（2015）穗云法民四初字第1067号
裁判日期: 2016-06-30
公开日期: 2016-10-11
案件名称
张宇亮与何瑞玲、广州颐和南湖高尔夫会员住所有限公司、广州颐和房产策划代理有限公司房屋买卖合同纠纷2015民四初1067一审民事裁定书
法院
广州市白云区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张宇亮,何瑞玲,广州颐和南湖高尔夫会员,广州颐和房产策划代理有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百五十四条；《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》：第十一条，第十二条
全文
广东省广州市白云区人民法院民 事 裁 定 书（2015）穗云法民四初字第1067号原告（反诉被告）：张宇亮，身份证住址广州市越秀区。原告（反诉被告）：何瑞玲，身份证住址广州市越秀区。上述两原告（反诉被告）共同委托代理人：胡育新，广东启源律师事务所律师。上述两原告（反诉被告）共同委托代理人：陈硕，广东启源律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州颐和南湖高尔夫会员住所有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：何建梁，董事长。委托代理人：胡开欣，该司职员。第三人：广州颐和房产策划代理有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：何建梁，董事长。委托代理人：董伟，该司职员。原告（反诉被告，以下简称原告）张宇亮、何瑞玲与被告（反诉原告，以下简称被告）广州颐和南湖高尔夫会员住所有限公司（以下简称“颐和公司”），第三人广州颐和房产策划代理有限公司（以下简称“颐和代理公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月27日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张宇亮、何瑞玲的共同委托代理人陈硕，被告颐和公司的委托代理人胡开欣，第三人颐和代理公司的委托代理人董伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张宇亮、何瑞玲共同诉称并反诉答辩称：我们于2014年1月14日与颐和公司签订《颐和南湖高尔夫会员休息住所订购确认书》（以下简称“《订购确认书》”），约定我们以6300万元的价格订购旅游性质的高尔夫会员休息住所博雅苑*型*号；《订购确认书》签订当天，我们应支付订购款100万元，并于2014年1月20日前再付3050万元；被告向我们交付广州市房地产权属证明书当月，我们应付清全部购房款；《订购确认书》签订后七天内，我们应前往被告所指定的地点签署《颐和南湖高尔夫会员休息住所专属订购协议》（以下简称“《专属订购协议》”）。《订购确认书》签订后，我们于2014年1月14日向被告支付了100万元订购款，于1月21日支付了3050万元，合共支付购房款3150万元。但被告收取上述订购款后，长达一年多的时间未通知我们签署《专属订购协议》，也未向我们提供博雅苑*型*号物业的“广州市房地产权属证明书”。由于被告怠于履行《订购确认书》约定义务，致使我们无法实现合同目的，我们于2015年5月26日委托律师向被告发出律师函，要求解除双方签订的《订购确认书》并退还订购款及利息，函件同时要求被告在2015年6月1日前书面答复，逾期不答复视为对解除《订购确认书》及对我们所述情况无异议。被告于2015年5月29日签收律师函后未有任何书面答复及回应。鉴于此，我们与被告签订的《订购确认书》已于2015年6月1日解除，2015年8月3日，被告工作人员电话告知我们前往销售部领取《专属订购协议》及《补充协议》，被告销售的旅游性质的涉案物业，即未取得预售许可，亦无取得权属证明，更未达到验收可交付的条件，故被告不但不能与我们签订正式转让合同，亦无法按该协议第七条约定的时间向我们进行交付。被告向我们销售上述物业已经构成违法销售，双方签订的上述协议也应予以解除。故请求法院判令：1、解除我们与被告签订的《订购确认书》及《专属订购协议》；2、被告立即退还我们已支付的订购款3150万元及利息（自2014年1月22日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。我们同意颐和公司第一项诉讼请求，不同意支付违约金。《专属订购协议》虽已成立，但是颐和公司并未有通知我们也没有将上述协议有效送达我们。我们无法依照该协议履行合同约定的权利及义务，不具备履行合同的客观条件。另外，颐和公司主张的违约金明显过高，颐和公司没有举证证明其损失，要求法院调整违约金没有依据，请求法院驳回被告的第二项诉讼请求。被告颐和公司辩称并反诉称：我司不同意原告的诉讼请求。我司开发建设并销售的涉案项目的性质为南湖国家旅游度假区高尔夫球场配套会员休息住所及配套设施，而不是房地产开发项目。涉案项目建设各项手续合法，我司作为建设单位可以依法销售建设用地上盖的会员休息住所。我司出售的会员休息住所不属于房地产开发项目中的商品房，我司向原告销售涉案会员休息住所的行为不属于商品房预售行为，签订的合同不属于商品房预售合同，原告主张无预售许可证出售会员休息住所属违法销售无事实和法律依据。涉案会员休息住所工程质量验收合格，规划验收合格，同区域休息住所已经取得房地产权证，不存在办证障碍，完全可以保证原告的物权权益。