（2016）吉03民终354号
裁判日期: 2016-06-30
公开日期: 2016-12-06
案件名称
吉林省三公拍卖有限公司与张金英、一审被告四平辽河农垦管理区孤家子镇七里界村村民委员会房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省四平市中级人民法院
所属地区
吉林省四平市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吉林省三公拍卖有限公司,张金英,四平辽河农垦管理区
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省四平市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉03民终354号上诉人（一审被告）：吉林省三公拍卖有限公司法定代表人：王明超，公司经理。委托代理人：崔立民，吉林辅民律师事务所律师。委托代理人：李阿凛，吉林辅民律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：张金英，女，1973年1月12日出生，汉族，现在梨树县。委托代理人：王丹波，吉林公捷律师事务所律师。一审被告：四平辽河农垦管理区。法定代表人：郑有君，村委会主任。委托代理人：尹铁明，吉林英诚律师事务所律师。委托代理人：朱凤涛，吉林英诚律师事务所律师。上诉人吉林省三公拍卖有限公司（以下简称三公拍卖公司）因与被上诉人张金英、一审被告四平辽河农垦管理区孤家子镇七里界村村民委员会（以下简称七里界村委会）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省梨树县人民法院（2015）梨民一重字第16号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人三公拍卖公司委托代理人李阿凛，被上诉人张金英及其委托代理人王丹波，原审被告七里界村委会委托代理人尹铁明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审原告张金英诉称：2014年5月16日，三公拍卖公司在四平日报刊登“拍卖公告”，公开拍卖七里界村委会院落及房屋，参考价1500000元，我于2014年5月19日报名参加竞拍，交纳竞买保证金400000元。2014年5月23日，通过公开拍卖，我以3000000元最高应价，拍得拍卖标的物。我于2014年5月30日交齐全部竞买价款。根据竞买协议，我交清竞买价款后，三公拍卖公司、七里界村委会应在15日内交付拍卖标的物，但三公拍卖公司、七里界村委会没有按约定履行交付义务，与拍卖的村委会院落相邻的董家屯的村民，提出三公拍卖公司、七里界村委会拍卖的村委会院落系董家屯所有，并堵占三公拍卖公司、七里界村委会拍卖的院落。三公拍卖公司也致函孤家子镇政府，请求镇政府尽快解决，但至今已两个多月，我竞买的院落仍无法交付，三公拍卖公司、七里界村委会也没有交付该院落的权属凭证。我认为，竞买协议第八条第3款约定：“拍卖人或委托人未能按照约定交付拍卖标的的，买受人有权要求拍卖人或委托人承担违约责任，退还拍卖标的成交价款和佣金；属于拍卖人责任的需向买受人支付与保证金等额的违约金”。现三公拍卖公司、七里界村委会不能如期交付拍卖标的，也不能交付拍卖标的的权属凭证。根据竞买协议的约定及合同法的相关规定，我与七里界村委会订立的买卖合同应予解除，三公拍卖公司、七里界村委会应将我支付的拍卖价款、拍卖佣金返还我，并承担违约责任。因协商未果，故诉至人民法院，请依法支持我的诉讼请求。综上，请求法院判令：1、解除我与七里界村委会通过拍卖订立的七里界村委会院落买卖合同；2、七里界村委会退还我拍卖价款3000000元，并支付利息，利息按同期人民银行贷款利率，自2014年5月30日计算至实际退还拍卖价款之日，三公拍卖公司承担连带责任；3、三公拍卖公司退还我拍卖佣金150000元，支付违约金400000元；4、本案诉讼费用由二被告承担。