（2016）鄂05民终1030号
裁判日期: 2016-06-30
公开日期: 2016-10-28
案件名称
向波与屈定新房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省宜昌市中级人民法院
所属地区
湖北省宜昌市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
向波,屈定新
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂05民终1030号上诉人（原审原告）向波，公务员。委托代理人鲁志强，湖北聚维律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）屈定新，农民。委托代理人刘雅莉，湖北峰峦律师事务所律师。一般授权代理。上诉人向波为与被上诉人屈定新房屋买卖合同纠纷一案，不服宜昌市秭归县人民法院（2015）鄂秭归民初字第00913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月7日受理后，依法组成由审判员杨昊担任审判长，审判员冀放、邓爱民参加的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：被告屈定新所在秭归县金缸城村四组被纳入秭归县城镇规划范围，该村民小组的房屋土地于2011年被秭归县人民政府征收，村民房屋居住问题由秭归县投资公司统一规划修建安置房解决。结合被告屈定新原有住房面积和家庭人口等因素，被告屈定新在秭归县茅坪镇金缸城新区开发建设中享有无偿分配100平方米统建房一套、以每平方米1200元的综合成本价购买80平方米统建房一套的优惠政策。2012年12月6日，原告向波与被告屈定新经协商签订了《购房协议》，约定：1、被告屈定新将其每平方米1200元购买的80平米统建房一套按每平方米1500元价格出售给原告向波，计房屋总价款120000元，被告屈定新可获得房屋价差款24000元［80㎡×（1500元－1200元）］；2、原告向波向被告屈定新给付15000元购房定金，其余价差款9000元待统建房竣工、被告屈定新协助原告向波办理房屋过户手续后付清；3、原告向波应支付的购房款96000元（80㎡×1200元／㎡），由被告屈定新自行向金缸城新区办缴纳；4、如任一方违约，须向对方支付定金数额双倍的违约金。协议签订后，原告向波于次日向被告屈定新给付现金15000元，被告屈定新当即给原告向波出具收据：“今收到向波购房款壹万伍仟元正（15000.00元），系金缸城新区统建房80平米住房一套。”2015年4月，被告屈定新得知秭归县投资公司出台了以每平方米2500元的价格回购村民多余统建房的政策后，要求与原告向波解除购房协议，退还原告向波交付的定金，原告向波拒绝了被告屈定新解除购房协议的请求。被告屈定新将该诉争的80平方米统建房已交由秭归县投资公司回购。原告向波遂诉至本院，请求判令被告屈定新返还原告定金15000元，并赔偿原告可得利益80000元。诉讼中，原告向波变更诉讼请求，请求判令被告屈定新双倍返还原告的定金30000元，并赔偿原告的可得利益损失65000元。原审法院认为：被告屈定新所在的秭归县茅坪镇金缸城村四组的土地于2011年1月即被秭归县人民政府征收为国有土地，双方诉争的房屋系建在国有土地上，双方签订的购房协议中对房屋价款、付款方式及时间、交付方式等主要条款均作了约定，是双方真实意思表示，该购房协议合法有效，应受法律保护，双方均应按合同约定履行。关于原告向波交付被告屈定新150**元现金的性质问题：双方在购房协议上明确约定原告向波向被告屈定新交付购房定金15000元，且次日原告向波即将15000元现金交付给被告屈定新，被告屈定新亦当庭认可该15000元即双方此前在购房协议上约定的定金，故被告屈定新收取的原告向波现金应认定为购房定金。被告屈定新关于原告向波向其交付的15000元是购房款，不是定金的辩解意见，与查明的事实不符，不予采纳。我国合同法规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”同时，双方在购房协议上有“一方违约，向对方支付定金数额双倍的违约金”的约定。故被告屈定新违约将承诺出售给原告向波的80平米统建房交由秭归县投资公司回购，依法应该双倍返还原告向波定金30000元。原告向波在与被告屈定新签订购房协议前有自己的住房，不存在因被告屈定新违约致原告向波无房居住，须另行租房造成额外损失的问题；原告向波与被告屈定新签约后，只向被告屈定新给付了15000元购房定金，并未交付全部购房款房款，亦无其他实际损失，其要求被告屈定新在双倍返还30000元定金后，另行赔偿65000元经济损失的诉讼请求，没有事实根据，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，判决：限屈定新自本判决生效后10日内双倍返还向波购房定金30000元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2175元，向波负担1625元，屈定新负担550元。