（2016）沪0114民初5237号
裁判日期: 2016-06-30
公开日期: 2016-11-29
案件名称
陈少荣与上海沪嘉果品销售有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市嘉定区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈少荣,上海沪嘉果品销售有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民���诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0114民初5237号原告陈少荣，男，1982年11月19日生，汉族，户籍地及住址福建省。委托代理人杨桂林，北京长安(上海)律师事务所律师。被告上海沪嘉果品销售有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人吴亚敏，总经理。委托代理人赵强，上海汇裕律师事务所律师。原告陈少荣与被告上海沪嘉果品销售有限公司间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨桂林，被告的法定代表人吴亚敏及其委托代理人赵强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年10月10日，原、被告签订一份《承包经营协议书(试行)》，约定原告承包位于上海市嘉定区曹安公路XXX号国产(D)087号区段(以下简称讼争铺位)，面积为75平方米，单价为每天每平方米人民币3.80元(以下币种均为人民币)，年承包费为104,025元，押金为1万元，先付后用，一次性交清。承包期自2015年12月1日至2016年11月30日。合同签订后，原告依约支付了承包费104,025元和押金1万元。但上述经营区域尚在试营业阶段，并未形成规模，不具备相关经营条件，客源严重不足，根本无法正常经营。现起诉要求：一、解除原、被告签订的《承包经营协议书(试行)》；二、被告退还承包费104,025元、押金1万元并支付利息损失(按银行同期贷款利率为标准，自2015年10月11日起计算至清偿日止)。被告答辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告签订的承包协议是真实有效的，被告不存在违约行为，原告无权解除协议。经审理查明，2015年7月18日，被告向包括原告在内的各商户发出一份《致��体会员的公开信》，对其承包位于上海市嘉定区曹安公路XXX号经营区域的相关招商、经营、管理等情况做了介绍。2015年10月10日，原、被告签订一份《承包经营协议书(试行)》，约定原告承包讼争铺位(该铺位处于半封闭半开放状态)，面积为75平方米。承包期限自2015年12月1日至2016年11月30日。承包费单价为每天每平方米3.80元，年承包费为104,025元，押金为1万元。治安费、卫生费合并暂按每天每平方米0.18元计算。水、电(包括共用分摊部分)、所得税等按相关部门规定时间及标准统一代收代付。承包费实行先付后用的原则，在承包期起始月前30日内一次性交清。治安费和卫生费由原告每年分二次且每半年到期日前15日内支付被告。押金在原告因故不再续签承包协议，如无保障范围内的违规和损坏，待协议终止15日内如数返还。经被告同意，原告可对承包场地进行装修，但在���止承包前须将场地恢复原状。协议另对其他事项作了约定。当日，被告向原告出具两张收据，确认收到原告支付的承包费104,025元和押金1万元。后原告认为其经营讼争铺位所在区域尚在试营业阶段，且被告不具有相应经营资质，无法正常经营，被告应退还其已支付的相关费用，故涉讼。另查，《承包经营协议书(试行)》签订前，原告签署了一份《抽签登记表》，确认讼争铺位的仓位号为087号，面积为75平方米，年租金为104,025元。另外，讼争铺位上已悬挂“吉茜果业电商配送”字样的广告牌。现讼争铺位处于无人经营的状态。以上事实，有致全体会员的公开信、承包经营协议书(试行)、收据、抽签登记表、照片及当事人的陈述等证据证实，事实清楚，证据确凿，本院依法予以认定。本院认为，根据《承包经营协议书(试行)》的约定内容，该合同中关于承包期限、承包费、押金、水、电费的负担、装修事宜等内容均与一般房屋租赁合同相关内容一致，故该合同实为房屋租赁合同。由于双方均未提交讼争铺位所属房屋经过批准建设的合法手续，故双方签订的房屋租赁合同违反了法律、行政法规的强制性规定，当属无效合同。关于讼争铺位是否交付并经营的问题，根据查明的事实、合同的约定及当事人的相关陈述，可以确认讼争铺位已悬挂经营所需的广告牌，因讼争铺位系半封闭半开放的状态，故双方并未在合同中约定交付铺位事宜，原告在确定铺位仓位号及签署合同后即可直接进驻进行经营，被告无需另行办理交付手续，且原告在诉状中亦陈述因客源严重不足，导致其无法正常经营。综上，本院确定被告就讼争铺位已实际交付，原告已实际进场经营。对原告关于讼争铺位未交付并经营的陈述，本院不予采纳。关于原告的实际经营时���，鉴于讼争铺位现已无人经营，但原告并未在搬离前通知被告而使讼争铺位长期处于闲置状态，被告亦无法明确原告的实际搬离时间，本院根据本案的实际情况，酌情确定原告的实际经营时间为5个月，原告应承担该期间产生的使用费，使用费的标准参照租金标准计算。经核算，原告应承担的使用费总额为42,750元，在扣除该笔费用后，被告应向原告退还使用费61,275元及押金1万元。至于利息损失问题，因原告在承租讼争铺位前并未尽到审慎的注意义务，被告亦未尽到忠实的告知义务，双方对合同无效均具有过错，故原告要求被告支付利息损失的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下���一、确认原告陈少荣与被告上海沪嘉果品销售有限公司于2015年10月10日签订的《承包经营协议书(试行)》无效；二、被告上海沪嘉果品销售有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈少荣返还使用费人民币61,275元及押金人民币1万元；三、原告陈少荣的其余诉讼请求，不予支持。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2,580元，减半收取1,290元，由原、被告各半负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 周平二〇一六年六月三十日书记��俞佳悦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 微信公众号“”