需要说明的是：我一共就收到3000000元，2014年9月17日七里界村委会返还我2000000元，在此之后三公拍卖公司又分两笔返还了我1000000元，有一笔850000元通过七里界村委会给我的，还有一笔150000元是直接打到我帐户的。后来这1000000元是20多号给打的，但是具体日期记不清了，给我返款时间我同意按照9月17日计算。我实际给三公拍卖公司打款3150000元，现在只返还了3000000元，还差150000元没有返还。一审被告三公拍卖公司辩称：1、拍卖合法有效。本公司接受七里界村委会委托，依照《拍卖法》有关规定，于5月16日在《四平日报》发布了拍卖公告，有16位竞买人交纳竞买保证金报名，于5月23日召开了拍卖会，张金英举牌应价，拍卖师落槌成交，当场签订《成交确认书》，整个过程合法有效。2、《拍卖法》第六十一条第二款“拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。”本公司在《四平日报》已声明“我公司按标的现状拍卖，不承担任何瑕疵责任”。3、《拍卖法》第31条“按照约定由委托人移交拍卖标的的，拍卖成交后，委托人应当将拍卖标的移交买受人。”我公司与委托人签订的《委托拍卖合同》第2条约定“由委托人将拍卖标的交付给买受人。”由此，买受人张金英不能得到标的，责任在于委托人七里界村委会，和本公司无关。4、我公司和竞买人张金英签订的《竞买协议》第六条第1款：“买受人持拍卖人出具的《拍卖成交确认书》和交款凭证于15日内向委托人领取拍卖标的”。据此协议，买受人张金英不能得到标的和本公司无关。5、本公司已按照合同约定完成了拍卖工作，应该得到合法的劳动报酬，不因后期标的移交受阻而影响。6、我公司分三次返还了三笔款，二笔款合计2850000元打到了七里界村委会经管站帐号，其中扣除了七里界村村委会应该交纳的拍卖佣金150000元，第三笔150000元打到张金英帐户，将张金英的拍卖佣金全部返还。因此，我公司请求法院判决房屋买卖合同有效，对张金英的无理要求予以驳回。一、二审诉讼费用由张金英承担。一审被告七里界村委会辩称：1、针对张金英的第一项诉讼请求：双方的买卖合同从事实上和法律上已经解除，我村也同意解除。2、针对张金英第二项诉讼请求：关于退还拍卖价款的诉讼请求，经管站已经将2000000元于2014年9月17日退还给张金英（2014年7月21日三公拍卖公司将2000000元打入孤家子镇经管站账户）。关于要求我村支付利息的诉讼请求，没有法律和事实依据。其一，双方没有书面买卖合同，也没有关于利息的书面约定，张金英关于利息的诉讼请求依法不能得到支持。其二，张金英是与三公拍卖公司签订的竞买协议，我村不是买卖合同的直接相对人，依法对于张金英的诉讼请求不承担责任。其三，是三公拍卖公司与张金英签订的竞买协议，张金英将合同价款交给了三公拍卖公司，三公拍卖公司并未将价款及时、全额交给我村，因此，我村不应当承担利息。其四，张金英在诉讼中已请求三公拍卖公司支付违约金，因此，利息的诉讼请求依法不能得到支持。3、针对张金英的第三项诉讼请求：该请求是针对合同相对方三公拍卖公司的，与我村无关，三公拍卖公司应承担责任。基于上述事实和法律规定，请求法院依法作出判决，保护我村的合法权益。一审法院经审理查明：2014年5月15日七里界村委会与三公拍卖公司签订《委托拍卖合同》，《委托拍卖合同》第五条约定：“拍卖成交的，拍卖人应在收到全部价款之日起7个工作日内，将拍卖成交价款（扣除佣金后）支付给委托人。”2014年5月16日三公拍卖公司在四平日报刊登“拍卖公告”，公开拍卖七里界村委员会院落及房屋，参考价1500000元，张金英于2014年5月19日报名参加竞拍，交纳竞买保证金400000元。2014年5月23日，通过公开拍卖，张金英以3000000元拍得拍卖标的物，同日签订《竞买协议》和《拍卖成交确认书》，按约定张金英于2014年5月30日交齐全部竞买价款3150500元（包括500元报名费、150000元佣金）。张金英与三公拍卖公司签订的《竞买协议》第四条约定：经双方协商，竞买人同意下列事项：第2款约定：向拍卖人交付人民币400000元竞买保证金。