（2016）粤20民终1034号

裁判日期: 2016-06-30

公开日期: 2016-09-26

案件名称

中山市嘉怡物业管理有限公司与刘挺樟物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省中山市中级人民法院

所属地区

广东省中山市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

刘挺樟,中山市嘉怡物业管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省中山市中级人民法院民事判决书（2016）粤20民终1034号上诉人（原审被告）：刘挺樟，男，1968年6月8日出生，汉族，住广东省中山市。委托代理人：刘和平，男，1945年12月9日出生，汉族，住广东省中山市。系刘挺樟的父亲。被上诉人（原审原告）：中山市嘉怡物业管理有限公司。住所地：广东省中山市。法定代表人：李秀春，总经理。委托代理人：曾璇、梁翠琼。上诉人刘挺樟因与被上诉人中山市嘉怡物业管理有限公司（以下简称嘉怡物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第1756号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：嘉怡物业公司系经营范围包括物业管理的企业法人，资质等级为三级。刘挺樟及案外人黎旺珍系中山市东区富湾南路42号致富街3号（燕山阁）201房的登记产权人，该房位于比华利山小区。庭审中，嘉怡物业公司明确不在本案向黎旺珍主张权利。2008年6月14日，嘉怡物业公司与中山市比华利山住宅小区业主委员会（以下简称比华利山业委会）签订物业合同，约定：由嘉怡物业公司为比华利山小区提供物业服务；服务期限自2008年6月14日至2011年6月13日；嘉怡物业公司负责对共用设施、设备的维修、养护、运作和管理；住宅的物业服务费每月每平方米0.78元；公共供水、公共照明电费，按实际摊分；小区内二次加压的电费、水损费，按物业使用人每月平均摊分；物业管理服务费按月交纳，业主或物业使用人应在次月10日前交纳，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费等其他费用时，自逾期交纳之日起，按欠费总额每日千分之一的比例支付滞纳金。合同还约定了其他内容。嘉怡物业公司按照合同约定为比华利山小区提供物业服务。合同期满后，嘉怡物业公司与比华利山业委会未续签物业服务合同，但嘉怡物业公司继续按原合同约定为比华利山小区提供物业服务。2013年11月3日，比华利山业委会发出通知，载明“业委会同意与嘉怡物业公司在2013年11月30日终止物业服务关系”；通知还载明了其他内容。2013年11月8日，嘉怡物业公司就水损费事宜向比华利山小区全体业主发出通知，要求全体业主于2013年12月30日前交纳水损费258元。嘉怡物业公司陈述其管理至2013年12月15日。因刘挺樟拖欠嘉怡物业公司2011年11月5日至2013年11月1日期间的水损费258元等费用，嘉怡物业公司遂于2015年5月21日诉至原审法院，请求判令：1.刘挺樟向嘉怡物业公司支付2013年10月至11月拖欠的物业服务费208.85元、梯灯及二次供水电费分摊15元、水泵房维护费6元、小车停车费1650元、2011年11月5日至2013年11月1日拖欠的水损费258元，以上共计2137.85元；2.刘挺樟向嘉怡物业公司支付物业服务费及水泵房维护费的滞纳金41元（计算方法：从2013年10月起，以每月107.43元为基数，从每月的次月10日起按每日千分之一计至清偿之日止，现暂计至2014年12月31日为41元）；3.刘挺樟向嘉怡物业公司支付水损费的滞纳金100元（计算方法：从2013年12月10日起按每日千分之一计至清偿之日止，现暂计至2014年12月31日为100元）；4.刘挺樟承担本案诉讼费用。原审庭审中，嘉怡物业公司以刘挺樟已支付部分欠费为由变更诉讼请求为：1.刘挺樟向嘉怡物业公司支付2011年11月5日至2013年11月1日拖欠的水损费258元及违约金（计算方法：以258元为基数，从2013年12月31日按每日千分之一计至清偿之日止）；2.诉讼费胜诉后由刘挺樟迳付嘉怡物业公司。原审另查：嘉怡物业公司就如何解决二次供水的水损问题，曾多次与比华利山业委会召开会议协商，向比华利山小区住户发放问卷调查，向中山市信访局、中山市东区信访办、中山市市委等部门反映，但一直没有得到解决。2013年9月4日，原审法院立案受理中山市供水有限公司（以下简称供水公司）诉嘉怡物业公司供用水合同纠纷一案。