（2016）京02执异32号
裁判日期: 2016-06-30
公开日期: 2016-07-26
案件名称
李昆等其他合同纠纷一案
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
执行案件
审理程序
当事人
李昆,张志宏,大同市深特集团房地产开发有限责任公司,大同市深特东城置业有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百五十四条，第二百二十七条
全文
北京市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2016）京02执异32号案外人曹艳丽，女，1970年7月24日出生。委托代理人李平，北京洛辉中煌律师事务所律师。申请执行人李昆，男，1964年12月12日出生。委托代理人陈旭，北京市隆安律师事务所律师。委托代理人孔小宁，北京市隆安律师事务所律师。被执行人张志宏，男，1963年1月15日出生。被执行人大同市深特集团房地产开发有限责任公司，住所地山西省大同市城区魏都大道78号富临宝城综合楼a座19层。法定代表人苗永青，董事长。被执行人大同市深特东城置业有限公司，住所地山西省大同市城区魏都大道78号富临宝城综合楼b座610室。法定代表人贾天智，董事长。本院受理的李昆申请执行张志宏、大同市深特集团房地产开发有限责任公司（以下简称深特房地产公司）、大同市深特东城置业有限公司（以下简称深特置业公司）民间借贷纠纷一案，在执行过程中，案外人曹艳丽以本院查封的深特房地产公司名下位于xxx路东侧东小城第2、3栋23、9号房，房屋代码2#-23（单三层）、3#-9（1-3层）（以下简称涉案房屋）系其合法购买为由向本院提出执行异议。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。曹艳丽称，其与张海峰、马飞君、王少林、胡艳蓉、王春梅、关晓丽、洪涛、甄兰华、简利桃、李全第、张殿龙、李敏、王美珠、王涛、范玉红、王世宏、张利国、李峰、邢凯19人系委托和代理法律关系，深特房地产公司在开发涉案房屋所在的东小城项目过程中，均不同程度的与案外人及其所代理的张海峰等人发生过民间借贷业务关系，借款到期后，深特房地产公司无力还款，用房抵债，双方协议将借款转为购房款。张海峰等人选派案外人作为代表与该公司签订《商品房买卖合同》购买了涉案房屋。案外人及其所代理的张海峰等人共同共有涉案房屋。深特房地产公司为案外人等共有人分别开具了购房收据。案外人与深特房地产公司之间的以房抵债行为并不违反国家法律规定，且出于双方自愿，抵债价格亦是同期市场价格，案外人系涉案房屋的合法所有权人和物权所有人；而李昆与深特房地产公司之间仅为债权债务法律关系，根据物权优于债权的法律规定，李昆之债权不能对抗案外人的物权。综上，请求法院解除对涉案房屋的查封。李昆称，不同意案外人的异议请求，主要理由如下：一、案外人没有证据证明其与深特房地产公司之间存在债权债务关系，双方并未签订借款合同，借款亦未进入深特房地产公司账户，案外人仅有收据证明其向深特房地产公司提供了借款；二、案外人并未与深特房地产签订以房抵债协议，没有证据证明双方形成了以房抵债的法律关系；三、案外人与深特房地产签订的商品房买卖合同，真实性无法核实，且未在我方申请查封之前向有关机关进行网签，而不动产转让须经登记才发生对抗效力，故，案外人主张涉案房屋发生物权变化的理由不能成立；四、根据相关司法解释的规定，案外人所提主张不符合法定的可以对抗执行的要件，涉案房屋用途为商业，案外人并未合法入住，亦未向法院证明其购买涉案房屋系用于居住且无其他房屋居住。综上，案外人的异议请求无法律和事实依据，请求法院驳回案外人的异议请求。张志宏、深特房地产公司、深特置业公司均对案外人的异议请求予以认可。经查，2015年9月24日，本院依据（2015）二中民（商）初字第00194、00603号民事判决书，受理了李昆申请执行张志宏、深特房地产公司、深特置业公司民间借贷纠纷两案，案号分别为（2015）二中执字第01267、01268号。案件审理过程中，本院于2015年1月15日依法保全查封了深特房地产公司名下坐落于xxx路东侧东小城现代商业地产中心（一期）74333.09平方米房产，涉案房屋在查封范围内。进入执行程序后，该查封自动转为执行中的查封。另查，2012年1月9日，大同市城乡规划局向深特房地产公司颁发建筑类地字第20120002号《建设用地规划许可证》，其中载明：用地项目名称为“东小城现代商业地产中心建设项目”，用地位置为“xxx路东侧”，用地性质为“商业金融业用地”。现该建设项目尚未竣工。2014年6月11日，大同市房产管理局向深特房地产公司颁发（2014）晋商房预售同字第21号《商品房预售许可证》，其中载明：项目坐落位置为“xxx路东侧”，备注栏中载明：1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#、10#、11#商业，9#a、9#b、9#c商业。涉案房屋系上述《商品房预售许可证》载明的商业部分。再查，2014年10月26日，曹艳丽与深特房地产公司签订编号20141026-04《商品房买卖合同》，购买涉案房屋，合同总价款为74507612元。深特房地产公司就该合同向曹艳丽等人共开具房款收据17张，金额共计6832700元。又查，2014年10月26日，曹艳丽与深特房地产公司签订《商品房买卖合同补充协议》约定，由于涉案房屋在曹艳丽购买前，深特房地产公司已将涉案房屋出租给第三方，并签订了《商铺预租协议》，深特房地产公司承诺在涉案房屋办理产权移转后，深特房地产公司协助将租赁主体变更为曹艳丽与第三方；曹艳丽认可深特房地产公司与第三方签订的租赁协议中约定的租期和租金。本案审查过程中，曹艳丽提交了《商品房买卖合同》、《委托协议》、《商品房买卖合同补充协议》、收款收据、部分汇款凭证、深特房地产公司会计账册复印件等证据以证明其主张。李昆对上述证据均不予认可。张志宏、深特房地产公司、深特置业公司对上述证据均予以认可。本院认为：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合法律、司法解释规定情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。本案中，案外人与深特房地产公司在本院查封前虽签订了书面买卖合同，但从案外人提交的收据看，其并未按合同约定支付全部房款，且案外人购买涉案房屋并不是用于居住。故其所提异议请求不符合法律、司法解释规定的人民法院应予支持的情形，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人曹艳丽的异议请求。如不服本裁定，案外人认为原判决内容错误损害其民事权益的，可自本裁定送达之日起六个月内，向作出原判决的人民法院申请再审；当事人认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；案外人、当事人认为与原判决无关的，可自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。本裁定送达后立即生效。审 判 长 贾奕良代理审判员 马鸿雁代理审判员 高明二〇一六年六月三十日书 记 员 雷 洋 来源：百度搜索“”