拍卖成交后，此保证金用于冲抵部分价款；如买受人违约，此保证金随即转为违约金，归拍卖人所有。第六条标的交割：第1款约定：买受人持拍卖人出具的《拍卖成交确认书》和交款凭证于15日内向委托人领取拍卖标的及权属证件（原件）、签署《拍卖标的的交割记录单》第八条第3款约定：拍卖人或委托人未能按照约定交付拍卖标的的，买受人有权要求拍卖人或委托人承担违约责任，退还拍卖标的成交价款和佣金；属于拍卖人责任的需向买受人支付与保证金等额的违约金。拍卖成交后，七里界村委会未按约定在15日内交付拍卖标的物，与拍卖的村委会院落相邻的董家屯的村民，提出三公拍卖公司拍卖的七里界村委会院落系董家屯所有，并堵占三公拍卖公司拍卖的院落。三公拍卖公司于2014年6月26日致函孤家子镇政府，请求镇政府尽快解决。至今张金英竞买的院落仍未交付，三公拍卖公司拍卖的院落无土地使用证和房屋所有权证。2014年7月21日三公拍卖公司分两次（每次1000000元）将竞买价款2000000元打入孤家子镇经管站账户，经管站已于2014年9月17日将2000000元退还给张金英，2014年9月22日三公拍卖公司又分两笔返还张金英1000000元，有一笔850000元是通过七里界村委会给张金英的，另一笔150000元是直接打到张金英帐户。一审法院经审理认为：2014年5月23日，张金英与三公拍卖公司签订《竞买协议》，通过公开拍卖张金英以3000000元拍得拍卖标的物即七里界村委会的院落，同日又与三公拍卖公司签订了《拍卖成交确认书》，张金英与三公拍卖公司是以拍卖的形式实现的买卖。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”和《中华人民共和国拍卖法》第六十一条：“拍卖人、委托人违反本法第十八条第二款、第二十七条的规定，未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿。”及第二十四条：“拍卖成交后，拍卖人应当按照约定向委托人交付拍卖标的的价款，并按照约定将拍卖标的移交给买受人。”的规定，就拍卖物买卖合同关系而言，我国拍卖法认为拍卖人是拍卖物的卖方，因此三公拍卖公司作为拍卖人具有交付拍卖标的物的义务，张金英与三公拍卖公司签订的《竞买协议》第六条关于“买受人向委托人领取拍卖标的”的约定，是拍卖人交付拍卖标的的方式，不免除拍卖人交付拍卖标的的义务。拍卖标的物不能交付的原因是董家屯的阻挠，七里界村委会及三公拍卖公司未能提供其对拍卖标的具有所有权的权属凭证，实质是拍卖标的权属有争议。由于七里界村委会未能解决拍卖标的的权属争议问题，致使张金英与三公拍卖公司签订的《竞买协议》无法履行。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，由于七里界村委会在规定的期限内不能交付拍卖标的物，致使不能实现合同目的，对张金英与三公拍卖公司签订的《竞买协议》、《拍卖成交确认书》应予解除。《中华人民共和国拍卖法》第六条规定：“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。”第十八条规定：“拍卖人有权要求委托人说明拍卖标的的来源和瑕疵。”《拍卖管理办法》第二十九条规定：“下列物品或者财产权利禁止拍卖：……（二）所有权或者处分权有争议，未经司法、行政机关确权的”；第四十八条规定：“拍卖企业违反本办法第二十九条规定，对买受人造成损失的，拍卖企业应当给予赔偿；属于委托人责任的，拍卖企业有权向委托人追偿。”依照上述法律规定，拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利，作为拍卖人有权要求委托人说明拍卖标的的来源和瑕疵。对物品或财产权利是否符合拍卖法的规定，拍卖人应尽审查的义务，从张金英与三公拍卖公司签订的《竞买协议》第六条第1款买受人持拍卖人出具的《拍卖成交确认书》和交款凭证于15日内向委托人领取拍卖标的及权属证件（原件）的约定可见，拍卖人在接受委托人委托时，对拍卖标的物的权属证件未尽审查义务，体现在拍卖标的物没有权属证件的情况下还约定让张金英向委托人领取拍卖标的权属证件的原件。