经审理，原审法院于2013年10月10日作出（2013）中一法民二初字第684号民事判决，认为“嘉怡物业公司应承担比华利山小区内二次供水的水损费……，嘉怡物业公司承担该费用后，可将费用计入物业服务费成本，并依据与比华利山业委会签订的物业服务合同的约定，与比华利山业委会和各终端用水户协商解决……”，并据此判决嘉怡物业公司于判决生效之日起五日内向中山市供水有限公司缴纳截至2013年5月9日的水损费97459.42元、违约金45313.52元，合计142772.94元；及之后至判决指定履行期限之日止的违约金（违约金以尚欠水损费金额按每日千分之二计算）。该判决于2013年11月4日生效。据嘉怡物业公司陈述，2013年11月15日，嘉怡物业公司与供水公司协商后确定嘉怡物业公司需向供水公司支付2011年11月5日至2013年11月1日期间的水费及违约金为132186.58元，嘉怡物业公司即于当天履行了支付义务。嘉怡物业公司就其诉讼请求中主张的水损费提供发票4张作为证据，该4张发票显示比华利山业委会于2013年11月15日向中山市供水有限公司交纳水费16169.46元、9792.48元、24414.96元、8244.12元、50908.8元，违约金22656.7元，合计为132186.52元。依据物业合同约定，水损费是按小区住户进行分摊。对于涉案小区住户，嘉怡物业公司主张共计512户，并提供比华利山业委会出具的证明作为证据，证明中注明“中山市比华利山住宅小区共有426户……因历史遗留问题，国、地税局、交警、凉果厂、龙井阁等单位（共86户）与本小区共用一个泵房，上述单位的二次供水由安装在本小区内的泵房进行加压”。原审又查：庭审中，刘挺樟、嘉怡物业公司双方一致确认水损费产生原因为地下水管锈蚀漏水而造成的自然损耗。原审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。嘉怡物业公司与比华利山业委会签订的物业合同是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，亦无其他合同无效的情形，应认定合法有效。物业合同期满后，嘉怡物业公司仍根据原合同的约定为比华利山小区提供了物业服务，刘挺樟作为比华利山小区物业的业主继续向嘉怡物业公司缴纳物业服务费等费用，可视为刘挺樟、嘉怡物业公司双方继续按原合同约定形成事实上的物业服务合同关系，双方仍应受原合同的约束履行各自义务。对于诉争水损费的产生，刘挺樟、嘉怡物业公司双方已一致确认为地下水管锈蚀漏水而造成的自然损耗，且嘉怡物业公司已就如何解决二次供水的水损问题，曾多次与比华利山业委会召开会议协商，已依约履行其物业管理义务，故根据《物业管理条例》第四十五条第一款“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用”的规定、涉案物业合同关于“水损费按物业使用人每月平均摊分”的约定以及已生效的（2013）中一法民二初字第684号民事判决关于“嘉怡物业公司承担该费用后，可将费用计入物业服务费成本，并依据与比华利山业委会签订的物业服务合同的约定，与比华利山业委会和各终端用水户协商解决……”的认定，嘉怡物业公司要求刘挺樟支付水损费258元（132186.52元÷512户＝258元／户）的诉讼请求，事实清楚，理据充分，原审法院予支持。关于嘉怡物业公司要求刘挺樟支付的逾期滞纳金，性质为违约金，系合同双方的合意。因刘挺樟在庭审中认为水损费逾期违约金的计算标准认为过高，并要求予以调整，且嘉怡物业公司亦未举证证明除利息损失外存在其他损失，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，合同所约定的每日按拖欠金额千分之一支付违约金的计算标准明显过分偏高，已经超出嘉怡物业公司利息损失的百分之三十，故结合本案实际情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，原审法院依法对合同约定的上述违约金标准予以适当调低，标准为按照欠费总额以中国人民银行同期同类贷款利率计算。由于嘉怡物业公司发出的缴费通知中已明确注明缴费期限至2013年12月30日，故刘挺樟应以258元为基数，从2013年12月31日起，按中国人民银行同期贷款基准利率向嘉怡物业公司支付违约金至清偿之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第十二条第四款、第四五条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，判决：一、刘挺樟于原审判决生效之日起七日内向嘉怡物业公司支付2011年11月5日至2013年11月1日期间水损费258元及违约金（计算方法：以258元为基数，从2013年12月31日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至清偿之日止）；二、驳回嘉怡物业公司的其他诉讼请求。如未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元（嘉怡物业公司已预交），由刘挺樟负担（刘挺樟于原审判决生效之日起七日内迳付嘉怡物业公司）。