（2016）粤0306民初314、315号
裁判日期: 2016-06-30
公开日期: 2016-12-19
案件名称
佟元亮与深圳市金亨利实业集团有限公司,深圳市民治水尾股份合作公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
深圳市金亨利实业集团有限公司,深圳市民治水尾股份合作公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0306民初314、315号（314号）原告佟元亮，男，汉族，1979年2月6日出生，住址广东省深圳市龙华新区民宝路金亨利**座1603，身份证号码2301031979********。（315号）原告张恒兰，女，汉族，1978年11月8日出生，住址深圳市龙华新区民治街道民宝路金亨利首府*座***号，身份证号码4206251978********。上述原告共同委托代理人曾娜，广东诚公律师事务所律师。上述原告共同委托代理人杨凯鹏，广东诚公律师事务所实习律师。被告深圳市金亨利实业集团有限公司，地址广东省深圳市龙华新区民治办事处白松一路金亨利首府一楼7号(办公场所)，组织机构代码71524604-7。法定代表人黄国金。被告深圳市民治水尾股份合作公司，地址广东省深圳市宝安区民治街道水尾村办公楼，组织机构代码19248781-X。法定代表人张燕兵。两被告共同委托代理人马燚龙，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。原告佟元亮、张恒兰诉被告深圳市金亨利实业集团有限公司（以下简称金亨利公司）、深圳市民治水尾股份合作公司（以下简称水尾公司）房屋买卖合同纠纷两案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两案原告共同委托的代理人曾娜，两被告共同委托代理人马燚龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两案原告诉称，两案原告分别与两被告签订《深圳市房地产买卖合同》（预售），向两被告购买位于深圳市宝安区民治街道办事处民治街道梅龙路西侧的金亨利首府花园小区房屋。原告已按照合同约定支付购房款，履行了相关义务。2014年6月22日，被告金亨利公司向原告发出《金亨利首府入伙兼房地产证办证通知书》，通知原告可以于2014年6月30日办理入伙及房产证等相关手续。在两被告向原告交房后，原告发现两被告未按照《深圳市房地产买卖合同》（预售）附件六约定向原告提供太阳能热水供应，已经构成违约，两被告应依法承担违约责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、两被告就未能依约提供太阳能热水供应向原告赔偿人民币65,983元；2、两被告承担本案诉讼费、鉴定费、评估费。原告提交了一份《太阳能热水供应违约赔偿金计算依据》，明确其第一项诉讼请求中主张的赔偿数额人民币65,983元的计算方式为：按照全年一户用热水总计方数计算出使用太阳能热水费用，与使用燃气热水器的耗气量及费用相比较可节省的费用，按照房屋使用年限70年计算并考虑70年内物价水平的上涨因素计算得出节省的总费用为24,187元；另，如使用燃气热水器需在70年内更换9台热水器的费用为41,796元，二者相加费用总和为65,983元。两被告辩称，第一、就太阳能热水问题，被告认为房屋的太阳能设计是符合相关的建筑设计规范，且已竣工验收，该合同由于房产部门备案登记规范文本限制，无法在该合同文本中注明供应太阳能热水的楼层及未供应太阳能热水的楼层；合同附件所指该楼层供应太阳能热水是指该楼栋执行国家太阳能建筑节能规范的方式，并不限定为原告方购买的单元供应太阳能热水。第二、原告在此前提交的证据材料中并未提及其主张的赔偿价款的依据。经审理查明，深圳市民治街道梅龙路西侧金亨利首府楼宇由被告金亨利公司、被告水尾公司共同投资开发，水尾公司委托金亨利公司代理楼宇销售事项。