三公拍卖公司将不应拍卖的标的物予以拍卖，是导致拍卖标的不能交付和张金英不能实现竞拍目的的根本原因，对此，三公拍卖公司是有过错的。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……”张金英与三公拍卖公司签订的《竞买协议》第八条违约责任中第3款约定：“拍卖人或委托人未能按照约定交付拍卖标的的，买受人有权要求拍卖人或委托人承担违约责任，退还拍卖标的成交价款和佣金；属于拍卖人责任的需向买受人支付与保证金等额的违约金。”张金英已按约定将竞拍标的的全部价款在约定的期限内全部交付给三公拍卖公司，而张金英未在约定的期限内领取拍卖标的，责任在三公拍卖公司，三公拍卖公司应按约定承担违约责任。根据《中华人民共和国拍卖法》第六十一条规定，拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。可见，免除瑕疵担保责任的范围是拍卖标的的“真伪或者品质”，并不包括“权属”。而且三公拍卖公司均未声明拍卖标的无权属证明，存在权属争议，三公拍卖公司以已作出不承担瑕疵责任的声明，不承担违约责任的理由不成立。因此，三公拍卖公司应返还张金英交付的佣金150000元并支付违约金400000元。张金英在2014年5月30日前向三公拍卖公司交齐竞买价款3000000元和佣金150000元，在诉讼过程中，三公拍卖公司已通过七里界村委会及直接给付张金英的方式返还张金英3000000元，应视为拍卖标的物的竞买价款全部返还。《中华人民共和国拍卖法》第六十一条规定：“拍卖人、委托人违反本法第十八条第二款、第二十七条的规定，未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿。拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。”依照该条规定，如果七里界村委会在委托三公拍卖公司拍卖该村院落时未说明拍卖标的物没有权属证明,属于委托人责任的，三公拍卖公司有权向七里界村委会追偿，但在本案中七里界村委会不承担违约责任。张金英与三公拍卖公司已约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，张金英要求三公拍卖公司支付违约金的请求已得到支持，由于三公拍卖公司违约给张金英造成的损失以支付违约金的方式进行了赔偿，故对张金英要求三公拍卖公司给付利息损失的请求不予支持。经梨树县人民法院2015年第47次审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、第一百三十五条、《中华人民共和国拍卖法》第六条、第十八条、第二十四条、第二十七条、第六十一条及相关规定，判决如下：一、解除原告张金英与被告吉林省三公拍卖有限公司2014年5月23日签订的《竞买协议》和《拍卖成交确认书》；二、被告吉林省三公拍卖有限公司返还原告张金英佣金150000元。（此款于本判决生效后十日内给付）；三、被告吉林省三公拍卖有限公司给付原告张金英违约金400000元。（此款于本判决生效后十日内给付）；四、被告四平辽河农垦管理区孤家子镇七里界村村民委员在本案中不承担民事责任；五、驳回原告张金英的其他诉讼请求。三公拍卖公司不服原审判决，向本院提起上诉。上诉人三公拍卖公司诉称：一、原审法院程序违法，违反了“不告不理”原则。原审原告诉请第一项“解除原告与被告七里界村委会通过拍卖订立的七里界村委会院落买卖合同”，庭审调查原告提供的《竞买协议》系上诉人张长江、王百臣、宋波、宋贵东等人签订，不是与原告张金英的协议，而原审法院判决解除原告与被告三公拍卖公司签订的《竞买协议》和《拍卖成交确认书》。不告不理、诉什么审什么是法院不得自行主动对案件进行裁判的一项审判基本原则，因此本案判决内容超出审查范围。二、原审法院判决“解除原告张金英与被告三公拍卖公司2014年5月23日签订的《竞买协议》和《拍卖成交确认书》”错误。上诉人竞拍程序符合法律规定，通过拍卖订立的七里界村委会院落买卖合同有效，拍卖会合法有效。