（2016）湘01民终2145号
裁判日期: 2016-06-30
公开日期: 2017-01-12
案件名称
湖南智超物业管理有限公司与易大盛物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省长沙市中级人民法院
所属地区
湖南省长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
易大盛,湖南智超物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘01民终2145号上诉人（原审被告、反诉原告）易大盛，男，1961年2月22日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托代理人江水花，女，1981年6月24日出生，汉族，住湖南省安仁县。被上诉人（原审原告、反诉被告）湖南智超物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市开福区营盘路315号馨域大厦701室。法定代表人梁卓。委托代理人邹治华，湖南金州律师事务所律师。委托代理人袁文杨，湖南金州律师事务所律师。上诉人易大盛因与被上诉人湖南智超物业管理有限公司（以下简称智超物业）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院作出的（2015）开民二初字第04648号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：智超物业自2013年1月27日起接管金地大厦的物业管理服务工作，未签订物业服务合同。易大盛系该小区2708号房屋业主（产权证上显示房号为2704），面积239.93平米。长沙市开福区金地大厦业主委员会出具的证明显示，该小区物业费的收费标准为每月每平米1元，电梯分摊费用在2014年12月31日前住宅业主按每户32元/月收取，改变住宅用途作经营和租赁的业主按每户50元/月收取。2015年1月1日以后，因电梯进行了几次大修每户住宅业主电梯分摊费由32元增加至52元/月，改变用途的由每户50元增加至100元/月，根据上述标准计算，易大盛自2014年2月1日起至2015年8月30日共欠交物业费4558.67元；电梯分摊费767元。另关于电梯分摊费，庭审中，智超物业陈述每月52元的费用中32元是电梯运行费，20元是代业主委员会收取的维护费，对此，智超物业没有提供该20元收费的合法性依据及委托收款的依据。故自2014年2月1日起至2015年8月30止，易大盛未交的电梯运行费为607元。再查明，易大盛为证明自己维修屋顶遭受了损失向该院提供了以下证据：2013年3月27日2705业主的屋顶维修申请，申请显示近6年来屋内有多处渗水；漏水照片；27楼屋面防水及维修的工程签证单，该签证单没有签署日期，也没有注明工程地点；2013年12月24日的结算单以及2014年4月22日名为周传伍的收据，收据内容为收到富兴集团维修费65000元。其中工程签证单、结算单均无原件核对。智超物业对维修申请、漏水照片的真实性没有异议。原审法院认为：一、智超物业为易大盛所在小区提供物业服务，双方形成合法有效的物业服务合同关系。智超物业提供服务后，业主应及时足额支付物业服务费。二、易大盛系金地大厦2704房的业主，系智超物业服务的对象。庭审查明，金地大厦小区物业费标准为每月每平米1元，易大盛物业面积为239.93平米，自2014年2月1日起至2015年8月30日，易大盛共应支付物业费4558.67元，电梯运行费607元，共计5165.67元。三、关于易大盛主张的维修费，根据湖南省物业服务收费管理办法的相关规定，物业服务费用构成中所包含的物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护费用包括二次供水、加压设备的维护保养费用、电梯的运行维护费用、消防、监控、智能化等设施的运行维护及检测费用，不包括应由专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。住宅物业的业主所缴纳的维修基金专门用于房屋保修期满后房屋主体结构、公共部位和公共设施设备的大中修以及更新改造工程。本案中，易大盛对27楼屋面整体进行的维修和防水处理属于对公共部位的大修，应属于使用维修基金的情形。智超物业对金地大厦的维修基金没有代管并使用，故易大盛要求智超物业支付维修费，缺乏法律依据。四、智超物业不承担应由维修基金支付的维修费并不能免除应由智超物业承担的服务责任。根据相关法律法规的规定，物业服务企业对所提供服务的小区的房屋及共用配套的设施设备和公共或共用场地有维修、养护、管理的义务，因此，智超物业作为金地大厦的物业服务企业，对业主提出的维修申请应积极处理，并尽可能的采取措施或提出处理方案，不能消极不作为，从而损害业主的合法权益。庭审中，智超物业对业主维修的申请没有提出已进行过处理的依据，没有尽到物业的服务义务，导致易大盛自行组织人员施工，加重了业主的负担，存在一定的违约行为。五、综上，自2014年2月1日起至2015年8月30日，易大盛共计应支付物业费及电梯运行费5165.67元，因智超物业在此期间的物业服务存在一定的违约行为，加重了易大盛的负担，根据物业服务收费等价相符的原则，该院酌情确定易大盛按照应缴物业费的80%支付，对超出上述金额的部分，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、易大盛于判决发生法律效力之日起七日内向智超物业支付2014年2月1日至2015年8月30日止的物业服务费及电梯运行费共计人民币4132.53元；二、驳回智超物业的其他诉讼请求；三、驳回易大盛的诉讼请求。