两被告作为出卖人，原告佟元亮、张恒兰为买受人，分别与两被告签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定两原告向两被告购买金亨利首府1栋C2单元1603号房、1栋B单元903号房，建筑面积均为87.82平方米，购房总价款分别为1945101元、1777069元；出卖人应当于2014年6月30日前将本房地产交付给买受人；合同附件六载明被告提供太阳能生活热水供应。合同签订后，两原告已按合同约定向两被告履行了付款义务。两被告将涉案房产交付两原告使用。2013年12月9日，深圳市龙华新区城市建设局出具《建筑节能专项验收意见书》，确认经对“金亨利首付二期”工程竣工图等资料核查和现场专项验收，未发现违反有关建筑节能法律法规、强制性标准和技术规范的情况，同意建设、设计、施工、监理等单位共同对该工程的建筑节能验收意见。2014年4月24日，深圳市宝安区建设局就金亨利首府一期、二期项目向被告出具《深圳市龙华新区房建工程项目竣工验收备案收文回执》。另查，1、被告提交了涉案小区的《室内给排水设计、施工说明》，以主张涉案楼栋设计为20-31层供应太阳能热水，被告同时主张该份文件已经在售楼处现场公示，但未提交证据证明；原告对被告上述主张不予认可，认为该文件并非房屋买卖合同的附件，原告在购房时也没见过该文件，合同明确约定所有购买被告房产的业主都有太阳能热水供应。2、本院庭审后告知原、被告提供具备相应设计资质单位名称，以便于本院询问太阳能热水供应的相关问题，而原告未在指定的期限内提供任何设计单位名称。经本院询问，广东五星太阳能股份有限公司回复内容为：一、关于房屋有无提供太阳能热水供应的主要区别和使用过程中的优缺点：（一）房屋如果提供安装了太阳能热水系统，晴天阳光充足的情况下能提供生活热水以达到节能、省费用（电费或燃气费）的效果；房屋如果没有提供安装太阳能热水系统，即使在晴天阳光充足的情况下，为了解决生活用热水的问题，住户需要采用其他常规能源热水器（空气能热水器、燃气热水器或电热水器等）提供。另外房屋无论有没有提供安装太阳能热水系统，在阴雨天没有太阳能的情况下仍需要采用其他常规能源热水器辅助供应热水。（二）房屋有提供太阳能热水供应使用过程中的优点是晴天阳光充足的情况下使用热水比较节能、环保，不需要耗费常规能源；缺点是阴雨天没有太阳能的情况下也必须由其他常规能源热水器辅助，才能有热水使用。房屋没有提供太阳能热水供应使用过程中无论晴天、阴雨天均需要采用其他常规能源热水器供应，才能有热水使用，也因为如此，晴天时使用热水就不节能。二、关于涉案的首府花园小区提供的太阳能热水供应是否符合相关的住宅建筑设计规范的问题。（一）根据深圳市住房和建设局文件（深建节能[2011]46号)关于贯彻执行《深圳市开展可再生能源建筑应用城市示范实施太阳能屋顶计划工作方案》的第三项规定，太阳能热水必须满足以下要求：十二层及以下的建筑，太阳能热水系统覆盖全体住户；十二层以上的建筑，太阳能热水系统覆盖不少于十二层的住户且屋顶全部铺设太阳能集热板（除去消防安全等必要通道及阴影挡光)。鼓励太阳能热水系统覆盖全体住户。（二）涉案的首府花园小区提供了十二层住户（20层至31层）的太阳能热水供应,是符合深建节能[2011]46号文件有关太阳能热水系统的住宅建筑设计规范要求的。三、关于该小区是否具备对20层以下住户提供太阳能热水供应的条件的问题：太阳能行业以目前现有的技术水平，房地产高层建筑屋顶全部铺设太阳能集热板（除去消防安全等必要通道及阴影挡光)，太阳能集热板所产生的热水量通常只能满足12层左右的住户所需要的热水量，无法满足整栋楼所有住户的热水需求。四、关于被告实际向业主交付的房屋并无太阳能热水供应，将会给业主带来哪些不便的问题：业主在装修时有可能不会考虑安装常规能源热水器，业主有可能在装修好后才发现实际交付的房屋无太阳能热水供应，这时业主再考虑增加安装常规能源热水器，要重新做布电线或改水管等工作，会给装修好的房屋原有装修布局带来影响和增加费用支出。五、关于涉案小区房屋是否能够再整改为提供太阳能热水供应的问题：现无太阳能热水供应的房屋如果要整改为提供太阳能热水供应，第一：自上而下要重新安装多条管路，要破坏房屋的楼层面；第二：施工时尘土飞扬，噪音刺耳，对已经入住的人员安全也很难保障；第三：前述由于房屋楼顶面积有限，太阳能安装面积受限制，如果再增加往下面住户供应热水，原来供应太阳能热水的住户将会出现热水不够用的情况，同时由于热水管路增长，热损严重，没有达到太阳能节能的目的，偏离了安装太阳能热水设备的初衷，对整个安装好的太阳能热水系统得不偿失。