上诉人三公拍卖公司接受七里界村委会委托，依照《拍卖法》有关规定，于5月16日在《四平日报》发布了拍卖公告，有16位竞买人交纳竞买保证金报名，被上诉人张金英对全部拍卖材料审查过并签字，于5月23日召开了拍卖会，拍卖上宣读了所拍卖标的材料及拍卖规则，被上诉人明知标没有土地使用证的现状，并且如果该土地有使用证与没有使用证存在很大价格差。被上诉人张金英举牌应价，拍卖师落槌成交，当场签订《成交确认书》，整个过程合法有效。上诉人三公拍卖公司已按照合同约定完成了拍卖工作，应该得到合法的劳动报酬，不因后期标的物是否移交而影响。三、原审法院认定三公拍卖公司有过错与法相悖。被上诉人张金英与七里界村委会买卖合同是否解除不影响拍卖效力。根据《合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同，第九十四条规定法定解除，双方解除买卖合同，但不能视为拍卖程序违法，不影响拍卖效力。上诉人三公拍卖公司属于中介机构，已经按照委托人的要求完成的委托事项，不因双方后续工作未完成而承担责任。四、原审法院判决“返还原告张金英佣金150000元”错误。上诉人三公拍卖公司退还了被上诉人15万元拍卖佣金。上诉人三公拍卖公司分三次返还了三笔款，前二笔款285万元打到了七里界村经管站账号，其中扣除了七里界村应该交纳的拍卖雇金15万元，第三笔15万元打到被上诉人张金英账号，将张金英的拍卖雇金全部返还。上诉人三公拍卖公司已按照合同约定完成了拍卖工作，应该得到合法的劳动报酬。按照法律规定，拍卖公司收取的双方的雇金，退还张金英雇金不代表上诉人三公拍卖公司存在责任问题。五、原审法院认定张金英未在约定的期限内领取拍卖标的，责任在三公拍卖公司，判决“给付原告张金英违约金400000元”错误。上诉人三公拍卖公司没有交付标的物的义务，不承担任何责任。根据《拍卖法》第六十一条第二款“拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。”被告三公拍卖公司在《四平日报》已声明“我公司按标的现状拍卖，不承担任何瑕疵责任”。《拍卖法》第31条“按照约定由委托人移交拍卖标的的，拍卖成交后，委托人应当将拍卖标的移交买受人”。上诉人三公拍卖公司与委托人签订的《委托拍卖合同》第2条约定“由委托人将拍卖标的交付给买受人”，与竞买人张金英签订的《竞买协议》第六条第1款：“买受人持拍卖人出具的《拍卖成交确认书》和交款凭证与15日内向委托人领取拍卖标的”。由此可见，买受人张金英不能得到标的物的责任在于委托人七里界村，与上诉人拍卖公司无关。被上诉人张金英辩称：一、原审法院没有违反“不告不理的原则”。张金英的诉请为“判令解除我与七里界村委会通过拍卖订立的七里界村委会院落买卖合同”，而《拍卖成交确认书》是张金英与上诉人签订的，拍卖价款是张金英交纳的，该确认书正是张金英与七里界村委会通过拍卖订立买卖合同的形式，解除拍卖成交确认书就是解除了买卖协议，张金英请求解除买卖协议的诉讼目的是为了索回交纳的款项，原审判决该判项符合张金英的诉讼请求。二、原审判决解除《拍卖成交确认书》有事实和法律依据。本案标的物因七里街村委会不具有合法产权，与相邻的董家村有权属争议，导致拍卖后，张金英交纳了拍卖佣金和拍卖价款，又不能取得拍卖标的物，张金英的合同目的无法实现。本案三方当事人对此事实均无争议，上诉人及七里界村委会已经将拍卖价款退还给张金英。因此，原审法院判令解除本案合同有事实及法律依据。三、上诉人三公拍卖公司作为依法设立，具有专业知识的拍卖机构，未尽审查责任，将依法不应予以拍卖的标的物予以拍卖，应对拍卖标的不能交付的后果承担责任。四、上诉人应该返还张金英15万元拍卖佣金。根据上诉人的上诉理由，上诉人对于退还张金英拍卖佣金没有异议，但认为上诉人已经将拍卖佣金返还给了张金英，现留的15万元是七里界村委会应交纳的佣金。但是，上诉人扣留的15万元是张金英交纳300万元拍卖价款的一部分，而非七里界村交纳给上诉人的佣金。在上诉人不能交付拍卖标的物，合同应该解除的情况下，上诉人应将收取的张金英交纳的款项全部返还给张金英，如果上诉人认为七里街村委会应向其交纳拍卖佣金，应该由上诉人向七里界村委会另行主张，而不应扣留张金英的钱款。