上诉人刘挺樟不服原审判决，向本院提起上诉称：2008年6月14日签订物业管理合同后，因涉案小区产生新的业主委员会，受全体业主委托，新业主委员会与嘉怡物业公司重新签订物业服务合同，新合同没有约定水损费由全体业主分摊。因未携带合同原件，原审庭审中刘挺樟曾出示新合同复印件，原审法院既不告知补送此证据原件的时限、地点及手续，也不采纳新合同，难免有偏帮之嫌。早在嘉怡物业公司进驻小区前，中山市供水公司已对本小区各家各户实行抄表到户、供水到户、收费到户。供水公司与用水方已成立合同关系，各业主已成为事实上的供水散户。供水公司理应铺引新的水管到各家门前，但供水公司却不适当地借用了已有十多年历史的地下水管和泵房作二次供水，难免发生漏水损耗。生活用水是供水企业的特种商品，买卖双方应足秤足尺进行交易，商品中途的损耗，卖方只能加入自己的经营成本，不能向买方直接收取。中山供水公司也深明此理，只向负有直接管理责任的嘉怡物业公司索偿，未向小区用户索偿。《中华人民共和国合同法》规定，“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”自来水不可能由买货人自提自运，销售方式是送货制，交货地点在各家用户水表前。嘉怡物业公司与业主委员会所签的新合同没有约定业主分摊水损费，供水公司与业主也没有单列收取水损费的约定，法律也没有明确规定供水供应商应当单列收取用户计量表前的损耗。想当然地认为终端用户应负担水损的推理是不正确的。原审法院把用户水表前的水损费纳入《物业管理条例》第四十五条的规定“有关费用”，随意扩大法律适用范围是错误的。请求二审法院依法撤销刘挺樟需支付水损费、违约金、诉讼费的原审判决，由败诉方承担本案的全部诉讼费。被上诉人嘉怡物业公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。二审期间，刘挺樟向本院提供如下证据：一、签订日期为2009年4月1日的《中山市物业服务合同》一份与比利华山业委会证明一份，拟证明水损发生在新合同期间，而新合同没有对水损问题作出规定。二、嘉怡物业公司工作总结及计划一份，拟证明：1.新合同签订日期是2009年4月1日；2.二次供水水泵房有故障。三、证人证言一份和小区地图一份，拟证明泵房漏水严重及证人居住的位置。嘉怡物业公司质证意见如下：对上述证据的真实性、关联性、合法性均不确认。签订日期为2009年4月1日的《中山市物业服务合同》是作废未实施的合同。本院经审理查明：原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明：签订日期为2009年4月1日的《中山市物业服务合同》第四条约定，乙方（嘉怡物业公司）向业主或非业主使用人提供以下日常服务内容：1.房屋建筑共用部位的维修养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅；2.共用设施设备和相关场地的维修养护、运行和管理，包括道路、垃圾道、烟囱、化粪池、沟渠、池、照明系统、消防设施设备、智能化设备、外墙排水管；第九条约定，“本物业服务总支出包括如下项目：……物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用”。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。二审期间双方争议的主要焦点为刘挺樟是否应承担涉案水损费。对于诉争水损费的产生，刘挺樟、嘉怡物业公司原审中已一致确认为地下水管锈蚀漏水而造成的自然损耗，嘉怡物业公司也就如何解决二次供水的水损问题，曾多次与比华利山业委会召开会议协商。生效的（2013）中一法民二初字第684号案判决中已认定嘉怡物业公司承担涉案水损费用后，可将该费用计入物业服务费成本。签订日期为2008年6月14日的《中山市物业服务合同》约定水损费由物业使用人平均分摊。虽然刘挺樟上诉认为比华利山业委会已于2009年4月1日与嘉怡物业公司重新签订了《中山市物业服务合同》，并认为该物业服务合同中没有约定水损费由全体业主分摊。但是，即使依据刘挺樟二审举证的该份物业服务合同，该物业服务合同中已明确约定了嘉怡物业公司提供日常运行和维护的共用部位、共用设施所含括的具体项目，并不包含地下水管，即未约定地下水管日常运行而造成的损耗属于嘉怡物业公司收取物业服务费后应承担的服务总支出。对于双方约定的物业服务支出项目外所产生的费用，刘挺樟作为小区业主，其在日常生活中用水必然使用了地下水管，其作为受益人应分担因地下水管锈蚀漏水而造成的自然损耗。原审法院判令刘挺樟分摊承担水损费，并无不当。刘挺樟的上诉理据不足，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（刘挺樟已预交），由上诉人刘挺樟负担。本判决为终审判决。审　判　长　　牛庆利代理审判员　　赖晓筠代理审判员　　张群立二〇一六年六月三十日书　记　员　　林蔓娜黄燕红第10页共10页百度搜索“”