以上事实，有深圳市房地产买卖合同（预售）、房地产专用发票、入伙兼办理房地产证通知书、民事判决书、收楼意见书、房建工程竣工验收备案收文回执、室内给排水设计、施工说明、建筑节能专项验收意见书、《关于贯彻执行有关事项的通知》、广东五星太阳能股份有限公司复函及庭审笔录予以证实。本院认为，原告佟元亮、张恒兰与被告金亨利公司、水尾公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案的争议焦点在于，金亨利公司、水尾公司在双方签订涉案合同时是否告知了原告涉案房屋并无太阳能热水供应的事实，是否应承担违约责任。关于太阳能热水供应的问题。原告主张其与被告签署的附件六明确约定由两被告向原告提供太阳能热水供应，但实际却没有提供。被告辩称其在设计施工过程中并未为涉案楼房20层以下房屋设计施工太阳能热水供应，因房产部门备案登记规范文本限制，无法在合同文本中注明供应太阳能热水的楼层及未供应太阳能热水的楼层。经查，虽涉案楼房的《室内给排水设计、施工说明》记载提供太阳能热水供应的楼层为20至31层，但涉案房产附件六中约定被告提供太阳能热水供应。本院认为，原、被告之间的房屋买卖合同关系，应以双方之间的房屋买卖合同约定内容为准，涉案楼房的设计施工文件虽显示未为20层以下房屋设计施工太阳能热水供应，但该内容与合同附件内容冲突，且该文件并非合同的组成部分，不足以据此认定被告已提示原告涉案房屋无太阳能热水供应，或是原、被告之间房屋买卖合同内容已变更。因此，本院认定两被告在签订涉案合同时并未告知原告涉案房屋无太阳能热水供应的事实，其交付的房产与合同约定不符，构成违约。关于赔偿标准。涉案小区的太阳能热水供应,是符合相关住宅建筑设计规范要求的，且根据涉案房屋的情况，将现无太阳能热水供应的房屋整改为提供太阳能热水供应缺乏现实可行性，故原告有权要求被告以赔偿损失的方式承担违约责任。首先，本院认为涉案小区未为20层以下房屋设计施工太阳能热水供应，不违反住宅建筑设计规范的要求，已通过建筑节能专项验收，且不影响房屋的正常居住使用，故本院认为被告的违约行为不足以达到致使原告无法正常使用的程度。其次，以太阳能行业以目前现有的技术水平，通常只能满足12层左右的住户所需要的热水量，原告所购房屋并不在上述范围之内，原告主张按使用太阳能热水器70年相较于使用燃气节省的费用及更换热水器所需的费用的标准为65,983元进行赔偿，系以其房屋能够安装使用太阳能热水设备为前提的，且该标准系参考学术论文计算得出，缺乏充分合理的依据。再次，虽然太阳能热水设备在一定条件下可以达到节能、节省费用的目的，但是也存在使用条件受限、管道加长将导致热损增加等问题。最后，由于两被告交付的房屋无太阳能热水供应，与合同约定内容不符，可能导致部分业主装修费用增加，但原告并未提交充分有效的证据证明其损失数额。综上，本院酌情判令两被告向两案原告各赔偿损失人民币3000元，对两案原告的超额诉讼请求，本院予以驳回。综上所述，被告应就未按合同约定对涉案房屋提供太阳能热水供应向两案原告各支付违约赔偿金人民币3000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、深圳市金亨利实业集团有限公司、深圳市民治水尾股份合作公司应在本判决生效之日起十日内向原告佟元亮、原告张恒兰分别支付违约赔偿金人民币3000元；二、驳回原告佟元亮、原告张恒兰的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。314号案件受理费人民币725元，由原告佟元亮承担人民币692元，两被告负担人民币33元；315号案件受理费人民币725元，由原告张恒兰承担人民币692元，两被告负担人民币33元。两案案件受理费原告均已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 陈蕾仰二〇一六年六月三十日书记员 江伟娣书记员 席俊奇附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第8页共810页 微信公众号“”