五、上诉人应给付张金英违约金40万元。张金英的经济损失是客观存在的，在张金英交付40.05万元保证金及竞拍费用，260万元竞拍价款及15万元佣金的半年后，上诉人才将拍卖价款300万元退还给张金英，另有15万元上诉人至今拒不退还。上诉人的违约行为不仅给张金英造成了贷款利息、借款利息损失，也使张金英丧失了竞买其他财产的机会，给张金英造成了巨大的经济损失。按照《合同法》及《竞买协议》的约定，张金英请求上诉人三公拍卖公司按照保证金40万元的数额支付违约金，有法律和双方合同约定为根据。原审被告七里界村委会辩称：一、被上诉人张金英是向上诉人三公拍卖公司交纳的15万元佣金，依法、依约应由上诉人三公拍卖公司返还，且张金英并未向七里界村委会主张权利，与七里界村委会无关。二、被上诉人张金英与七里界村委会之间不存在合同关系，要求支付40万元违约金的请求与七里界村委会无关。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院经审理后，综合评判如下：一、结合卷宗证据可以得出一审原告主张解除的与七里界村委会通过拍卖订立的七里界村委会院落买卖合同就是前面提及的《竞买协议》和《拍卖成交确认书》，张金英是竞买人。一审法院审理程序合法，没有违反“不告不理”的原则。原审判决内容未超出审理范围，符合法定审判程序。二、《竞买协议》、《拍卖成交确认书》的合同目的无法实现应予解除。本次拍卖标的是不动产，不动产的取得方式是登记，动产的取得方式是交付。一审法院在合同不能履行原因上的认定欠妥。本案的三方当事人在拍卖完成后，持相关手续直接到土地等部门办理过户登记即可。登记后的物权人可以申请法院排除妨害，因此董家村村民的堵占村部行为不能成为不能取得不动产产权的依据。本次拍卖不能实现合同目的的根本原因在于各方当事人不了解对不动产取得方式的法律规定，采取不合适的方式处理拍卖交接事宜，导致时间上的长期拖延，从而失去了购买本标的进行市场开发的最佳时机，以至竞买人合同目的无法实现，最终导致合同解除。三、合同解除后责任的承担1、三公公司承担责任有法律依据和合同约定。竞买协议第6.1条“买受人…向委托人领取拍卖标的及权属证件（原件）、签署《拍卖标的交割记录单》”，该条约定符合《中华人民共和国合同法》第六十五条规定的第三人不履行义务如何承担责任的情形。该法条原文如下：“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”从该法条的规定可以看出张金英为《竞买协议》的债权人，三公拍卖公司为该协议的债务人，七里界村委会是负有交付义务的第三人。现第三人不能履行义务，违约责任应由三公拍卖公司向债权人张金英承担有明确的法律依据。《竞买协议》第八条违约责任中第3款的约定：“拍卖人或委托人未能按照约定交付拍卖标的的，买受人有权要求拍卖人或委托人承担违约责任，退还拍卖标的成交价款和佣金；属于拍卖人责任的需向买受人支付与保证金等额的违约金”。本案中，合同目的没有实现，作为买受人的张金英选择三公拍卖公司承担违约责任有合同约定作为依据。2、三公公司的免责声明不能免除其责任。上诉人三公拍卖公司在《四平日报》的声明“我公司按标的现状拍卖，不承担任何瑕疵责任”主张自己已经进行了瑕疵公告，因此不承担瑕疵担保责任。该声明并不能免除其责任。《中华人民共和国拍卖法》第六十一条规定：“拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任”。可见，免除瑕疵担保责任的范围是拍卖标的的“真伪或者品质”，并不包括“权属”。另外，瑕疵声明应为对标的物的权属、现状、形态等方面所存在的问题或缺陷进行明确的瑕疵告知，而非笼统的声明“我公司按标的现状拍卖，不承担任何瑕疵责任”。本案中，三公拍卖公司的声明是一种免责声明，而非瑕疵声明。因此，针对拍卖这种特殊的买卖行为，对拍卖标的物是否符合法律规定，能否按照合同约定达到买受人竞拍目的，拍卖公司应承担严格的法定审查义务和责任，该免责声明不能免除其责任。另外，拍卖公司是依法成立，专门从事拍卖活动的中介机构，其拍卖活动均由具有法定资质、受过专门培训的拍卖师完成，拍卖师对拍卖标的的权属及财产取得方式应该熟悉。