（2016）粤01民终4853号

裁判日期: 2016-06-30

公开日期: 2016-07-15

案件名称

广州天博电脑设备有限公司与广州岐风投资咨询有限公司、广州市花都区秀全街岐山村村民委员会土地租赁合同纠纷2016民终4853二审民事判决书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

广州岐风投资咨询有限公司,广州天博电脑设备有限公司,广州市花都区秀全街岐山村民委员会

案由

土地租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省广州市中级人民法院民事判决书(2016)粤01民终4853号上诉人（原审被告)：广州岐风投资咨询有限公司（以下简称岐风公司），住所地广州市花都区。法定代表人：吕蕴丽，该公司董事长。委托代理人：谢海昆、黄爱珍，广东合誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告)：广州天博电脑设备有限公司（以下简称天博公司），住所地广州市白云区。法定代表人：张荣华，该公司总经理。委托代理人：杨丽芳、姜晓华，广东裕信律师事务所律师。原审被告：广州市花都区秀全街岐山村民委员会（原广州市花都区新华街岐山村村民委员会，以下简称岐山村委会），住所地广州市花都区。负责人：黄广林，该村委会主任。委托代理人：侯承超，广州市花都区新华街法律服务所法律服务工作者。上诉人岐风公司因土地租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2013）穗花法民三初字第1382号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：涉案土地位于广州市花都区秀全街岐山村，土名“上圹（塘）”，权属人为岐山村委会，土地性质为农用地。2007年6月13日，岐风公司（乙方）与岐山村委会（甲方）签订《土地使用权承包合同》，相关内容约定如下：甲方将位于岐山村委会共67.17亩土地（涉案地块）承包给乙方使用。土地使用期从2008年1月1日至2043年1月1日共35年。合同项下承包地块，按照批准的规划建立一个以工业为主（综合区）经政府有关部门评估合格的工业基础（建设项目），亦包括部分相关配套的生活服务设施。合同还对其它事项进行了约定。2010年2月25日，天博公司（乙方）与岐风公司（甲方）签订《土地使用权租赁合同》。有关内容约定如下：甲方于2007年6月13日向岐山村委会承租花港大道以东，即与马溪村交界处土名为“上塘”共67.17亩的土地（涉案地块），且甲方享有转租权，该地块性质为“划拨”。现甲方将该地块转租给乙方使用。土地使用期从2010年3月15日至2043年1月1日共33年。该地块按照批准的方案可以建立一个工业为主，开办经政府有关部门评估合格的工业项目（建设项目），亦包括部分相关配套的生活服务设施。乙方已清楚了解该地块的现状，同意按现状租赁和使用该地块。租金为每亩每年14000元，每五年递增10%，甲方免去乙方共六个月土地使用费作为乙方的基建期。租金按如下计算：2010年3月15日至2010年9月15日六个月期间不计土地使用费。正式计租期由2010年9月16日至2015年12月31日止每年每亩14000元，每年租金总额940380元……乙方在合同签订时向甲方支付押金500000元，押金在合同期内第二年分两期抵扣乙方应交租金50万元。关于双方权利义务，合同约定：一、甲方。在转租期内，甲方负责处理岐山村委会及政府相关部门的关系，必须代办乙方进驻后的消防、用水、用电等各项与上述单位有关的手续；该土地的承包和开发使用合同期限，均已征得有关部门的同意，甲方必须协助乙方办理有关手续；该地块涉及的建筑手续由甲方办理，若建筑过程中或建筑完成后，因相关行政部门禁止建筑或拆除，甲方应承担乙方的建筑的全部费用。二、乙方。乙方须如期按数交纳租金；在转租期内，乙方有权在该地块上自行规划，可用于自己经营或出租，亦可将该地块及建筑物转租或与第三方合作经营，上述的行为无须另行征得甲方和岐山村委会同意。合同第五章约定：土地使用费每年分两次缴交，采取先交款后使用土地，即每年12月1日至5日，6月1日至5日各交半年用地使用费，逾期未交土地使用费，按欠交土地使用费总额每月计违约金百分之五计算，超半年未交，作乙方违约处理，乙方同意甲方有权终止合同，并收回土地及所有在该地块上的厂房建筑物、构筑物、设施等全部财产。若甲方在转租期内无法定或约定理由提前解除合同的，甲方应赔偿乙方在该地块上一切投资的直接或间接经济损失，所有房产基建费用及附属工程费用赔偿给乙方。