帝景摩尔商业管理有限公司。法定代表人张国东，董事长。委托代理人赵惠静（特别授权），重庆锋度律师事务所律师。委托代理人李洪涛（一般代理），重庆锋度律师事务所律师。被上诉人（原审原告）陈北四，上诉人重庆帝景摩尔商业管理有限公司（以下简称帝景摩尔）因与被上诉人陈北四房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2015）南法民初字第09225号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院经审理查明，2005年5月16日，原告（乙方）与帝景摩尔（甲方）签订《商品房买卖合同》，约定乙方购买，建筑面积6.31平方米，套内面积4.00平方米，套内单价22976.70元。合同第六条约定：“属预售商品房的，甲方应当在2007年8月31日前，依照国家有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用”。合同第十五条约定：“预售商品房的，自商品房交付使用后60日内应办理《房地产权证》。”同日，双方签订了《商品房买卖合同补充协议》，第二条约定了乙方的解除权：2.12009年1月1日至2009年4月1日期间，乙方有权选择解除主合同及本补充协议。乙方在此特别声明：按以下第A中方式处理。A.保留解除权（选择此方式的适用以下2.2、2.3、2.4、2.5、2.6、2.7、2.8条之约定。2.2乙方选择[A]保留解除权的，应同时放弃主合同第十五条有关限期办理产权证的约定，并且行使此项解除权应当符合以下条件：a.必须以书面通知形式明确告知甲方解除主合同及补充协议；b.上述通知应当在2009年1月1日至2009年4月1日期间向甲方发出。2.3双方同意，乙方此项解除权于2009年9月3日发生法律效力，主合同及本补充协议同时终止。2.4乙方行使解除权的情况下，除乙方自己已经支付的税费不予退还和补偿外，还应承担甲方已经支付的印花税、房地产转让手续费，此部分费用由甲方在应退乙方房款中扣除。2.5乙方同意甲方在2009年10月30日前，将乙方已经缴纳的房款不计利息退还给乙方。2.6甲方退清乙方房款后，主合同及本补充协议依法终止后，《委托租赁合同》也随之终止。…2.8乙方选择[A]保留解除权但在2009年4月1日前未行使的，则视为乙方放弃解除权，甲方在2009年4月1日起60日内为乙方办理相关房屋产权手续。合同签订后，原告于2005年5月16日支付了购房款91907元，并由被告帝景摩尔代收了合同印花税27.57元、房屋转让手续费919.07元、契税2757.21元、转移登记费919.07元、权证费148.80元。随后被告帝景摩尔向重庆市地方税务局缴纳了合同印花税、房屋转让手续费，向南岸区财政局缴纳了契税。另查明，在（2009）南法民初字第3966号民事判决书中，一审法院向南岸土地房屋权属登记中心发出《协助调查函》，询问帝景摩尔项目负1层商铺能否办理权属登记，该中心回复“帝景摩尔项目负1层商铺系分零销售摊位，因无固定界限，其目前不具备办理产权证的条件，同时还需通过规划、建设、消防等部门的批准验收，并对每个摊位进行面积实测，才能由买卖双方持有关资料共同申请产权登记”。至今，讼争房屋仍未能办理权属登记。在2013年10月10日，原告因被告帝景摩尔未能对讼争房屋办理产权登记，故起诉要求解除合同并赔偿损失。由于无法确定商铺现有价值，申请对讼争房屋现有价值申请鉴定。后该院依法委托鉴定机构进行鉴定。鉴定机构重庆开睿源资产评估土地房地产估价有限公司接受委托并了解情况后，向该院来函，声称：1、根据（2009）南法民初字第3966号民事判决书可知本次涉案的房地产因无固定界限而不具备办理产权证的条件；2、《商品房买卖合同》中无附图用于确定本案中涉及的各商铺位于帝景摩尔商业街的具体座落位置。由于位置因素对商业用房的价格影响较大，在位置未确定的情况下无法评估；3、鉴定机构工作人员到南岸区土地房屋权属登记中心调取相关材料，但权属登记中心仅提供了帝景摩尔商业街的预售许可证，无法确定讼争房屋的具体坐落，故无法进行评估。后原告自愿撤回起诉。2015年7月7日，原告再次起诉，提出本案诉讼请求。本案审理期间，原告申请对帝景摩尔负一层商铺现平方米的市场单价进行鉴定。后原告提交补充申请，明确鉴定要求为：“假定南坪北路8号负一层的物权主体为一个且物权登记在帝景摩尔名下，现要求评估该负一层的市场均价”。后鉴定机构重庆中鼎资产评估土地房地产估价有限责任公司以2015年10月9日为价值时点评估为：“位于重庆市南岸区南坪北路8号帝景摩尔项目负1层在价值时点满足估价假设限制条件下的评估市场单价结果为25890元（套内建筑面积）”。原告陈北四诉称：原告于2005年5月16日与帝景摩尔签订《商品房买卖合同》，约定原告以91907元购买被告开发的位于重庆市南岸区南坪北路8号帝景摩尔项目负一层NO.0268号商铺。合同签订后，原告向帝景摩尔付清了全部购房款及相关税费。但被告至今未对原告所购商铺办理产权登记，严重损害了原告的合法权益。为此，原告起诉来院，请求：1、解除原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、判决被告向原告返还购房款91907元。3、判决被告赔偿原告已缴纳的房屋契税、合同印花税、转移登记费、转让手续费、权证费等费用共计4771.72元；4、判决被告赔偿原告所购商铺增值部分的损失，具体金额以评估结论确定的金额为准；5、案件受理费由被告承担。