（2016）豫12民再8号
裁判日期: 2016-06-30
公开日期: 2016-09-01
案件名称
杨志明与霍立波、灵宝市滨海房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷再审民事裁定书
法院
河南省三门峡市中级人民法院
所属地区
河南省三门峡市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
杨志明,霍立波,灵宝市滨海房地产开发有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零七条，第一百七十条，第一百二十四条
全文
河南省三门峡市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）豫12民再8号一审被告、二审上诉人霍立波，男，1979年10月12日生，汉族。一审原告、二审被上诉人杨志明，男，1973年11月17日生，汉族。委托代理人刘胜泽，河南崤函律师事务所律师。代理权限为特别授权，即进行和解、调解，代领法律文书，代领执行款项。一审被告、二审被上诉人灵宝市滨海房地产开发有限责任公司。住所地：灵宝市。法定代表人：涂可华，该公司董事长。一审被告、二审上诉人霍立波与一审原告、二审被上诉人杨志明及一审被告、二审被上诉人灵宝市滨海房地产开发有限责任公司（以下简称滨海房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，灵宝市人民法院于2015年6月23日作出（2015）灵民一初字第188号民事判决，霍立波不服，向本院提起上诉。本院于2015年9月17日作出（2015）三民终字第00942号民事判决，已经发生法律效力。案外人任得应不服，向本院申请再审，本院于2016年2月25日作出（2016）豫12民监3号民事裁定，本案经本院院长提交审判委员会讨论认为，原判决程序不当，裁定本案由本院另行组成合议庭再审，再审期间中止原判决的执行。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案，一审原告、二审被上诉人杨志明的委托代理人刘胜泽，一审被告、二审上诉人霍立波，一审被告、二审被上诉人滨海房地产公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2010年9月18日，杨志明委托杨志学向滨海房地产公司交纳购房款100000元，购买位于灵宝市尹喜路滨海花园3号楼2单元804号房屋，滨海房地产公司向杨志明出具收据，注明：“今收到杨志学交来3号楼2单元8层804室购房款人民币壹拾万元整”。2010年10月16日，滨海房地产公司与杨志明签订商品房暂定买卖合同，合同约定杨志明购买上述房屋，房屋价款300000元。2012年3月8日，滨海房地产公司与杨志明签订商品房买卖合同，合同约定杨志明购买滨海房地产公司开发建设的位于灵宝市尹喜路滨海花园3号楼2单元804号房屋，每平方米2240元，总金额300000元。同日，杨志明向滨海房地产公司支付剩余房款200000元及车位款80000元。滨海房地产公司向杨志明出具收据两份，购房款收据注明：“今收到杨志明交来3号楼2单元8层购房款叁拾万元整，收款人贾成林”，滨海房地产公司在收据中加盖财务专用章；车位款收据注明：“今收到杨志明交来地下室车位款捌万元整，收款人贾成林”，滨海房地产公司在收据中加盖财务专用章。原审另查明，滨海房地产公司欠霍立波债务不能偿还，2013年8月19日，霍立波与滨海房地产公司又签订商品房买卖合同，合同约定滨海房地产公司又将上述房屋出售给霍立波，每平方米2000元，价款267760元。该合同已经灵宝市房产管理局登记备案。同日，为抵顶债务，滨海房地产公司向霍立波出具了收到霍立波包括上述房屋在内的共计五套房款1338800元。滨海房地产公司向霍立波出具收据，注明：“今收到霍立波购房款壹佰叁拾叁万捌仟捌佰元整，收款人贾成生”，滨海房地产公司在收据中加盖财务专用章。滨海花园房产竣工后，滨海房地产公司先后分别向杨志明及霍立波交付了房屋钥匙，现该房屋无人居住。2013年10月17日，杨志明向滨海花园物业管理办公室交纳了3号楼2单元804号房屋天燃气接口费2900元，该物业向杨志明出具收据，注明：“今收到杨志明交来天燃气接口费贰仟玖佰元整，收款人贾成林”，加盖滨海花园物业管理专用章。2014年8月14日，案外人任得应与霍立波因民间借贷纠纷达成还款协议，协议约定霍立波于2014年8月24日前归还任得应借款1350000元，霍立波自愿将位于灵宝市尹喜路滨海花园3号楼2单元804号等五套房屋作为抵押，对上述借款提供担保，逾期未还款的，任得应有权对房屋进行转让、变卖、占有、折价处置的权利并优先受偿。2014年8月25日，经任得应与霍立波申请，陕县人民法院作出（2014）陕民调确第3号民事裁定书，确认了任得应与霍立波上述协议。