（2016）闽02民终1240号

裁判日期: 2016-06-30

公开日期: 2016-12-05

案件名称

厦门禹州商业投资管理有限公司与厦门兴食尚餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

福建省厦门市中级人民法院

所属地区

福建省厦门市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

厦门兴食尚餐饮有限公司,厦门禹州商业投资管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

福建省厦门市中级人民法院民事判决书（2016）闽02民终1240号上诉人（原审被告）厦门兴食尚餐饮有限公司。法定代表人李其生，总经理。委托代理人林联铨、张敏，福建天衡联合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）厦门禹州商业投资管理有限公司。法定代表人郭英兰，董事长。委托代理人陈双愈，职员。委托代理人罗涌，福建衡兴明业律师事务所律师。上诉人厦门兴食尚餐饮有限公司（以下简称兴食尚公司）因与被上诉人厦门禹州商业投资管理有限公司（以下简称禹州公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第10432号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明，禹州公司、兴食尚公司签订一份编号为“世贸A（兴食尚）-2012-1”的《场地管理协议》，约定禹州公司提供址于本市厦禾路882-888号禹洲·世贸商城A区L502／L503ABCD／L504／L505ABCD／L506／L507A／L507B／L507CD的场位给兴食尚公司用于经营兴食尚餐饮；协议期限从2012年1月1日起至2017年12月31日止；2014年1月1日至2014年12月31日月租金合计为127339元，2015年1月1日至2015年9月10日月租金合计为133706元；场地管理费按月计算，首期场地管理费于管理协议签订当日内交清，除首期场地管理费外，兴食尚公司应于每月25日前向禹州公司缴付下个月场地管理费；每逾期一日，兴食尚公司应承担逾期支付部分款项千分之三的违约金；若因兴食尚公司逾期支付场地管理费超过30日的，禹州公司有权解除管理协议并要求兴食尚公司承担相当于两个月场地管理费的违约金；协议解除或终止当日，兴食尚公司应将该场地恢复原状并清理干净，保证该场地及全部附属设施完好无损，以良好的可以正常使用的状态交还给禹州公司，并须向禹州公司办妥退还场地的手续；未于当日撤离完毕的货品视为兴食尚公司放弃，禹州公司有权自行处理兴食尚公司留置的物品，由此产生的处理费用及相关责任概由兴食尚公司自行承担；兴食尚公司确认其有效通讯地址为厦门市火车站禹洲世贸商城五楼新食尚美食广场办公室。合同签订后，禹州公司依约将上述场位交兴食尚公司使用。兴食尚公司自2014年11月至2015年3月拖欠禹州公司场位管理费等共计655796元。2015年3月23日，禹州公司以EMS邮件形式向兴食尚公司确认的通讯地址发送了《解除协议通知函》，告知兴食尚公司于2015年3月31日解除管理协议并要求兴食尚公司付清拖欠的管理费用及违约金，同时于解除管理协议当日腾空管理协议约定的场地并交还。此后，兴食尚公司继续使用上述场地，并于2015年4月至2015年6月兴食尚公司累计向禹州公司支付602310元。后禹州公司诉至法院，请求判令：一、确认禹州公司、兴食尚公司签订的编号为“世贸A（兴食尚）-2012-1”的《场地管理协议》已于2015年3月31日正式解除；二、兴食尚公司向禹州公司支付尚拖欠的场地管理费655796元及逾期支付违约金435281.3元；三、兴食尚公司向禹州公司支付2015年4月至兴食尚公司实际交还讼争场地之日止的逾期交还场地违约金（每月逾期交还场地违约金以解约时即2015年3月场地管理费两倍为标准）；四、兴食尚公司向禹州公司支付解约违约金（以解约当月月场地管理费两倍计算）；五、兴食尚公司立即将厦门市思明区厦禾路882-888号禹洲世贸商城A区L502／L503ABCD／L504／L505ABCD／L506／L507A／L507B／L507CD的场位腾空、恢复原状并交还禹州公司。审理中，禹州公司、兴食尚公司确认兴食尚公司通过厦门音乐厨房餐饮有限公司支付本案及（2015）思民初字第10421案件的合同保证金共计423780元，同意将该保证金及2015年4月至2015年6月兴食尚公司累计支付的602310元在（2015）思民初字第10421案件案件中抵扣。原审法院认为，禹州公司、兴食尚公司签订的上述《场地管理协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，属有效合同。兴食尚公司未依约支付自2014年11月至2015年3月管理费共计655796元，应承担相应违约责任。兴食尚公司主张该部分违约金过高可以成立，法院酌定自合同解除之日起按银行同期贷款利率四倍计算。双方当事人对上述租赁合同于2015年3月31日解除无异议，法院予以确认。鉴于上述合同系因兴食尚公司拖欠租金等费用而解除，兴食尚公司此后又支付部分费用的行为亦不足以证明双方之间存在不定期租赁关系，故兴食尚公司提出的上述主张缺乏事实和法律依据，法院不予采纳。