（2015）普民四（民）初字第2975号
裁判日期: 2016-06-30
公开日期: 2017-03-22
案件名称
上海明虹投资有限公司与上海昆仑台湾商城有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市普陀区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海明虹投资有限公司,上海昆仑台湾商城有限公司,上海昆仑商城有限公司
案由
排除妨害纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第四条
全文
上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2015）普民四(民)初字第2975号原告上海明虹投资有限公司，住所地上海市。法定代表人杨爱莲，董事长。委托代理人杨以生，上海市锦天城律师事务所律师。被告上海昆仑台湾商城有限公司，住所地上海市。法定代表人王显昌，董事长。委托代理人封映辉、陈畅，北京天达共和(上海)律师事务所律师。第三人上海昆仑商城有限公司，住所地上海市。法定代表人许万申，总经理。委托代理人汪伟敏、孙哲，上海市朝华律师事务所律师。原告上海明虹投资有限公司(以下简称“明虹公司”)诉被告上海昆仑台湾商城有限公司(以下简称“昆仑台湾商城”)、第三人上海昆仑商城有限公司(以下简称“昆仑商城”)排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告明虹公司的委托代理人杨以生，被告昆仑台湾商城的委托代理人封映辉、陈畅，被告昆仑商城的委托代理人汪伟敏、孙哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告明虹公司诉称，长寿路XXX号甲、401号、401号甲，新会路XXX号、XXX号、XXX号房屋原为原告所有，原告将上述房屋出租给第三人昆仑商城，第三人又将之授权被告实际经营使用。2004年4月至2006年8月期间，原告将上述物业中长寿路XXX号、401号甲101室、102室、104室、105室、107室、109-113室、201-204室房屋(以下简称“系争房屋”)产权转让与案外人黄海珠等。系争房屋产权转让后，原告与第三人租赁关系仍旧维持不变，被告继续实际经营使用系争房屋。2013年上海市第二中级人民法院作出(2013)沪二中民二(民)终字第99-107号、127号民事判决，认定原告与案外人黄海珠等就系争房屋存在租赁关系，现租赁期限已经届满应当返还，但因原告与昆仑商城存在使用权租赁关系，昆仑商城与昆仑台湾商城存在合作关系，导致涉案房屋客观上难以返还，故判决原告应向案外人给某系争房屋中各套单元最早自2010年5月1日起，最晚自2013年7月1日起(各套单元的起算时间不等)至实际返还之日止的房屋使用费。相关案件经执行，原告陆续支付使用费至今，现每月仍需按判决确认的金额支付房屋使用费。2014年11月19日，上海市高级法院作出(2014)沪高民一(民)终字第11号判决，确认原告与昆仑商城就系争房屋在内的亚新生活广场物业的租赁关系于2012年7月9日解除。至此，被告作为次承租人未经许可不得继续使用系争房屋，然对于原告多次要求被告搬离的通知，被告置之不理，并继续对外经营获取利益。因被告拒不搬离系争房屋，导致原告无法向案外人即产权人履行交房义务，并因此需承担返还房屋前的房屋使用费，故原告诉至法院，请求判令：1、被告立即搬离上海市长寿路XXX号、401号甲101室、102室、104室、105室、107室、109-113室、201-204室房屋；2、被告自2012年7月10日起按每月人民币642554.07元(以下币种均为人民币)的标准向原告支付房屋使用费至被告实际搬离系争房屋止；3、本案受理费由被告承担。被告昆仑台湾商城辩称，一、明虹公司非涉案房屋的权利人，无权请求返还涉案房屋；二、相关判决已认定系争房屋的承租人为昆仑商城，租赁合同解除后，实际使用人仍为昆仑商城，故原告再次起诉属于重复主张；三、昆仑台湾商城系依合作经营合同，合法使用系争房屋，该关系成立于明虹公司受让涉案房屋前，故昆仑商城非系争房屋的次承租人，明虹嗣后取得的房屋所有权不得对抗在先的合法权利；四、昆仑台湾商城自成立起始终依合作合同向昆仑商城支付合作经营的固定利润。综上，不同意原告诉讼请求。第三人昆仑商城述称，原告的诉讼请求系针对被告提出，故其就原告诉请不发表意见，且原告与第三人的租赁关系经生效判决已经解除，第三人对原告诉讼请求无任何承担义务。经审理查明，1994年2月23日，经有关部门批复，昆仑商城、上海宜川购物中心和、新加坡台联公司签订《合作经营上海昆仑台湾商城有限公司合同书》及《合作经营上海昆仑台湾商城有限公司章程》，约定三方共同创建中外合作经营企业，1994年10月26日，昆仑台湾商城成立。2003年8月29日，昆仑商城(甲方)与明虹公司(乙方)签订《房地产转让协议书》，约定甲方向乙方出售上海市长寿路XXX号甲建筑面积7770.92平方米(四楼1849.75平方米已售房地产除外)，长寿路XXX号、401号甲建筑面积5367.75平方米，新会路XXX号建筑面积15726.3平方米，新会路XXX号、XXX号建筑面积为3555.47平方米的房地产；双方同意自乙方交齐首期购房款之日起，开始按比例计算租金，待全部购房款付清之日起，租金开始按合同约定完整计算。