（2016）川1602民初1237号
裁判日期: 2016-06-30
公开日期: 2016-10-18
案件名称
陈兴平、蒋文翠与广安中正房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
广安市广安区人民法院
所属地区
广安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈兴平,蒋文翠,广安中正房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
四川省广安市广安区人民法院民 事 判 决 书（2016）川1602民初1237号原告陈兴平，男，汉族，生于1968年9月17日，住四川省广安市广安区光辉乡。原告蒋文翠，女，汉族，生于1968年12月5日，住四川省广安市广安区光辉乡。以上二原告之委托代理人秦懋云，四川虹永律师事务所律师。被告广安中正房地产开发有限公司，住所地四川省广安市广安区万新二街100号。法定代表人兰华，总经理。委托代理人蔡国庆，四川法雨律师事务所律师，系特别授权。委托代理人罗超超，四川法雨律师事务所律师，系特别授权。原告陈兴平、蒋文翠诉被告广安中正房地产开发有限公司（以下简称中正公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月18日受理后，于2016年4月15日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人秦懋云、被告的委托代理人蔡国庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈兴平、蒋文翠诉称：2012年4月10日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：被告将在城南某区7号楼第13层1-13-5号住房一套出售给原告，房屋总价款为509085元，交房时间为2013年12月31日，被告交付房屋时应同时提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，合同还对被告逾期交房、逾期付款等形式的违约责任进行了明确约定。2014年3月8日，被告向原告交付了房屋，但未按约定交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。原告认为被告延期交付房屋且未按约定交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，违反了合同约定，应当按照合同约定支付违约金并赔偿给原告造成的经济损失，故诉请判令：1、被告赔偿原告损失6000元并支付违约金6000元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告中正公司辩称：1、被告逾期交房的主要原因是建筑公司施工延误工期，下雨、停水停电、中考高考等不可抗力影响了工期，理应顺延交房时间，被告不应承担损失和违约金；2、被告之所以延后交房，是基于原告接到通知后不接房，而不是被告不交房；3、被告即使逾期交房，原告诉状中主张的损失和违约金只应选择其一；4、原告主张的损失和违约金过高，请求法院降低。审理查明：2012年4月10日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：出卖人将在城南某区7号楼1-13-5号房屋（建筑面积113.13㎡）出售给买受人，总价款为509085元，在2013年12月31日前交房;交房时，出卖人应当具备取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，以及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等条件，商品房为住房的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》;逾期交房在30日之内，出卖人按日计算向买受人支付已交房款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期交房超过30日后，买受人有权退房，出卖人向买受人支付已付房款20%违约金，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之五的违约金。合同附件八第二条第一款还约定：如遇下列特殊原因，甲方交房时间可据实予以延期，甲方不承担逾期交房责任：A、遭遇不可抗力，甲方在不可抗力发生后的30日内告知乙方的，如不可抗力持续发生，甲方在不可抗力结束后30日内告知乙方的；B、因国家法律规定及政策变更、遭遇非典等重大传染性疾病的影响、市政设施建设原因或由政府职能部门等原因而导致延误的；C、乙方采用按揭付款方式支付房款的，如银行将按揭款项划到甲方账户的时间超过本合同约定的交房期限，则本合同约定的交房期限顺延至全部按揭贷款划到甲方账户（或者由乙方不足差额）后15日前等等。合同签订后，原告向被告支付购房款共计209085元，契税、印花税、大修基金等款项共计21927元，并在中国银行办理了个人住房贷款，贷款金额为300000元，贷款期限为20年/240个月。2014年3月8日，原告接收了合同约定的房屋。同时查明，本院于2015年1月9日作出（2014）广安民初字第3109号民事判决书，对周某某、殷某某购买的某区1号楼1-14-6号房屋（113.13㎡）按每日40元的租金标准判决被告支付违约金。有《商品房买卖合同》、购房款收据、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》复印件、被告刊登在报纸上的接房通知、天下豪庭售房合同纠纷表、本院（2014）广安民初字第3109号民事判决书及原、被告出庭人员的当庭陈述等证据予以证实。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。合同不但约定了交房时间为2013年12月31日前，而且还约定了出卖人在交房时应具备取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表等条件，被告作为出卖人未在合同约定的时间内交房，应当承担违约责任。违约方支付违约金和赔偿损失是两种不同的违约责任，当约定的违约金低于造成的损失的，守约方可请求人民法院或者仲裁机关增加违约金。本案原、被告在合同中选择了违约金作为被告承担违约责任的形式，故本院以被告承担违约金的形式来确定被告承担的违约责任。原告于2014年3月8日接收房屋，与合同约定的交房时间2013年12月31日相比，逾期交房66天，按原、被告约定的逾期交房30日后，由被告按日计算向原告支付已付房款万分之五即每日254.54元（509085元×0.05%）的违约金计算，被告则应支付16799.64元，原告主张了6000元违约金，因未提供出损失的依据而无法衡量其主张的违约金是否低于或高于实际的损失，综合被告以原告主张的违约金过高而提出了降低的意见，以及原告没有提供损失依据的实际，参照本院（2014）广安民初字第3109号民事判决书确定的处理标准，以每日40元的租金标准作为衡量本案违约金高低的标准。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，认定原告主张的6000元违约金过高而降低为按每日40元租金标准计算违约金。照此计算，被告应当向原告支付的违约金为2640元（40元/天×66天）。因双方在合同中并未约定延期交房事由包含建筑公司施工延误工期，下雨、停水停电及中考、高考等因素，且被告也未提供上述因素造成了不能施工的依据;被告虽然登报发出了接房通知，但无证据证明登报时的房屋已验收合格。因此，对被告关于因遇不能施工的情形，应顺延交房时间，迟延交房是由于原告在通知后不接房造成，其因此不应承担违约的辩解意见，本院不予采纳。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：一、被告广安中正房地产开发有限公司向原告陈兴平、蒋文翠支付延期交付房屋违约金2640元；二、驳回原告陈兴平、蒋文翠的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告负担39元，被告广安中正房地产开发有限公司负担11元，分别向广安市广安区人民法院交纳。上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕,如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于广安市中级人民法院。同时预交上诉案件诉讼费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。审判员 刘青华二〇一六年六月三十日书记员 周琪娜 微信公众号“”