原审法院认为：滨海房地产公司分别与杨志明及霍立波签订的商品房买卖合同，系双方方当事人真实意思表示，均属于有效合同。滨海房地产公司与杨志明签订的商品房买卖合同在霍立波与滨海房地产公司签订的商品房买卖合同之前，并且杨志明已向滨海花园物业管理办公室交纳了天燃气接口费。位于灵宝市尹喜路滨海花园3号楼2单元804号房屋应当归杨志明所有。杨志明要求确认位于灵宝市尹喜路滨海花园3号楼2单元804号房屋归杨志明所有的诉讼请求，理由正当，符合法律规定，予以支持。但诉争房屋的登记依法应由灵宝市房产管理局办理，滨海房地产公司无权办理。故杨志明要求判令滨海房地产公司为杨志明办理房屋产权登记的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。霍立波辩解该房屋应归自己所有，经查，霍立波与滨海房地产公司并非真实的房屋买卖合同关系，而是以房低债，且房屋抵债合同签订在杨志明买卖合同之后；该房屋买卖合同虽然进行了备案登记，但备案登记不等同于我国物权法中规定的预告登记，不发生物权效力，故霍立波该辩解不予采纳。案件审理过程中，霍立波向灵宝市人民法院提出申请，要求依法委托鉴定机构对杨志明提交的商品房买卖合同、收据与霍立波提交的商品房买卖合同、收据形成的先后时序进行鉴定。灵宝市人民法院认为霍立波委托鉴定的申请，与认定本案待证事实无实质意义，故霍立波的鉴定申请不予支持。原审判决：一、位于灵宝市尹喜路滨海花园3号楼2单元804号房屋归杨志明所有；二、驳回杨志明要求灵宝市滨海房地产开发有限责任公司办理房屋产权登记的诉讼请求。案件受理费5800元，由灵宝市滨海房地产开发有限责任公司负担。原一审判决宣判后，霍立波不服，向本院提起上诉。本院原二审经审理查明：2013年10月10日，杨志明向灵宝市永安物业管理有限责任公司交纳本案争议房屋的物业费1446元、装修保证金2000元、装修垃圾清运费268元，该公司为杨志明出具收据并加盖财务专用章，杨志明还取得了业主卡。本院二审经审理查明的其他事实与原审相同。本院原二审认为：杨志明与滨海房地产公司签订的商品房买卖合同虽然没有书写签订时间，但结合2010年10月16日双方签订的商品房暂定买卖合同，杨志明2010年9月18日、2012年3月8日交纳房款的收据，滨海房地产公司出具的情况说明以及灵宝市房管局市场管理科负责人王博宾调查笔录，一审认定滨海房地产公司与杨志明签订的商品房买卖合同，在滨海房地产公司与霍立波签订商品房买卖合同之前，符合客观事实。霍立波上诉称滨海房地产公司与杨志明恶意串通伪造合同，但其未提交充足证据予以证明，其申请对两人的合同及收据形成时间进行鉴定无实质意义，一审未进行鉴定并无不当。霍立波虽然与滨海房地产公司签订有商品房买卖合同，但滨海房地产公司对此认可是名为买卖实为借贷的合同关系，并结合涂可华、贾成生与霍立波、霍社勤的多份转账凭条、灵宝市房产管理局的2013年7月、8月成交商品房明细表、滨海房地产公司2014年10月9日出具的证明、灵宝市房产管理局2015年3月19日出具的情况说明，以及霍立波所称在同一小区一次性购买5套房产的事实，一审认定霍立波与滨海房地产公司并非真实的房屋买卖合同关系，而是以房抵债并无不当。杨志明与滨海房地产公司签订的商品房买卖合同在霍立波签订的商品房买卖合同之前，杨志明交付了相应的房款、物业费、装修保证金、装修垃圾清运费、天燃气接口费，并拿到了钥匙和业主卡，本案涉案房屋应当归杨志明所有。霍立波与滨海房地产公司并非真实的房屋买卖合同关系，而是以房抵债，该房屋虽然进行了备案登记，但是该备案登记不同于我国物权法规定的预告登记，不发生物权效力，故霍立波称本案涉案房屋应归其所有的上诉理由，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理5800元，由上诉人霍立波负担。本判决为终审判决。本院原二审判决发生法律效力后，案外人任得应不服，向本院申请再审。本院再审查明的事实与原一、二审一致。本案经合议庭评议并报请本院审判委员会讨论后认为，灵宝法院在审理时已经知道陕县法院作出了（2014）陕民调确第3号民事裁定书，该裁定已对涉案房屋进行了处理，此时应当进行法律释明，告知杨志明到陕县法院通过别的诉讼程序解决，而不是径行判决，导致同一房产被两个法院裁判处理给不同的当事人，故原一、二审程序不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（四）项、第一百二十四条第一款第（三）项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百零八条第三款之规定裁定如下：（一）撤销本院（2015）三民终字第00942号民事判决和灵宝市人民法院（2015）灵民一初字第188号民事判决。（二）驳回杨志明的起诉。一审案件受理费5800元，二审案件受理费5800元，均予以退回。本裁定为终审裁定。审判长 路增广审判员 袁晓毅审判员 苏国娜二〇一六年六月三十日书记员 马志光 搜索“”