2003年9月29日，昆仑商城(甲方)与明虹公司(乙方)签订《房地产转让补充协议书》，约定甲方向乙方转让的房地产已于1994年作为合作条件投入到中外合作经营的昆仑台湾商城，合作期限25年，截止到2021年12月31日；合作经营期间，甲方利润以固定回报的形式收取，具体见《合作经营上海昆仑台湾商城有限公司合同书》第十三条第一款及昆仑商城与新加坡台联公司于2001年3月22日签订的《补充协议书》；鉴于原合同项下的房地产已由甲方投入到昆仑台湾商城，乙方受让该房地产后，回租予甲方，租期自原协议生效至2021年12月31日；甲方按可分得固定利润的78.66%作为回租该房地产的租赁费支付给乙方；甲方将签署不可撤销委托书，委托昆仑台湾商城将每月应支付甲方固定分利中的78.66%直接支付给乙方指定的账户；上述每月租金应在当月5日前到达乙方指定的账户；甲方需支付上述租金的金额和期限，不受昆仑台湾商城经营状况及是否按时支付分利资金的影响。履行中，明虹公司付清了110，000，000元转让款，上述转让款部分由明虹公司支付，部分以明虹公司应得的租金进行抵扣。2005年-2007年间，原告将系争房屋产权转让给案外人黄海珠等，并分别与系争房屋新产权人约定回租系争房屋五年。后系争房屋相关产权人分别诉至本院，要求解除与原告的租赁关系，收回系争房屋，相关案件经上海市第二中级人民法院作出(2013)沪二中民二(民)终字第99-107号及本院作出的(2013)普民三民初字第1229号、(2014)普民四民初字第1642号认定明虹公司与系争房屋权利人约定的租赁期限已经届满，而系争房屋因存在租赁以及合作法律关系客观上至今未能返还，明虹公司作为系争房屋的承租人理应承担相应的责任。据此依据相关法律规定判决明虹公司向系争房屋权利人支付租赁期满后未能返还房屋的使用费，房屋使用费标准参照明虹公司与房屋产权人签订的《房地产转让协议书》中约定的租金标准计算。2014年11月19日，上海市高级人民法院作出(2014)沪高民一(民)终字第11号民事判决，确认明虹公司与昆仑商城于2003年9月29日签订的《房地产转让补充协议书》于2012年7月9日解除，即明虹公司与昆仑商城关于系争房屋在内的房屋租赁关系于上述日期解除。昆仑商城应于本判决生效之日起十五日内，支付上海明虹投资有限公司租金和房屋使用费25，121，997.41元(自2005年9月至2014年2月7日)。另查明，系争房屋目前仍由昆仑台湾商城出租管理。审理中，原告向本院提出财产保全申请，本院于2015年11月25日作出(2015)普民四(民)初字第2975号民事裁定书，冻结被告昆仑台湾商城名下价值XXXXXXXX.80元的财产。原告同时表示放弃要求被告昆仑台湾商城搬离系争房屋的诉讼请求。本院认为，关于系争房屋的历史纠葛及原、被告讼争的相关事实经由相关生效判决已作认定，对此不再累述。原告诉请的合理性建立在其请求权基础是否成立，即明虹公司对系争房屋是否享有权利。相关判决认定明虹公司与系争房屋权利人约定的租赁期限已经届满，而系争房屋因存在租赁以及合作法律关系客观上至今未能返还，明虹公司应承担支付房屋使用费的义务。据此，客观上明虹公司基于生效判决对系争房屋形成间接的占有状态，故明虹公司请求权基础成立。昆仑商城与明虹公司的房屋租赁关系已经解除，在昆仑商城未向明虹公司返还系争房屋的情况下，明虹公司向昆仑商城主张房屋使用费，此系基于合同的债权请求权；系争房屋目前由昆仑台湾商城实际经营管理，对外出租，明虹公司向房屋实际占用人主张房屋使用费，此系基于占有的物上请求权。原告选择以物上请求权向被告昆仑台湾商城提出房屋使用费的主张，并无不当，本院对此予以采纳。因相关生效判决已认定由昆仑商城向原告支付相关房屋(含系争房屋在内)的使用费至2014年2月7日，故原告要求被告昆仑台湾商城支付自2012年7月10日起至2014年2月7日的房屋使用费，属于重复主张，本院对该部分诉请，不予支持。本院确认被告昆仑台湾商城应自2014年2月8日起，向原告支付房屋使用费。原告主张房屋使用费的标准按生效判决确认的其向相关房屋所有人支付的标准计算，并无不当，本院对此予以支持。原告表示放弃部分诉讼请求，是对其诉权的合法处分，于法不悖，可予准许。综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条之规定，判决如下：一、被告上海昆仑台湾商城有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海明虹投资有限公司房屋使用费(自2014年2月8日起至被告上海昆仑台湾商城有限公司实际返还系争房屋之日止，按每月人民币635930.07元计算)二、对原告上海明虹投资有限公司其余诉讼请求不予支持。如未按本判决指定的期间履行上述给某金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案保全费人民币5000元，由被告上海昆仑台湾商城有限公司承担。本案受理费人民币170310元，由原告上海明虹投资有限公司承担人民币37858元，被告上海昆仑台湾商城有限公司承担人民币132452元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 梁 斌代理审判员 王春晖人民陪审员 浦 艳二〇一六年六月三十日书 记 员 张敏娴附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。 关注公众号“”