合同还对其他事项进行了约定。2010年3月1日，岐山村委会在该合同上盖章同意。合同签订后，天博公司向岐风公司支付押金50万元，并开始在涉案土地上建设厂房。2010年7月26日，广州市城市管理综合执法局花都分局向天博公司发出穗综花责字〔2010〕汽189号《责令限期改正通知书》，称因天博公司在新华街花港大道以东进行厂房建设未能提供相关报建手续，责令其立即停止违法行为。2011年3月18日，花都汽车城管理委员会向岐山村委会发出《关于2010年度第十一次卫片伪变化图斑整改的通知》，告知经区政府审核，不同意保留的图斑，必须在3月20日前进行整改（有建筑物的必须拆除、已填土的必须复耕复绿）。2011年3月19日，岐山村委会向花都汽车城管委会作出《关于违法用地整改情况的报告》，对管委会的要求表示了异议。2011年3月23日，广州市国土资源和房屋管理局花都区分局向广州市花都区新华街道办事处发出穗花国土监函〔2011〕159号《整治违法用地告知函》，称岐山村委会擅自占用村内土地进行建设，由于区政府不同意保留该项目，要求在2011年3月25日前完成对该地块的拆除整治工作，于3月28日前全部完成复绿整治任务。2011年3月28日，因涉案土地属违法用地且涉案厂房未办理合法报建手续，涉案厂房被行政机关予以强制拆除。之后涉案土地空置至今。天博公司于2013年9月17日向原审法院起诉称：天博公司自承租涉案土地以来，投入了大量的资金建造厂房等，但却一天也未使用。由于岐风公司、岐山村委会的责任，致使天博公司的损失不断扩大。请求判令：1.确认天博公司与岐风公司签订的《土地使用权租赁合同》无效；2.岐风公司及岐山村委会赔偿天博公司经济损失共11793038.1元，以及利息（按照中国人民银行同期贷款利率标准计算，从2011年4月30日起计至付清之日止），岐风公司、岐山村委会对该赔偿款互负连带清偿责任；3.本案诉讼费由岐风公司、岐山村委会承担。原审诉讼中，天博公司提交了一份《土地使用权租赁合同》拟证明其与岐山村委会亦存在租赁合同关系。该合同约定的租赁期限、租金标准等均与2010年2月25日《土地使用权租赁合同》的约定不一致，且该合同没有落款时间，合同甲方处盖章显示为“广州市花都区新华镇岐山村民委员会”，法定代表人处为空白。岐风公司、岐山村委会对该合同均不予确认，天博公司陈述该合同是为了办理报建手续需要以及岐山村委会为打消天博公司的疑虑才签订的。原审诉讼中，天博公司申请对涉案土地上被拆除的上盖物（包括填土工程、工程设计、工程勘察、打桩、围墙建筑、地面上盖建筑）的工程造价进行鉴定，原审法院依法委托广东建伟工程造价咨询有限公司进行鉴定。2014年8月21日，该公司出具广东建伟鉴字[2014]009号《工程造价鉴定意见书》，鉴定结论为：经计算，该工程造价为9384910.77元。原审法院认为，天博公司与岐风公司签订的《土地使用权租赁合同》虽是双方当事人真实意思的表示，但涉案土地属于农用地，租赁双方均未能提供该地块的合法使用证明。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款的规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续；第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……涉案土地没有取得农用地转用审批手续而出租用于非农建设，违反了法律强制性规定，依法应属无效。天博公司请求确认该合同无效符合法律规定，予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。经鉴定，被拆除的涉案土地上的上盖物工程造价为9384910.77元。该鉴定报告为依法定程序作出，予以认可。关于损失的承担，虽然合同约定“该地块涉及的建筑手续由甲方（岐风公司）办理，若建筑过程中或建筑完成后，因相关行政部门禁止建筑或拆除，甲方应承担乙方（天博公司）的建筑的全部费用”，但天博公司在签订合同时亦应对涉案土地的性质进行充分的了解，天博公司在涉案土地未依法取得农用地转用审批手续的情况下，与岐风公司签订租赁合同，对此天博公司亦存在过错。另外，天博公司亦没有提供证据证明其在建造建筑物之前已要求岐风公司办理有关报建手续，因此天博公司对造成的损失亦应承担一定的责任。综合上述因素，酬定天博公司对损失承担30%的责任，岐风公司对损失承担70%的责任。因此，岐风公司应向天博公司赔偿损失6569437.54元（9384910.77元×70%）。对天博公司请求超出此金额的部分，不予支持。