拍卖公司在接受拍卖委托之前应尽到对拍卖标的权属的审查义务，对于存在权属争议或权属不明确的财产有义务提醒委托人补办不动产登记等手续，并有义务在拍卖后采取法定方式组织各方当事人办理权属登记促成合同的实际履行。本案的上诉人三公拍卖公司未尽相应义务，应当承担相应的责任。四、违约责任的划分在法律适用上，本次纠纷因拍卖而起，应该首先适用《中华人民共和国拍卖法》，该法没有规定的应该适用《中华人民共和国合同法》等法律。《中华人民共和国拍卖法》第四十一条“委托人委托拍卖物品或者财产权利，应当提供身份证明和拍卖人要求提供的拍卖标的的所有权证明或者依法可以处分拍卖标的的证明及其他资料。”第四十二条“拍卖人应当对委托人提供的有关文件、资料进行核实。拍卖人接受委托的，应当与委托人签订书面委托拍卖合同。”明确了拍卖人应尽的法定义务。商务部《拍卖管理办法》第二十九条规定：“下列物品或者财产权利禁止拍卖：……（二）所有权或者处分权有争议，未经司法、行政机关确权的”。结合本案拍卖过程及上述法律、规章规定可以看出，七里界村没有取得物权更不能提供拍卖标的的所有权证明，三公拍卖公司既没有对拍卖标的物的所有权资料进行审查，也没有向张金英展示过拍卖标的的所有权资料。三公拍卖公司未尽拍卖人核实义务，违法商务部的规定拍卖有争议的财产权利的事实可以认定。三公拍卖公司在本次纠纷的起因上负主要责任。《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人…”。本案中，三公拍卖公司受七里界村委会的委托，以自己的名义，在七里界村委会的授权范围内，与张金英订立了《竞买协议》、《拍卖成交确认书》两份合同。张金英作为该集体组织成员应该知道七里界村委会与三公拍卖公司的代理关系。因此，《竞买协议》、《拍卖成交确认书》直接约束七里界村委会和张金英，七里界村委会作为诉争标的物的实际出售人，明知自己没有标的物的权属证照，仍然委托三公拍卖公司对标的物进行拍卖出售。对合同目的无法实现存在一定过错。七里界村委会与三公公司应承担相同责任。房屋及土地买卖是特殊的交易行为，张金英作为具有完全民事行为能力人，应该了解不动产权属资料对交易行为的重要性。按照交易习惯，作为买受人的张金英在参与拍卖活动时，应该要求出卖人出示所要竞买不动产标的物的权属资料，并对相关资料进行必要的了解和审查。且张金英为标的物实际出售人七里界村的本村村民，具备对标的物的现状、权属是否存在争议等问题了解掌握的条件。拍卖后，张金英采取不合适的方式处理拍卖交接事宜，张金英对竞买合同目的未能实现也存在着一定过错。各方责任按4:4:2分担较为合适。张金英仅向三公拍卖公司主张违约责任，并未对七里界村委会进行权利主张。本院尊重合同当事人的自由选择权，因此对七里界村委会应承担违约责任的方式不做评判。由于张金英要求三公拍卖公司支付违约金的请求已经得到了部分支持，三公拍卖公司给张金英造成的损失已经以违约金的方式进行了赔偿，故对张金英要求三公拍卖公司给付利息损失的请求不予支持。综上，一审判决基本事实认定正确，责任部分认定不清，适用法律基本正确，部分法律适用欠妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(二)项之规定，判决如下：一、维持吉林省梨树县人民法院（2015）梨民一重字第16号民事判决主文第一、二、四、五项；二、撤销吉林省梨树县人民法院（2015）梨民一重字第16号民事判决主文第三项；三、上诉人吉林省三公拍卖有限公司于本判决生效后十日内立即给付张金英违约金16万元。一审案件受理费33200元，财产保全费5000元，由吉林省三公拍卖有限公司负担31560元；张金英负担6640元。二审案件受理费33200元，由吉林省三公拍卖有限公司负担26560元，张金英负担6640元。上诉人三公拍卖公司如未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长 张宏彦审判员 刘士木审判员 田 峰二〇一六年六月三十日书记员 侯 望 关注微信公众号“”