（2016）皖18民终311号
裁判日期: 2016-06-30
公开日期: 2016-09-01
案件名称
上诉人李梅因与被上诉人中国农业银行股份有限公司宣城宣州支行房屋租赁合同二审民事判决书
法院
安徽省宣城市中级人民法院
所属地区
安徽省宣城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李梅,中国农业银行股份有限公司宣城宣州支行
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省宣城市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)皖18民终311号上诉人（原审被告）：李梅，女，汉族，户籍地安徽省芜湖市芜湖县，现住宣城市区。被上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司宣城宣州支行，住所地安徽省宣城市区，组织机构代码85331252-4。负责人：张向阳，该支行行长。委托代理人：张萍，该支行副行长。委托代理人：储有雷，安徽今昔律师事务所律师。上诉人李梅因与被上诉人中国农业银行股份有限公司宣城宣州支行（以下简称农行宣州支行）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省宣城市宣州区人民法院于2015年12月16日作出的（2015）宣民二初字第00782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年4月27日公开开庭审理了本案。上诉人李梅、被上诉人农行宣州支行的委托代理人张萍及储有雷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2008年3月31日，农行宣州支行（甲方）与李梅（乙方）签订《租房协议》，甲方将其所有位于宣城市区陵西路41号门面房两层共四间（上两间、下两间）出租给乙方经营使用（现字号“青檀服务品牌店”），约定租期一年，自2008年4月1日至2009年3月31日；年租金1.56万元，按季支付3900元，先付款后使用；乙方在租用期内，在不改变房屋主体结构情况下，征得甲方同意可以做必要的装潢，装修费用自理。使用期满后，如属自己增购设备及装潢乙方可拆走，但须恢复甲方设施原状，如因乙方强行拆除，给甲方造成损坏和损失的必须按价赔偿；租期内水电消费及房屋维修费用由乙方自理。李梅承租房屋后，对其进行了装潢（包括粉刷墙面、吊顶、铺设地面）。租赁期满后，双方未再签订书面租赁合同，李梅继续使用该房，并交纳租金至2015年3月31日。另，农行宣州支行曾于2015年4月15日向李梅发出《解除租赁合同的告知函》，要求解除租赁合同，并于2015年5月6日、6月15日两次发出停水停电公告。李梅于2015年9月17日交纳了2015年5月份、7月份、9月份的水费。2015年10月27日，农行宣州支行提起诉讼，请求判令：1、解除双方的租赁关系，李梅返还承租的位于陵西路41号门面房并恢复原状；2、李梅支付自2015年1月1日起至实际交付之日止的租赁费；3、李梅支付租赁及占用房屋期间的水电费等全部费用（截止2015年9月7日水费为120元、水费为1485元，此后按实际发生数额计算）；4、李梅承担本案诉讼费用。原审法院审理认为：农行宣州支行与李梅签订的《租房协议》是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。根据协议，租赁期间已于2009年4月1日届满，李梅继续使用承租房屋，农行宣州支行未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，依法双方可以随时解除合同。农行宣州支行诉请主张解除双方之间的租赁关系，符合相关法律规定，予以支持。合同解除后，李梅应当返还租赁房屋，但应给予合理期限。双方在合同中虽约定李梅装潢费用自理，期满拆走须恢复原状，但本案中李梅对房屋的装潢属不可拆之物，农行宣州支行诉请李梅将房屋恢复原状将加重李梅负担，也不具有现实意义，李梅可将房屋腾空予以返还，考虑本案实际情况，酌定给予李梅两个月的期限搬离。因李梅交纳房屋租金至2015年3月31日，农行宣州支行要求支付租赁费的请求应自2015年4月1日起算，支付标准以合同约定的1.56万元/年计算。因农行宣州支行未提供李梅欠缴水电费的相关证据，故对其要求李梅给付水电费的诉请不予支持。李梅辩解除水电费外没有法律依据，不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、解除原告中国农业银行股份有限公司宣城宣州支行与被告李梅之间关于宣城市区陵西路41号门面房两层共四间（上两间、下两间）的房屋租赁合同；二、被告李梅于判决生效之日起两个月内腾空上述第一项中的房屋并返还原告中国农业银行股份有限公司宣城宣州支行；三、被告李梅于返还房屋之日支付原告中国农业银行股份有限公司宣城宣州支行自2015年4月1日至房屋返还之日止的租金（以1.56万元/年为标准计算）；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司宣城宣州支行的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取100元，原告中国农业银行股份有限公司宣城宣州支行负担50元，被告李梅负担50元。李梅不服上述判决，向本院提起上诉称：1、农行宣州支行自案争房屋建成起即用作租赁，至今已二十余年，其从未告知租户双方建立不定期租赁合同关系。李梅自2008年起租赁案争房屋，一直从事个体经营，并基于对农行宣州支行口头作出的长期租赁无需年年签合同承诺的信赖，在经营过程中进行转让费、装修费及广告费等投资，现已形成一定的市场。农行宣州分行贸然提出解除双方的租赁合同，系违背诚实信用原则的行为，且将对李梅的经营和生活造成重大影响。2、一审判令李梅在两个月内腾空房屋，李梅存在现实困难，故希望与农行宣州支行进行协商，可在适当增加租赁费的基础上，双方继续履行租赁合同。如解除双方合同，农行宣州支行需对李梅的店面转让费、装修费、广告费及变更经营场所造成的预期经营损失予以补偿。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回农行宣州支行的一审诉讼请求。农行宣州支行庭审支行辩称：1、其系执行上级银行有关规定，与租户订立为期一年的租赁合同。之后承租户如愿意交付租金，双方仍继续履行租赁合同，形成不定期租赁合同关系。现因落实上级银行及有关清理固定资产的文件要求，农行宣州支行必须收回自有资产，故双方之间的租赁合同客观上无法再继续履行。2、双方在租赁合同中明确约定，租赁期限届满农行宣州支行将无偿收回房屋，故承租户如存在装修、经营及转让费等损失，亦应由其自行承担。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人均未提举新证据，对原审证据的举、质证意见同于原审。本院对原审证据的认证意见与原审一致。本院对原审法院认定的案件事实予以确认。另查明：2015年4月21日，农行宣州支行以张贴方式向承租户发出解除租赁合同告知函。二审中，经本院主持调解，双方分歧意见较大，致调解未果。本院认为：本案二审主要的争议焦点为双方之间的租赁合同应否予以解除。根据我国合同法的相关规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。双方在此情形下，可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。经审查，双方于2008年签订租赁合同期满后，未再续订书面租赁合同，但李梅仍继续使用案争房屋并交纳租金，农行宣州支行予以接受，依法双方之间形成不定期租赁合同关系。农行宣州支行于2015年4月21日向承租户发出解除租赁合同通知，于同年10月27日诉至原审法院请求解除双方的租赁合同，于法有据，原判决予以支持，并无不当。同时，原审法院综合考虑承租户经营实际情况，酌定给予两个月期限腾空并返还租赁房屋，该指定期限较为合理、适当。本着“不告不理”的民事诉讼原则，李梅主张农行宣州分行补偿其经济损失的上诉请求，非本案二审审理范畴，故依法不作审查。综上，李梅的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费200元，由上诉人李梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈月银审 判 员 包 娟代理审判员 冯忠山二〇一六年六月三十日书 记 员 宫瑞芳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自：