禹州公司要求按解约时租金两倍支付2015年4月至6月场地占用费802236元（133706元／月×3×2）及按上述标准支付2个月解约违约金267412元的请求符合双方合同约定，法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国合同法司法解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认厦门禹州商业投资管理有限公司与厦门兴食尚餐饮有限公司签订的编号为“世贸A（兴食尚）-2012-1”的《场地管理协议》于2015年3月31日解除；二、厦门兴食尚餐饮有限公司于判决生效之日起十日内将址于本市厦禾路882-888号禹洲·世贸商城A区L502／L503ABCD／L504／L505ABCD／L506／L507A／L507B／L507CD的场位恢复原状返还给厦门禹州商业投资管理有限公司；三、厦门兴食尚餐饮有限公司于判决生效之日起十日内偿还厦门禹州商业投资管理有限公司自2014年11月至2015年3月管理费共计655796元及违约金（自2015年3月31日起自实际还款之日止按银行同期贷款利率四倍计算）；四、厦门兴食尚餐饮有限公司于判决生效之日起十日内支付厦门禹州商业投资管理有限公司支付自2015年4月至2015年6月的场位占用费802236元（133706元／月×3×2）；五、厦门兴食尚餐饮有限公司于判决生效之日起十日内支付厦门禹州商业投资管理有限公司解约违约金267412元（133706元／月×2）；六、驳回厦门禹洲商业投资管理有限公司的其他诉讼请求。宣判后，兴食尚公司不服，向本院提起上诉。上诉人兴食尚公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判对兴食尚公司尚欠2015年4月至6月的场地占用费依照原租金标准计算；按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍作为违约金标准计算兴食尚公司因逾期付款应承担的违约责任；兴食尚公司已支付的602310元款项倘若未在（2015）思民初字第10421号案中抵扣则应用于抵扣本案的债务。事实与理由：一、原审判决未将依法查明的兴食尚公司于合同解除后继续支付的602310元在（2015）思民初字第10421号案或本案中抵扣，显然是错误的。原审查明，兴食尚公司于2015年3月24日收到《房屋租赁合同解约函》后，继续使用讼争店面，并于2015年4月至2015年6月累计向禹州公司支付602310元。审理中，兴食尚公司与禹州公司均确认已支付的保证金423780元及已支付的款项602310元在（2015）思民初字第10421号案中抵扣。然而，原审判决及（2015）思民初字第10421号案评价对该事实进行查明与认定，却在（2015）思民初字第10421号案判决主文中仅对兴食尚公司已支付的保证金423780元进行债务抵扣，而对兴食尚公司已支付的602310元未予任何认定或评价，显然是错误的。本案中，在没有其他相反证据的情况下，兴食尚公司于合同解除后继续支付的款项应依法予以抵扣相应债务。二、原审判决未认定兴食尚公司与禹州公司之间在合同解除后存在不定期租赁关系，明显与事实不符。本案存在特殊的背景，一是受厦门火车站停运的影响，致使客流剧减；二是受禹州公司对商城进行装修的影响，经营环境严重恶化；三是禹州公司已经默认兴食尚公司与商城的其他商户享受同样的减租免租待遇（禹州公司事实上对诸多商户均给予减租），不存在任何恶意躲避债务的行为。在双方解除书面租赁合同后，双方依然存续租赁事实即不定期租赁关系，即在禹州公司许可的情况下，兴食尚公司仍继续从事餐饮经营活动，双方并就后续经营等事宜开展多次会议与书面函件的沟通。后因未能摆脱经营困境，兴食尚公司才向禹州公司发出申请撤场的函件，禹州公司也在收到函件后向兴食尚公司回函，同意兴食尚公司的撤场请求，双方的不定期租赁关系方才解除。本案中，兴食尚公司在书面租赁合同解除后，仍继续接受禹州公司的市场推广，维持每月亏损五十几万的经营，并向禹州公司累计支付602310元的行为，均可印证双方仍存在事实租赁关系，此为其一；其二，讼争租赁标的作为厦门市大型商场，且禹州公司不仅是商场的权利人，还是物业服务提供和市场推广方，倘若禹州公司不同意兴食尚公司继续租赁讼争房屋，则完全可以采取诸多措施要求兴食尚公司立即搬离，断然不可能出现兴食尚公司仍可继续在该大型商城经营达半年之久的情形！故，双方在协议解除后确定了不定期租赁关系，原审判决以解约时租金标准的两倍计算场地占用费没有任何依据，应当按照《房屋租赁合同》约定的租金标准计付场地占用费。三、原审判决就兴食尚公司逾期付款的违约行为进行了重复评价，既不符合法律规定，也违反了公平原则，应予纠正。根据《合同法》第一百一十四条“当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿金额的计算方法”以及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，立法所规定的违约金与实际损失应该是择一适用的，且违约金的性质是以补偿为主，以惩罚为辅。