天博公司并无举证证明其在提起本案诉讼之前已向岐风公司主张权利，因此依法将利息调整为自起诉之日（2013年9月17日）开始计算。岐山村委会仅作为见证方在岐风公司与天博公司签订的《土地使用权租赁合同》上盖章确认，其并非合同相对方。而天博公司提供的其与“广州市花都区新华镇岐山村民委员会”签订的《土地使用权租赁合同》并无法查明签订时间，且该合同出租方并非岐山村委会，该合同约定的内容与2010年2月25日《土地使用权租赁合同》约定的内容亦不一致，因此天博公司要求岐山村委会对上述损失承担连带清偿责任的依据不足，不予支持。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决:一、确认原告广州天博电脑设备有限公司与被告广州岐风投资咨询有限公司于2010年2月25日签订的《土地使用权租赁合同》无效；二、被告广州岐风投资咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州天博电脑设备有限公司支付损失赔偿金6569437.54元及利息（按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准，自2013年9月17日起计算至付清款之日止）；三、驳回原告广州天博电脑设备有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费92558元，由原告广州天博电脑设备有限公司负担40998元，被告广州岐风投资咨询有限公司负担51560元；鉴定费104500元，由原告广州天博电脑设备有限公司负担46287元，被告广州岐风投资咨询有限公司负担58213元。判决后，岐风公司不服，向本院提起上诉称：一、涉案土地是返还自留用地，是政府预留指标的，正申请办理相关用地手续，租赁事宜依法经村民会议讨论表决通过，程序合法，并经岐山村委会签章确认同意，天博公司没有经过上诉人及原审被告岐山村委会而擅自动工建设的行为是其单方行为，导致的责任及损失与上诉人及岐山村委会无关。故涉案合同合法有效。二、原判认定上诉人需承担天博公司损失部分责任的事实和依据不足，涉案土地上的厂房等地上建筑物被强制拆除的损失应由天博公司自行承担。天博公司收到《责令限期改正通知书》后并没有停止建设，反而继续扩大施工范围，对涉案土地上的厂房等地上建筑物被强制拆除负有全部责任。2010年7月26日前属于单方的擅自动工违约行为，而之后的建筑物建设行为则属于明知违法而扩大的损失行为，于理于法均不应判上诉人担责。涉案土地已不存在任何建筑物，鉴定意见书仅依据天博公司单方提供的且未经法庭质证的合同及材料而作出，显然鉴定的前提与依据已存在问题。综上，请求：1、撤销原判第一项，改判为确认上诉人与天博公司于2010年2月25日签订的《土地使用权租赁合同》有效；2、撤销原判第二项，改判为驳回天博公司全部诉讼请求；3、本案一审、二审案件受理费由天博公司承担。被上诉人天博公司答辩称：原判认定事实正确，适用法律得当，应维持原判，请求驳回上诉人岐风公司的所有上诉请求，判令本案一审、二审案件受理费由上诉人承担。原审被告岐山村委会答辩称：1、涉案合同合法有效，涉案土地实质上并非属于农用地而是属于建设用地，只要经立项和建设审批后，完全可以办理农用地转建设用地。2、天博公司违法建设，应由其承担所有过错责任。二审中，上诉人岐风公司、原审被告岐山村委会分别向本院提交了以下证据：1、责令限期改正通知书、现场照片、穗府（2009）43号文，拟证明城管执法部门于2010年7月责令被上诉人天博公司停止违法建设，涉案土地当时并无建筑物，且政府发文不可建设，不可能存在原判所认定的建筑物，即使存在建筑物也是因被上诉人天博公司私自违法强建的过错造成；2、收款收据，拟证明被上诉人天博公司曾直接向原审被告岐山村委会交纳涉案土地租金，但其提供的支票无法承兑，原审被告岐山村委会实际上并无收取过被上诉人天博公司租金；3、新华街岐山村会议记录、关于预留岐山村集体土地申请办理工业用地函、关于岐山村申请报告的复函、岐山村自留地位置图、岐山村加建桥位置与建设图纸，拟证明涉案土地并非农用地，只要经过立项申请和建设审批手续即可实行农用地转建设用地，但被上诉人天博公司并无对其建设项目提出过立项和建设审批等申请手续，另上诉人岐风公司已按照约定协助被上诉人天博公司办理建筑、消防报建和安装水、临电的手续，并催促其提供建筑立项和报建的材料。被上诉人天博公司的质证意见为：对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，现场照片、收款收据也没有原件，相关建设图纸有效期是2007年，而涉案合同是2010年签订。