被告帝景摩尔辩称，双方的合同不应解除，因为解除权应在解除事项发生之日起一年内行使，现原告的解除权已经消灭。在合同未解除的情况下不存在返还购房款的问题。讼争房屋无法办证是国家政策变更导致，原告所交的税费，除契税可在退房后申请退还外，其余费用不能退还。即便原告所购商铺存在增值部分损失也不是因为被告责任造成，原告购买商铺是一个商业投资行为，本身存在一定风险，不应支持原告该项诉求。一审法院认为，原告陈北四与被告帝景摩尔签订的《商品房买卖合同》是原、被告双方的真实意思表示，不违背法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，该院予以确认。作为讼争房屋的房地产开发商，被告负有转移讼争房屋所有权与原告的合同义务。庭审中，被告帝景摩尔辩称解除权应在解除事项发生之日起一年内行使，现原告的解除权已经消灭。对此，该院认为，在双方签订的《商品房买卖合同补充协议》，第二条约定：“2.12009年1月1日至2009年4月1日期间，乙方有权选择解除主合同及本补充协议。……2.8乙方选择保留解除权但在2009年4月1日前未行使的，则视为乙方放弃解除权，甲方在2009年4月1日起60日内为乙方办理相关房屋产权手续”，姑且不论该约定是否有效，但被告在2009年4月1日起60日内未能为乙方办理房屋产权手续。并且，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。因此，对被告辩称的原告解除权已消灭的理由本院不予采信。对原告要求解除商品房买卖合同的请求该院予以支持。合同解除后，根据《合同法》第九十七条的规定，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因双方签订的《商品房买卖合同》解除，双方的合同关系回溯到合同签订之前的状态，原告负有返还房款的义务。故该院对原告要求返还购房款的诉讼请求予以支持。对于重庆市地方税务局收取的合同印花税、房屋转让手续费，因不能退还，属于原告的损失范畴，应由被告帝景摩尔予以赔偿。对于被告帝景摩尔代原告向南岸区财政局缴纳的契税，因被告帝景摩尔仅是代为缴纳，其后果由原告承担。根据《重庆市地方税务局关于契税政策执行若干问题的通知》第五.（二）条的规定，“房屋、土地权属转移撤销，若未完成房地产权属转移登记的，对已纳契税应予以退还”。因此，原告缴纳的契税属于可退还范围，不属于原告的损失，故该院对原告的该项请求不予支持。对于被告帝景摩尔代收的转移登记费、权证费，因产权未能办理，帝景摩尔代收的该部分费用应予以退还。对于原告要求被告赔偿房屋增值损失。本院依法委托鉴定机构进行鉴定。鉴定机构接受委托并出具鉴定报告，确认帝景摩尔项目负1层在价值时点满足估价假设限制条件下的评估市场单间结果为25890元（套内建筑面积）。因此，讼争房屋增值部分的损失为：25890元×4平方米－91907元＝11653元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第四项、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告陈北四与被告重庆帝景摩尔商业管理有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》；二、被告重庆帝景摩尔商业管理有限公司在本判决生效后十日内退还原告陈北四购房款91907元；三、被告重庆帝景摩尔商业管理有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告陈北四因不能退还合同印花税、房屋转让手续费所造成的损失946.64元；四、被告重庆帝景摩尔商业管理有限公司在本判决生效后十日内退还其代收的转移登记费、权证费，合计1067.87元给原告陈北四；五、被告重庆帝景摩尔商业管理有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告陈北四11653元；六、驳回原告陈北四的其他诉讼请求。被上诉人陈北四答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实相同。本院认为，本案系商品房买卖合同解除引发的纠纷，综合双方的诉辩意见，二审争议焦点为被上诉人合同解除行为之合法性审查。对此，应纳入合同解除的法律适用予以评判。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。……”商品房买卖合同法律关系范畴，标的房屋的权利交付系出卖人合同主要义务，本案中，当事人2005年签订涉诉合同，约定办证义务履行期间早已经过，迄今上诉人仍未正确履行办证义务，被上诉人主张根本违约进而诉请解除合同于法有据，本院予以支持。另违约责任为无过错责任，其以合同义务履行状态为考量基点，上诉人主张诉争房屋不能办证之原因在于没有明显界限，该事由并非导致免责的法定、约定情形，本院对此不予采信。综上，上诉人上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2376元，由上诉人重庆帝景摩尔商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 肖 琴代理审判员 刘恋砚代理审判员 邓 瑀二〇一六年六月三十日书 记 员 汪腊梅 来自