如易大盛未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币50元及反诉受理费712.5元，由易大盛承担。上诉人易大盛不服原审判决，向本院上诉称:一审判决认定事实不清，理由如下：一、被上诉人未履行合同义务，上诉人有权行使先履行抗辩权，不予支付物业费。上诉人入住以来一直按约缴纳物业费，可2013年12月开始，因楼顶防水层年久失修皲裂严重，导致上诉人提出维修要求，被上诉人却拒绝维修，为了避免损失扩大，上诉人不得不自行请求第三方对楼顶进行防水施工，共支付工程款65000元。被上诉人拒绝维修，明显违反合同约定及法律规定，上诉人有权行使先履行抗辩权，拒绝缴纳物业费。二、被上诉人未履行合同义务，应当赔偿上诉人损失。因被上诉人未履行维修职责，导致上诉人不得已代为履行，并产生维修费用，根据合同法第107条规定，该费用应当由被上诉人支付给上诉人，上诉人的反诉请求应当予以支持，一审法院认定上诉人反诉请求缺乏法律依据明显错误；三、上诉人不应支付电梯运行费。首先，被上诉人要求上诉人支付电梯运行费没有合同依据，而且被上诉人在一审庭审中陈述，电梯已发生的电梯运行费已由业委会支出，被上诉人权益并未受到侵犯，其与该项费用并没有直接利害关系，不符合民事诉讼法规定的诉讼主体的资格。其次，根据湖南省物业服务收费管理办法的规定，物业服务费用构成中已经包括了该项费用，因此物业公司不能重复收取。最后，即使要在物业费以外收取该项费用，应当由业主大会决定费用的多少及分摊比例，被上诉人并未提供业主大会决定的相关证据，收取该项费用违反了物业管理条例的相关规定。据此，请求二审法院：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人反诉请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。被上诉人智超物业答辩称：1、关于我方未履行合同义务，在一审中已向法院表明了金地大厦已经实际履行了合同义务，另上诉人并未向我方提出维修申请和维修要求，我方是在对方进行防水施工之后才知晓，况且对房屋公共设施设备进行维修仅由上诉人提交的第三方提交的工程款无法确定其支付的费用，对公共设施维修需通过业主大会的审计才能确定，上诉人要求我方承担维修房屋的费用没有法律依据，物业公司对于公共设施只负有协助义务，上诉人要求物业公司承担高达65000元的房屋维修费，结合物业公司收取的物业费的标准，明显违背了公平原则；2、被上诉人收取电梯运行费，一是通过业委会的授权，在一审中提交了业委会证明，二是我们向一审法院提交了超过三分之二的业主缴费清单和票据，该证据能证明虽未召开正式的业主大会通过，但已实际超过三分之二的业主同意，我方有权收取电梯运行费；3、我方履行了合同义务，上诉人应当按照物业合同的约定支付物业服务费。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、上诉人是否应当支付物业服务费；二、被上诉人是否应当支付房屋维修费；三、上诉人是否应当支付电梯运行费。关于上诉人是否应当支付物业服务费的问题。智超物业自2013年1月27日起接管金地大厦的物业管理服务工作，与小区业主之间形成合法有效的物业服务合同关系。智超物业为小区业主提供了物业服务，业主应当支付物业服务费。上诉人易大盛上诉称，智超物业拒绝其提出的维修楼顶防水层的要求，给上诉人造成了损失，并且为了避免损失扩大，上诉人不得不自行请第三方对楼顶进行防水施工，智超物业明显违反其应履行的义务，上诉人有权行使先履行抗辩权，拒绝缴纳物业费。本院认为，智超物业对业主提出的维修申请未及时回复并协助处理，系其提供的物业服务有瑕疵。因此，业主可以据此要求物业公司减免物业费，但不能以此拒绝缴纳物业费。一审判决以智超物业服务有瑕疵为由，酌情减免上诉人易大盛20%的物业费并无不当，本院予以维持。关于被上诉人是否应当支付房屋维修费的问题。本院认为，易大盛对27楼层面整体进行维修和防水处理属于对公共部位的大修，属于使用维修基金的情形，该笔费用不包括在物业服务费中。上诉人易大盛关于要求被上诉人智超物业承担维修费用的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人是否应当支付电梯运行费的问题。根据长沙市开福区金地大厦业主委员会出具的证明，以及被上诉人提供的收费登记表及收费证明，可以证明自2015年1月开始，小区绝大部分业主按照每月20元电梯维修费、每月32元电梯运行费的标准支付的电梯维护费，且该收费标准并未违反法律或法规的禁止性规定。综上，一审判决上诉人易大盛支付电梯运行费并无不当，上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，依法应予维持。上诉人易大盛的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费712.5元，由上诉人易大盛负担。本判决为终审判决。审 判 长 何豪杰审 判 员 曾庆军代理审判员 黄 琦二〇一六年六月三十日书 记 员 孙 娇附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：百度“”