（2016）渝01民终3852号
裁判日期: 2016-06-30
公开日期: 2018-07-20
案件名称
林莉与重庆尚赏居地产集团有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
林莉,重庆尚赏居地产集团有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝01民终3852号上诉人（原审原告）：林莉。被上诉人（原审被告）：重庆尚赏居地产集团有限公司。法定代表人：刘升东，该公司总经理。委托代理人：杜鹏飞，系该公司员工。上诉人林莉与被上诉人重庆尚赏居地产集团有限公司（以下简称尚赏居公司）房屋买卖合同纠纷一案，重庆市铜梁区人民法院于2016年2月17日作出（2015）铜法民初字第06232号民事判决，林莉对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了公开审理。上诉人林莉，被上诉人尚赏居公司的委托代理人杜鹏飞到庭参加了询问。本案现已审理终结。林莉一审诉称：原告于2012年10月2日在被告处先观看被告方提供的图纸、户型模型、效果景观沙盘、样品房，后与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定“原告购买被告所有的位于XXXX房屋，建筑面积46.62平方米，套内面积为35.73平方米…”。2014年6月16日，原告接房后，经仔细对比，发现被告违背合同第十五条的约定，在原告购买房屋的客厅增加了一个建筑物（通风口），这是在签订合同时没有约定的，《重庆市商品房买卖合同》中的图纸上亦没有此建筑物。被告擅自改变房屋的规划、设计后已严重影响原告所购商品房质量、使用功能和使用环境，但被告未以合同约定的方式（有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知）通知原告。被告擅自改变房屋结构、空间尺寸和未诚信经营，给原告造成了焦虑和恐慌。通风口建在原告客厅，对原告及原告家人的生命和财产造成了直接和间接的威胁。现诉至法院，要求：1、判令被告商品房买卖合同违约；2、判令被告支付原告烟道占用面积（按购房单价计算）的两倍款项11502元；3、被告擅自改变房屋结构、空间尺寸和平面布置，未与原告沟通协商，给原告在房屋使用上带来很大不便。原告是因为看中该房屋的空间布局和平面布置，未与原告沟通协商，给原告在房屋使用上带来很大不便。因此要求被告为此赔偿原告被占面积的价值的两倍即11502元；4、被告擅自改变房屋结构、空间尺寸和平面布置，给原告带来了长期的使用压力和精神压力，被告应赔偿原告由此造成的损失费15000元；5、该房屋从接房之日起到上述问题处理完善，双方签字认可之日止，期间的物业管理费等相关费用应被告承担；6、要求被告对其不诚信经营的行为向原告道歉；7、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将第5项诉讼请求变更为从2014年6月29日至判决为止的物业费由尚赏居公司承担。尚赏居公司一审辩称：1、不存在违约事由，本案诉争房屋的变更规划、设计变更并不影响原告所购商品房质量、使用功能和使用环境，没有通知原告的义务，且被告于2014年6月24日在重庆晚报上以公告的形式通知了原告，原告接房至今未提出异议；2、双方签订的《补充协议》第六条约定，因规划、设计变更导致诉争房屋实测套内建筑面积与合同约定套内建筑面积不一致，则双方同意实测套内面积据实结算房价款，多退少补，被告已将房屋面积差金额退还给了原告。诉争房屋的变更规划、设计变更并不影响原告所购商品房质量、使用功能和使用环境，亦未给原告造成损失。原告要求支付面积差两倍款项、赔偿面积差两倍款项、赔偿损失费15000元没有法律依据、合同依据、事实依据；3、物业管理系诉争房屋的物业管理方与原告之间的物业服务关系，与被告无关，不应本案中处理；4、诉讼费只在被告应承担的责任范围内承担。一审法院审理查明：2012年10月2日，原告林莉（乙方）与被告尚赏居公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，双方约定乙方购买甲方开发建设的位于XXXX的商品房，该房屋建筑面积为46.62平方米，套内面积为35.73平方米，套内面积单价6045.79元/平方米，总金额216016元。合同第十五条第（一）项约定，甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。甲方规划变更、设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方：1、该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向及提高该商品房项目的建筑容积率。同时，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》附件一商品房户型图显示原告购买的商品房屋除标注“阳台”外，未标注含有其他建筑设施。双方随后签订了《补充协议》一份，该协议第六条约定，1、乙方在购买该房屋前已发生的规划变更、设计变更或乙方购买该房屋后不涉及乙方所购房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高所属项目的建筑容积率的规划变更、设计变更，甲方不需通知乙方，乙方同意认可该规划变更、设计变更，乙方不提出退房。2、乙方购买该房屋后涉及乙方所购房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高所属项目的建筑容积率的规划变更、设计变更，甲方超过规定时限后通知乙方的，乙方有权退房，但乙方应在甲方通知后20日内作出退房的书面答复，乙方逾期未作出退房的书面答复，视为乙方不退房，甲方按照变更后的方案交付房屋。3、因规划、设计变更导致房屋实测套内建筑面积与合同约定套内建筑面积不一致，乙方不退房的，则双方同意根据实测套内面积据实结算房价款，多退少补。林莉向尚赏居公司支付了购房款216016元。2014年6月5日，尚品世家1-3、6-13、15-17、20、23、26、31-33、35号楼取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2014年6月24日，尚赏居公司在重庆晚报上发布公告：我公司修建的重庆铜梁学府大道88号尚品世家项目，现12号楼13号房、13号楼13号房因该户型有风井，双方签订《重庆市商品房买卖合同》上的房屋建筑面积分层平面图、户型结构型式、空间尺寸等因此发生了相应变化，我公司按《重庆市商品房买卖合同》补充协议第六条第2项告知该户型业主，请业主按《重庆市商品房买卖合同》及补充协议办理。