（2016）苏0205民初1935号
裁判日期: 2016-06-30
公开日期: 2016-09-01
案件名称
张学治与无锡捷运房地产有限公司、陆楚商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
无锡市锡山区人民法院
所属地区
无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张学治,无锡捷运房地产有限公司,陆楚
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十九条，第六十条第一款，第六十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条，第二百五十三条
全文
江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0205民初1935号原告张学治。委托代理人张学强。被告无锡捷运房地产有限公司，住所地江苏省无锡市锡山区安镇街道东兴路198号。法定代表人卢晓燕，该公司董事。委托代理人李浩，该公司员工。被告陆楚。原告张学治与被告无锡捷运房地产有限公司（以下简称捷运公司）、陆楚商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月4日立案受理后，依法由代理审判员王华适用小额诉讼程序，于2016年5月23日公开开庭进行了审理。原告张学治的委托代理人张学强，被告捷运公司的委托代理人李浩、被告陆楚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张学治诉称:其与捷运公司于2014年5月8日签订商品房买卖合同，购买“中隆怡东雅苑”小区20单元703室。购房前捷运公司工作人员陆楚经向捷运公司请示批准，承诺购买房屋即送电器二台和4年物业抵用券，并出具欠条一份，其也因该承诺决定购买涉案房屋。现房屋交付日期已到，涉案房屋也需交纳物业费，其多次向捷运公司、陆楚索要电器二台及4年物业抵用券未果，为维护其合法权益，诉至法院，请求判令捷运公司、陆楚给付电器二台或价值4000元现金和4年物业抵用券（价值9680.736元）。被告捷运公司辩称：陆楚系其销售人员，但陆楚出具欠条的行为未征得其同意，属陆楚的个人行为，欠条未对电器的种类和价值进行约定，物业费不属其权利范围，张学治在未享受到优惠的情况下未提出解除商品房销售合同，视为其放弃了享受优惠的权利，故其不承担给付义务。被告陆楚辩称：其系捷运公司的员工，出具欠条时其曾向时任捷运公司副总监刘勇请示并经同意，属捷运公司行为而非其个人行为，但当时并未对电器的种类和价值进行约定，张学治未拿电器视为放弃权利，其不同意承担欠条所载的给付义务。经审理查明：2014年5月8日，张学治与捷运公司签订《商品房买卖合同》，购买坐落于怡东雅苑的预售商品房1幢20单元703号房。2014年5月19日捷运公司销售人员陆楚出具欠条一份，载明：“欠张学治1-7032台电器和4年物业抵用卷。”怡东雅苑20单元703室已通知交付，物业服务管理费收费标准为2420.184元/年。关于欠条的出具经过，张学治和陆楚均认可该欠条系陆楚请示过捷运公司的领导并经批准后出具的，出具地点在怡东雅苑售楼处，捷运公司对此并不认可并称相关领导已经离职，无法核实真实情况。庭审中，张学治向本院提出申请撤回要求捷运公司、陆楚给付电器二台或价值4000元现金的诉讼请求。上述事实，有《商品房买卖合同》、欠条、房屋交付通知书、怡东雅苑物业交付收费标准、录音、申请书、当事人陈述及本院庭审笔录在案佐证。本院认为：陆楚出具的欠条系其真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，本案的争议点是陆楚出具欠条的行为系其个人行为还是职务行为。根据张学治与陆楚的陈述，该欠条上所载承诺系张学治与捷运公司就商品房买卖进行协商过程中由陆楚经捷运公司同意后作出，出具目的是为达成张学治与捷运公司签订商品房买卖合同，出具人陆楚系捷运公司销售人员，出具地点为捷运公司的售楼处，欠条书写在印有捷运公司及所售楼盘基本信息的纸张上，虽然捷运公司否认其同意陆楚出具欠条，但结合欠条出具经过，本院认为张学治作为善意第三人有理由相信陆楚有代理权，故陆楚出具欠条的行为符合表见代理的构成要件，该代理行为应属有效，捷运公司作为被代理人应当按照约定履行自己的义务。双方对2台电器的品牌、种类等具体信息未作约定，张学治在庭审中提出撤回给付2台电器的诉讼请求，系张学治对其自身权利的处分，于法不悖，本院对此予以认可。案涉房屋怡东雅苑20单元703室的物业服务管理费为2420.184元/年，原被告对此均无异议，本院对此予以确认，捷运公司抗辩称其无权减免张学治房屋的物业费，且张学治明知未享受到优惠但未在期限内解除商品房买卖合同应视为其放弃权利，本院认为商品房买卖合同签订后陆楚就优惠作出了书面承诺，除解除合同外张学治可依据欠条主张其权利，故捷运公司的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳，如减免物业费不属其权利范围，其可以现金折价的方式履行其义务，故张学治主张捷运公司给付4年物业费计9680.736元的诉讼请求，本院予以支持。当事人的其他主张，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、无锡捷运房地产有限公司应于本判决生效之日起3日内支付张学治4年物业费计9680.736元；二、驳回张学治的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元减半收取75元，由张学治负担22元，由捷运公司负担53元（上述案件受理费已由张学治先行垫付，其同意垫付的案件受理费由被告直接支付，本院不再退还，捷运公司应在本判决生效后3日内将应负担的案件受理费53元给付张学治）。本判决为终审判决。代理审判员 王华二〇一六年六月三十日书 记 员 俞梦琪本案援引法律条款《中华人民共和国民法通则》：第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。《中华人民共和国合同法》：第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 微信公众号“”