上诉人向波不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：一、一审判决不予支持上诉人要求赔偿65000元经济损失的诉讼请求，属认定事实和理由错误。上诉人的该项诉讼请求为所购房屋的差价损失，即上诉人所购买被上诉人屈定新的房屋现在市场价格为2500元／平方米，与上诉人购买时的价格1500元／平方米之间的差价部分。若被上诉人屈定新履行合同上诉人就会取得该差价的利益，换言之，因被上诉人屈定新单方解除合同造成上诉人现购买相同房屋，必然会增加差价部分的投入（即损失）。一审认为上诉人购房时已有住房，不存在另行租房造成额外损失的问题。上诉人认为该理由不得作为认定本案经济损失的依据，租房损失只是计算经济损失的种类之一，并不能替代其他经济损失。二、上诉人要求赔偿经济损失法律规定明确，应当支持。合同法第一百一十三条第一款明确规定，一方不履行合同义务给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”。综上所述，上诉人请求二审法院依法撤销秭归县人民法院作出的（2015）鄂秭归民初字第00913号民事判决书，改判被上诉人屈定新赔偿上诉人可得利益损失65000元。被上诉人屈定新答辩称：一、金缸城三星花园小区即本案诉争房屋所在地土地使用权人登记信息为秭归县投资公司，登记土地用途为工业用地，登记土地性质为国有出让土地使用权。秭归县投资公司取得《国有土地使用证》发证时间为2012年1月30日。二、本案诉争的房屋是拆迁安置房，该安置房的土地是国有划拨土地，根据秭归县人民政府（2015）25号文件精神，安置房五年内不得入市交易。上诉人向波系茅坪镇金缸城新区拆迁安置小组工作人员，对上述诉争的土地性质及相关安置政策非常了解，上诉人向波在知道金缸城三星花园小区安置政策及土地性质的情况下，于2012年12月与答辩人签订的房屋买卖合同应认定为无效合同。三、上诉人向波与答辩人签订的房屋买卖合同损害了答辩人的合法权益，上诉人在茅坪镇金缸城新区拆迁安置工作中，与多个拆迁户签订了房屋买卖合同，答辩人认为不能排除其利用职务便利，在移民不了解拆迁政策的情况下，通过与移民户低价签订房屋买卖合同的方式，损害了移民拆迁户的合法权益。故本案应驳回上诉，维持原判。二审过程中，被上诉人屈定新提交了两份新证据。证据一是《国有土地使用证》，证明诉争土地用途是工业用地，所有权人是秭归县投资公司；证据二是《购房协议》，证明上诉人向波以不同的价格向其他拆迁户也购买了住房。上诉人向波针对被上诉人提交的两份新证据，认为证据一不能证明双方所签合同效力，证据二与本案无关。经审理查明，原审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：上诉人向波与被上诉人屈定新于2012年12月6日签订了《购房协议》，双方在协商一致的基础上对房屋价格、付款方式、交付方式、权利义务及违约责任等合同主要条款作了详细约定，该协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规范，故《购房协议》合法有效，双方均应按照协议约定履行。由于被上诉人屈定新将承诺出售给上诉人向波的80平米统建房交由秭归县投资公司回购，对上诉人向波构成违约，依法承担相应的违约责任。根据双方签订的《购房协议》第三条第一项“即人民币15000元作为购买房屋定金。”又根据第五条“一方违约向另一方支付定金数额双倍的违约金”。在同一协议中，双方当事人既约定定金条款，又约定违约金条款，但两者不能同时适用，由守约方择一行使，上诉人向波选择双倍返还定金，即被上诉人屈定新双倍返还上诉人向波定金30000元，本院予以支持。关于上诉人向波主张要求被上诉人屈定新除在双倍返还30000元定金后，还应另行赔偿65000元经济损失的问题，双方签订的是房屋买卖合同，且上诉人向波也没有支付全部购房款，上诉人向波也没有提交有效证据证明产生了其它损失，双倍定金是其选择的违约赔偿方式，原审据此判决被上诉人屈定新承担的定金罚则的违约责任，符合法律规定。故上诉人向波的上诉请求和理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。经合议庭评议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1425元，由上诉人向波负担。本判决为终审判决。审判长 杨 昊审判员 冀 放审判员 邓爱民二〇一六年六月三十日书记员 汪 晨 更多数据：搜索“”来源：