本案中，原审判决依据《房屋租赁合同》第十条第1款以及第十一条第2款，要求兴食尚公司既承担“逾期付款”违约金，又要求兴食尚公司承担“逾期支付租金及其他费用超过30天”的解约违约金，显然不妥。实际上，两项违约金均是针对兴食尚公司迟延支付费用的违约行为，相加显著畸高。原审该项判决既是对同一违约行为的重复评价，也是罔顾实际损失的法律规定，不但违反了《合同法》所确立的违约金性质的规定，更违反了法律所确定的公平原则。另，如上所述，即使存在解约违约金，其也因双方间确定了不定期租赁关系而被解除。四、原审判决主文中原告的名称也存在错误，应予纠正。被上诉人禹州公司答辩称，一、兴食尚公司与禹州公司的《场地管理协议》及其补充协议已经依法解除，双方之间并不存在不定期租赁关系。首先，因兴食尚公司无故长期拖欠禹州公司案涉物业的相关费用，且经禹州公司多次催促后，兴食尚公司仍未缴清。无奈之下，禹州公司于2015年3月23日，向兴食尚公司寄送《解除协议通知函》，明确《场地管理协议》及其补充协议（以下合称“管理协议”）于2015年3月31日正式解除。兴食尚公司签收了该函件，且未在法定期间内提出有效异议，因此双方之间的租赁关系已于2015年3月31日正式解除。其次，禹州公司作为《场地管理协议》的相对方，在管理协议解除之后要求兴食尚公司立即腾空场地并交还合理合法。对此，在禹州公司寄送给兴食尚公司的律师函中业已清楚写明要求兴食尚公司恢复原状的时间。然自管理协议解除后直至禹州公司起诉之时，兴食尚公司始终拖延时间，未将案涉物业恢复原状返还禹州公司，且经禹州公司多次催促，兴食尚公司始终未置可否。综上，兴食尚公司并无任何证据表明兴食尚公司与禹州公司之间仍存在事实的不定期租赁关系，原审判决认定事实清楚，不存在改判事由。二、原审判决认定已对兴食尚公司在管理协议解除后继续支付的款项在（2015）思民初字第10421号当中予以抵扣，并不存在错漏。原审法院在庭审中已就兴食尚公司于2015年4月至2015年6月累计向禹州公司支付的款项602310元这一事实进行了认定，而该笔款项在兴食尚公司的诉讼请求已经予以抵扣，系用于支付兴食尚公司在（2015）思民初字第10421号案涉合同中所拖欠的2014年11月至2015年4月的物业管理费、公维金、市场推广金等相应费用，对此，禹州公司业已向法院提交了具体抵扣清单，原审法院认定事实清楚，证据充分，并不存在错误。三、对于兴食尚公司逾期付款的违约行为，原审法院的判决不仅符合合同约定，也符合法律规定。依据《场地管理协议》第十二条的约定及合同法的有关规定，违约金责任属于合同双方自由约定的范畴，其主要目的在于制裁违约行为以担保债务的履行。本案当中双方已就逾期付款的违约行为会产生的法律后果作出了明确约定，兴食尚公司逾期支付管理协议所约定相关费用，其应当按照合同约定承担“逾期付款违约金”及“逾期支付租金及其他费用超过30天”的解约违约金。同时，针对原审当中兴食尚公司所指违约金过高的情形，原审法院亦作出了相应调整，并不存在重复评价的行为。综上，兴食尚公司的诉讼请求于法无据，于理不合，恳请法院依法予以驳回。经审理查明，对于原审判决查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。二审期间，针对兴食尚公司所主张的602310元是否应当抵扣问题，本院要求双方对其主张提供计算依据，兴食尚公司经核实后在其代理意见陈述即使按禹州公司主张金额计算，合同解除后兴食尚公司继续支付的602310元中在（2015）思民初字第10421号案件中也有127925.5元尚未抵扣。本院认为，讼争相关合同合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。根据合同约定，兴食尚公司逾期支付管理费超过30日的，禹州公司有权解除合同并要求兴食尚公司承担解约违约金，由于兴食尚公司自2014年11月起即拖欠管理费逾期30日以上，禹州公司于2015年3月23日通知解除租赁合同符合合同约定，故原审法院据此认定租赁合同于2015年3月31日解除有事实和法律依据，此后兴食尚公司虽在占用期间支付部分费用，由于禹州公司行使合同解除权导致合同权利义务消灭，兴食尚公司以其继续支付部分费用即认为双方存在不定期租赁关系缺乏法律依据。因兴食尚公司在合同解除后仍然欠付管理费至今未予偿还，该违约行为产生禹州公司至今未能及时收取被拖欠管理费及合同提前终止的法律后果，故原审法院依据双方合同约定的逾期付款违约责任及解约违约责任判令兴食尚公司支付相应违约金并不存在重复评价问题，兴食尚公司关于双方存在不定期租赁关系故应当按照租金标准计付占用费及无需支付解约违约金的上诉主张本院不予采信。至于602310元有无在本案抵扣问题，经二审双方各自核实，兴食尚公司仅认为（2015）思民初字第10421号案件尚有127925.25元未予抵扣，故其要求在本案抵扣的主张本院亦不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费20329元，由上诉人兴食尚公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　刘　宁审　判　员　　李向阳代理审判员　　章　毅二〇一六年六月三十日书　记　员　　朱燕萍附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。微信公众号“”