（2016）京0114民初8042号
裁判日期: 2016-06-30
公开日期: 2016-10-31
案件名称
常金科诉李安房屋买卖合同纠纷一案
法院
北京市昌平区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
常金科,李安
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0114民初8042号原告常金科，男，1983年4月16日出生。被告李安，男，1954年10月13日出生。原告常金科诉被告李安房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李国栋独任审判，公开开庭进行了审理。原告常金科到庭参加诉讼，被告李安经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常金科诉称：原、被告双方于2016年4月7日签订房屋买卖合同，合同约定价款为145万元包含过户费。当日原告按照合同约定支付定金35万元整。4月15日到北京市昌平区房地产开发公司办理过户手续时，被告表示因家人不同意而导致未完全取得房屋所有权，致使标的物所有权无法转移，被告也口头表示不再卖房。随即，原告便追着被告催还定金，双方签订了还款协议，约定退还定金35万元，定金相关违约金29万元，并约定5日内全部还款。然而被告并未按照约定履行还款义务。截止4月27日，只退回22万元，原告不断要求被告还款，然而被告以各种理由至今未还。根据《合同法》第115条以及《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者无处分权为由，主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。2016年4月21日，被告李安明确表示不再履行合同的情况下，双方签订了《房屋转让合同补充协议二》，协议约定退还全部定金35万元，其中李安退还20万，案外人国岩代为退还15万，被告支付违约金29万元的清理结算补偿性协议，形成了新的债务关系。补充协议二签定后，李安仅退还了10万元，原告至今未收到剩余退款和违约金，在房价飞涨的前提下，无法继续买房，故诉至法院，要求依法判令：1、被告李安退还剩余定金10万元，并支付违约金29万元，共计39万元；2、被告李安承担本案诉讼费用。被告李安经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本庭提交书面答辩意见。但本院于2016年6月15日对其进行了询问。在询问中，李安表示涉诉房屋需要全家人同意才能卖，但是儿子不同意签字，所以卖不了，其认可收到原告常金科定金20万，已退还10万元，另外10万元由自己交给中间人1万，中间人从其银行卡里取走9万，故无法退款。经审理查明：2016年4月7日，被告李安（出卖人、甲方）与原告常金科（买受人、乙方）签定《房屋买卖合同》。合同第一条约定出卖人所售房屋为北京市昌平区沙河镇×××房屋，楼层1层，建筑面积共83平方米。合同第三条约定，经买卖双方协商一致，房屋及其附属设备、装饰装修、相关物品成交价格为壹佰叁拾万元整(￥:1300000)，买受人在签定本合同的同时支付定金人民币贰拾万元整(￥:200000)。付款时间为甲乙双方约定于合同签合同之日乙方支付甲方购房定金贰拾万元整，履行手续之后15天内乙方支付甲方柒拾万元整，余款肆拾万元整于下房本之后一个月内全部支付于甲方。合同第十六条约定，如有未尽事项按补充协议执行，如有与补充协议矛盾事项以补充协议为准。合同还约定了其他事项。原告常金科、被告李安在该《房屋买卖合同》上签字捺印。当日，双方又签定了《房屋转让合同补充协议》，对房屋定金、支付方式、过户代办等事项进行了补充约定。该《补充协议》第1条载明：房屋定金三十五万（其中包含双方交易过程所需所有税费），首付款七十万、尾款四十万，房款包含所有交易费用税费共计一百四十五万。原、被告在该补充协议上签字捺印，案外人国岩在担保人处签字。2016年4月7日，原告常金科从户名为王佳的中国工商银行账户（卡号×××）提取两笔现金分别为1万元、15万元；并通过上述账户向被告李安的银行账户（账号×××）转账汇款19万元。庭审中，原告常金科称王佳为其未婚妻，并提交了案外人王佳了书面证言，证实原告常金科于2016年4月7日从其本人银行卡内取出现金16万、转账汇出19万用于买房支付定金。原告常金科表示，取出的16万现金由案外人国岩代李安收取15万，被告李安收到1万现金及19万转账款，共计20万。被告李安在庭前询问中认可其实际收到20万元。2016年4月21日，原告常金科与被告李安签定《房屋转让补充协议二》，该协议第二条载明：因卖方缺乏完成交易所必需的的文件，无法顺利完成交易，实质上构成了违约，根据合同法有关定金的规定，需双倍返还买方，现经友好协商，返还买方全部定金三十五万元，并支付违约金二十九万元。原告常金科、被告李安在该协议上签字捺印。庭审中，原告常金科表示《房屋转让补充协议二》签定后，被告李安陆续退款10万元，仍有10万元定金和29万元违约金未支付。案外人国岩已退款12万元，其余3万元将另行主张。本案审理中，本院向北京市昌平区房地产开发有限责任公司调取了涉案房屋的《选房确认协议》，证实涉诉房屋性质为昌平区沙河巩华城及北区土地开发项目的拆迁安置房，登记产权人为被告李安。上述事实，有《房屋买卖合同》、巩华家园选房确认协议、《房屋转让合同补充协议》《房屋转让补充协议二》、工商银行转账凭证、取款凭证、谈话笔录、证言以及当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告李安经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。原、被告签定的《房屋买卖合同》《房屋转让合同补充协议》《房屋转让补充协议二》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。原告常金科按约定支付了定金，但被告李安因家人不同意而明确表示不再履行合同，其行为已经构成了违约，理应返还定金并承担违约责任。原、被告签定的《房屋转让补充协议二》，其性质是在合同不能履行情况下达成的清理、补偿协议，该协议具有独立性，已经形成新的债权债务关系，双方均应依约履行。故原告常金科关于要求被告李安退还剩余定金10万元并支付违约金29万元的主张，证据充分，于法有据，本院予以支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条，判决如下：被告李安于本判决生效后十日内退还原告常金科剩余定金十万元，支付违约金二十九万元，合计三十九万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千八百元，由被告李安负担（于本判决生效后七日内交纳）。公告费（含开庭公告费二百六十元和送达本判决的公告费）由被告李安负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 李国栋二〇一六年六月三十日书 记 员 李思伟 微信公众号“”