被上诉人天博公司在二审中没有新证据提交。二审中，上诉人岐风公司向本院提交了《调查取证申请书》，请求本院向广州市城市管理综合执法局花都分局调查核实上述现场照片的真实性，以及向广州市花都区人民政府、广州市花都区汽车城管理委员会核实涉案土地的性质以确定涉案合同的效力。二审审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。本院认为，关于涉案土地的权属、性质问题，经审查，上诉人岐风公司、被上诉人天博公司、原审被告岐山村委会在原审庭审中均一致确认涉案土地属于原审被告岐山村委会，被上诉人天博公司还承认涉案土地实质上为农用地，原审被告岐山村委会亦承认涉案土地长期规划为工业用地，但由于相关手续并未办理，没有权属证书也没有建设用地规划许可证，目前仍属于农用地。事实上，因被上诉人天博公司在涉案土地进行厂房建设未能提供相关报建手续，广州市城市管理综合执法局花都分局于2010年7月26日发出穗综花责字〔2010〕汽189号《责令限期改正通知书》责令其立即停止违法行为，花都汽车城管理委员会也于2011年3月18日向原审被告岐山村委会发出《关于2010年度第十一次卫片伪变化图斑整改的通知》，告知经区政府审核，不同意保留的图斑，必须在3月20日前进行整改（有建筑物的必须拆除、已填土的必须复耕复绿）。广州市国土资源和房屋管理局花都区分局亦于2011年3月23日向广州市花都区新华街道办事处发出穗花国土监函〔2011〕159号《整治违法用地告知函》，称原审被告岐山村委会擅自占用村内土地进行建设，由于区政府不同意保留该项目，要求在2011年3月25日前完成对该地块的拆除整治工作，于3月28日前全部完成复绿整治任务。而根据本案查明的事实，上诉人岐风公司、被上诉人天博公司、原审被告岐山村委会均未能提供涉案土地的合法使用证明，原判根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款、第六十三条的规定，认定涉案土地没有取得农用地转用审批手续而出租用于非农建设，违反了法律强制性规定，上诉人岐风公司与被上诉人天博公司签订的《土地使用权租赁合同》依法应属无效，对被上诉人天博公司请求确认该合同无效予以支持正确，本院予以确认。涉案土地上的建筑物虽已被拆除，但在原审庭审中，被上诉人天博公司提供了被拆除建筑物的施工合同、项目结算书、费用清单、收据、支付凭证等相关证据，上诉人岐风公司在二审中提供的现场照片亦显示城管执法部门责令被上诉人天博公司停止违法建设行为时，涉案土地上当时存在着建筑物。经鉴定，被拆除的涉案土地上的上盖物工程造价为9384910.77元，该鉴定报告为依法定程序作出，原判予以认可并无不当。上诉人岐风公司对该鉴定报告虽提出异议，但未能提供确实、充分的反证，现其上诉再次提出对鉴定报告的质疑，本院不予采纳。原判已就酬定被上诉人天博公司对损失承担30%的责任、上诉人岐风公司对损失承担70%的责任的理据作了充分的论述，合法合理，本院不再赘述，予以维持。关于上诉人岐风公司上诉提出涉案土地上的厂房等地上建筑物被强制拆除的损失应由被上诉人天博公司自行承担，经审查，首先，合同约定上诉人岐风公司同意免去被上诉人天博公司共六个月土地使用费作为被上诉人天博公司的基建期，说明上诉人岐风公司是明知被上诉人天博公司在涉案土地是要进行厂房建设，且合同还约定涉案土地涉及的建筑手续由上诉人岐风公司办理，若建筑过程中或建筑完成后，因相关行政部门禁止建筑或拆除，上诉人岐风公司应承担被上诉人天博公司的建筑的全部费用；其次，在花都汽车城管理委员会于2011年3月18日向原审被告岐山村委会发出《关于2010年度第十一次卫片伪变化图斑整改的通知》后，原审被告岐山村委会于2011年3月19日向花都汽车城管委会作出《关于违法用地整改情况的报告》，对管委会的要求表示了异议，不同意拆除厂房。因此，上诉人岐风公司的上述上诉意见缺乏依据，本院不予采纳。综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。上诉人岐风公司的上诉意见不成立，本院对其与原审被告岐山村委会在二审中提交的证据及其调查取证申请均不予接纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费51560元，由上诉人广州岐风投资咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　韩志军审　判　员　　郭东升代理审判员　　刘　卉二〇一六年六月三十日书　记　员　　郑高妍来源：百度搜索“”