我司现在正在办理房地产权证，办妥该证后，原告需要支付最后的5%的款项。协议虽然约定了交楼日期，但是在原告未付清款项之前，我司可以行使先履行抗辩权，顺延向原告交付会员休息住所的时间。综上，我司并未构成违约，请求法院驳回原告全部的诉讼请求。2014年1月14日，我司与原告签署《订购确认书》，约定原告向我司订购颐和高尔夫山庄博雅苑*型*号高尔夫会员休息住所，总房价为6300万元。原告于签署《订购确认书》时交付订购金100万元；于2014年1月20日付清房款的50%，即3150万元（含订金）。原告须在签订《订购确认书》七日内，签订《专属订购协议》，一切按《专属订购协议》的约定为准。2014年1月22日，双方签署《专属订购协议》及其补充协议。本案在开庭审理过程中，原告因涉嫌刑事犯罪，已被警方通缉，且原告的委托代理人明确表示拒绝履行协议义务。因此，我司请求解除双方签订的《订购确认书》及《专属订购协议》。《专属订购协议》虽约定了合同解除的违约金，但该违约金明显约定过低，且原告的根本性违约行为导致我司重大的经济损失，故请求人民法院将违约金调高至涉案房屋总价款的25%。判令：1、解除我司与原告签订的《订购确认书》及《专属订购协议》；2、原告向我司支付违约金1575万元；3、本案诉讼费由原告承担。第三人颐和代理公司述称：原告的诉讼请求没有事实与法律依据。我司同意颐和公司的答辩及反诉意见，同意颐和公司的反诉请求。经审理查明：2014年1月14日，原告（乙方）与颐和公司（甲方）签订*号《颐和南湖高尔夫会员休息住所订购确认书》（系涉案《订购确认书》），甲乙双方约定，由原告订购位于博雅苑*型*号高尔夫会员休息住所颐和高尔夫山庄（系涉案房屋），房屋优惠后总房价为6300万元。乙方于签署订购确认书时交付订购金100万元，该订购金将抵扣乙方订购款。乙方须于2014年1月20日付清房款50%，金额为3150万元（含订金）；乙方须在收到广州市房地产权属证明书当日付清3150万元等等。上述《订购确认书》签订当天，原告向颐和代理公司交纳了100万元。随后，原告（乙方）与颐和公司（甲方）签订*号《专属订购协议》，约定由乙方向甲方订购涉案房屋，涉案房屋合同地址为颐和高尔夫山庄*区*号会员休息住所（博雅*街*号）房屋建筑面积为308平方米，订购款为6300万元。休息住所按套出售，不以面积为基准计算，双方不因面积争议作任何补偿；不适用有关面积确认及面积差异处理的规定。乙方采用一次性付款方式按期付款，须于签订本协议当日支付订购款的50%（含定金），自签订本协议之日起一个月内支付订购款的45%；甲方完成项目初始登记后乙方支付订购款的5%等等。2015年1月23日，原告通过广州市广融投资管理有限公司账户向颐和代理公司交纳了3050万元。诉讼中，本院依颐和公司申请，委托鉴定机构对专属订购协议合同双方签字、盖章的形成时间进行司法鉴定。鉴定机构于2016年1月30日作出《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：《专属订购协议》的签字和盖章均在2014年1月至2月期间形成。颐和公司为本次鉴定预付鉴定费85540元。2016年4月8日，广州市公安局经济犯罪侦查支队向本院发来编号为穗公经【2016】210号《广州市公安局经侦支队关于商请移送相关案件的函》，载明：原告张宇亮因涉嫌合同诈骗罪已被批捕，经初步查明，其本人于2014年1月23日，将部分赃款3050万元通过广融集团账户转至颐和代理公司用于购买房产，因本案涉及刑事犯罪，为追缴涉案赃款赃物，建议本院依法审查，将本案移送公安机关进行处理。审理中，颐和公司同意返还购房款，并配合公安机关处理相关事宜。以上事实：有订购确认书、收款收据、银行回单、函、鉴定报告、发票及各方当事人陈述等证据证实。本院认为：原告张宇亮因涉及合同诈骗案，广州市人民检察院已于2016年3月4日以涉嫌合同诈骗罪批准逮捕嫌疑人张宇亮。经本院查明，房款来源涉嫌经济犯罪，公安机关来函请求将本案移送公安机关，根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十二条的规定：“人民法院已立案审理的经济纠纷案件，公安机关或检察机关认为由经济犯罪嫌疑，并说明理由附有关材料函告受理该案的人民法院的，有关人民法院应当认真审查。经过审查，认为确有经济犯罪嫌疑的，应当将案件移送公安机关或检察机关，并书面通知当事人，退还案件受理费；如认为确属经济纠纷案件的，应当依法继续审理，并将结果函告有关公安机关或检察机关。”本案原告张宇亮涉嫌合同诈骗罪，根据公安机关侦查表明，其有经济犯罪嫌疑，本案与原告张宇亮的犯罪行为相关联，应当移送公安机关处理。关于鉴定费85540元，因鉴定结论与颐和公司的抗辩意见能够相互印证，故上述鉴定费用应由原告负担。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条、第十二条的规定，裁定如下:一、驳回原告张宇亮、何瑞玲的本诉起诉；二、驳回被告广州颐和南湖高尔夫会员住所有限公司的反诉起诉。本案本诉受理费213929元，退还原告张宇亮、何瑞玲；本案反诉受理费58250元，退还被告广州颐和南湖高尔夫会员住所有限公司；鉴定费85540元，由原告张宇亮、何瑞玲承担并于本裁定生效之日起三日内迳付被告广州颐和南湖高尔夫会员住所有限公司。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长 段静楠人民陪审员 朱 玲人民陪审员 孙 慧二〇一六年六月三十日书 记 员 蔡佳丽 来源：