2014年8月14日，原告林莉购买的位于XXXX的商品房经铜梁县国土资源和房屋管理局确权登记并颁发209房地证2014字第31084号《重庆市房地产权证》，该产权证载明原告购买的尚品世家13幢11-13房屋的建筑面积为45.26㎡，套内建筑面积为34.68㎡，房屋附图显示原告购买的商品房屋标注含有阳台、风井，风井的位置位于该商品房入户门旁。2015年5月21日，尚赏居公司向林莉转账10668元（面积差价6348.08元，契税4319.84元，共计10667.92元，四舍五入后为10668元）。一审法院认为，原、被告之间签订的《买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。《买卖合同》第十五条第（一）项约定“甲方（被告）应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。商品房结构型式、户型、空间尺寸的变更，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方（原告）”。《补充协议》第六条约定“1、……；2、乙方购买该房屋后涉及乙方所购房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高所属项目的建筑容积率的规划变更、设计变更，甲方超过规定时限后通知乙方的，乙方有权退房，但乙方应在甲方通知后20日内作出退房的书面答复，乙方逾期未作出退房的书面答复，视为乙方不退房，甲方按照变更后的方案交付房屋；3、因规划、设计变更导致房屋实测套内建筑面积与合同约定套内建筑面积不一致，乙方不退房的，则双方同意根据实测套内面积据实结算房价款，多退少补”。《补充协议》第六条是对《买卖合同》十五条第（一）项变更和补充。尚赏居公司虽然在林莉购房后，在案涉房屋增加风井，导致房屋建筑面积分层平面图、户型结构型式、空间尺寸发生了相应变化。但林莉在尚赏居公司2014年6月24日在重庆晚报公告通知后，未按照《补充协议》的上述约定提出退房申请，且尚赏居公司按照变更后的方案向林莉交付了房屋，林莉也接收了房屋，并且双方根据实测的套内面积对购房款予以了结算，尚赏居公司向林莉退还了房屋面积差价款6348.08元，由此，双方均按照《补充协议》第六条的约定予以了全面的履行，因此，尚赏居公司不存在违约的情形。故，对林莉确认尚赏居公司违约的诉讼请求，一审法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。尚赏居公司按照变更后的方案已经交付了房屋、办理了房地产权登记，发生的面积误差也已经进行了补偿。案涉房屋已经取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》并办理了房地产权登记，林莉并未举证证明该烟井的存在对其造成了其他损失，因此，林莉请求尚赏居公司支付烟道占用面积的两倍款项11502元、赔偿被占面积的价值两倍11502元、赔偿损失费15000元无事实和法律依据，依法不予支持。关于是否交纳物业管理费的问题，因林莉的该请求并无事实和法律依据，依法不予支持。林莉请求尚赏居公司进行道歉并非违约责任的救济方式，该诉讼请求并无法律依据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告林莉的诉讼请求。本案案件受理费750元，减半交纳375元，由原告林莉负担。林莉不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求或发回重审，本案一、二审诉讼费均由尚赏居公司承担。主要事实和理由：1、根据合同约定，对于重大变更事项，尚赏居公司应以书面形式而不是以报纸通告的形式通知林莉，尚赏居公司采用这种无法确定能否通知到林莉的通告方式，系不诚信经营行为。一审判决采用这一证据作为判决依据，属认定事实错误，采用证据、适用法律不当，明显故意偏袒尚赏居公司。2、尚赏居公司只退还了面积差价款，并未进行任何补偿。3、涉案房屋的结构型式、户型、空间尺寸的改变严重影响该房屋使用功能的利用，严重侵害了林莉的合法权益。尚赏居公司答辩称：答辩理由同其一审意见一致。请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案《商品房买卖合同》及其《补充协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人均具有法律约束力。根据《商品房买卖合同》第十五条第（一）款和《补充协议》第六条的约定，涉及房屋结构型式、户型、空间尺寸的规划、设计变更，尚赏居公司超过规定时限后通知的，林莉有权退房，但应在通知后20日内作出退房的书面答复，林莉逾期未作出退房的书面答复，视为不退房，尚赏居公司按照变更后的方案交付房屋；同时，因规划、设计变更导致房屋实测套内建筑面积与合同约定套内建筑面积不一致，林莉不退房的，则双方同意根据实测套内面积据实结算房价款，多退少补。本案中，虽然尚赏居公司对变更事项没有按照合同的约定履行通知义务，但林莉在此情形下没有选择退房，而尚赏居公司按照变更后的方案向林莉交付了房屋，林莉也实际接收了房屋，且尚赏居公司根据实测的套内建筑面积向林莉退还了房屋面积差价款，即双方均按照《补充协议》第六条的约定予以了全面的履行。另外，涉案房屋在交付前即已取得了建设工程竣工验收备案登记证，符合合同约定和法律规定的交付条件，且已经办理了房地产权登记，故尚赏居公司不存在违约的情形。至于林莉请求尚赏居公司支付烟道占用面积的两倍款项11502元、赔偿被占面积的价值两倍11502元、赔偿损失费15000元，以及要求尚赏居公司承担物业管理费、进行道歉等诉讼请求，因无相应的事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，林莉的上诉理由均不能成立，其上诉请求应予以驳回。原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费750元，由上诉人林莉负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈孟琼代理审判员 赵 青代理审判员 罗太平二〇一六年六月三十日书 记 员 王睿杰