（2016）云0821民初273号
裁判日期: 2016-06-30
公开日期: 2016-11-30
案件名称
普洱老黄牛物业管理有限责任公司与自德春物业服务合同纠纷一案民事判决书
法院
宁洱哈尼族彝族自治县人民法院
所属地区
宁洱哈尼族彝族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
普洱老黄牛物业管理有限责任公司,自德春
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
云南省宁洱哈尼族彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）云0821民初273号原告普洱老黄牛物业管理有限责任公司。住所地：普洱市思茅区茶城大道**号*幢*层*号。法定代表人：陶晓川，该公司董事长。委托代理人张强，男，1970年4月10日生，该公司职工，住普洱市思茅区XXXXX。特别授权代理。被告自德春，男，1962年11月30日生，教师，住宁洱县XXXXX。原告普洱老黄牛物业管理有限责任公司（以下简称老黄牛公司）与被告自德春物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月14日立案受理后，依法由审判员曹秋金适用简易程序公开开庭进行了审理。原告老黄牛公司之委托代理人张强、被告自德春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告老黄牛公司诉称，2013年11月30日，原告下属的宁洱分公司与被告所在的宁洱县水湾花园业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定由原告对宁洱县水湾花园的物业进行管理，期限自2013年12月1日起至2014年11月30日止。原告已经按合同约定履行了相关义务，但被告未按约定向原告缴纳物业管理费513元，也未支付原告代交的垃圾清理费96元，合计609元。经多次催要，被告拒不支付，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求：1、判令被告支付原告物业管理费513元，垃圾清理费96元，合计609元。2、判令被告承担本案诉讼费用。被告自德春辩称，1、被告认为原告所诉的被告主体不适格。理由为《物业管理服务合同》是原告的下属宁洱分公司与宁洱水湾花园业主委员会签订的。根据合同相对性原则，原告认为履行合同发生争议，应当起诉合同签订的相对方宁洱水湾花园业主委员会解决争议。所以被告认为原告依据《物业管理服务合同》起诉被告主体是不适格的；2、原告所诉内容被告2013年12月1日至2014年11月30日止物业管理费513元，垃圾清理费96元，合计609元。这笔费用，被告确实拒绝支付。事实及理由：原告根本没有按合同约定履行相关义务，进行管理，为业主服务。如在原告管理期间，楼道脏了，向保安室反应几次都没人来打扫；被告的摩托车停在小区里，车龙头锁被撬坏了；小车停在车位里，前保险杠被别人的车撞断。找保安来看，答复说是向公司反应，但至今未解决，故被告拒绝缴纳2013年12月1日至2014年11月30日的物业管理费。另外，该争议原告已经和宁洱县水湾花园业主委员会通过诉讼方式解决了。原告不服上诉到普洱市中级人民法院，此案正在审理中。综上所述事实，被告认为原告的起诉没有事实依据和法律依据，故请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。综合各方诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：被告主体是否适格？被告是否应当向原告缴纳物业管理费、垃圾清理费？原告的诉请是否支持？针对以上争议，原告老黄牛公司向本院提交以下三组证据：1、企业法人营业执照正本1份、营业执照副本1份、法人证明书1份、法人身份证1份，欲证明原告的名称、住所和机构类型、经营范围及原告法定代表人身份证的基本信息。2、《物业管理服务合同》、水湾花园未交费用业主名单统计表各1份，欲证明（1）原告与被告于2013年11月30日签订《物业管理合同》，约定将宁洱县水湾花园委托原告实行物业管理。（2）第二十六条第2项约定，小区物业管理费实行包干制。生活住宅收费标准0.40元/平方米/月，由原告直接向住户收取（不含垃圾清运费）。（3）第二十六条第4项约定，小区露天车位按30元/月收取。（4）未交费用业主名单、房号、联系电话、按照住宅的实际面积收取的物业费、垃圾清运费以及小区住户使用露天车位的停车费等各项明细。3、通知1份，欲证明2014年12月31日老黄牛公司要撤出来，业主委员会和老黄牛公司作出了通知，双方盖章催收各项费用。经质证，被告对第1组证据真实性不清楚。对第2组证据未交费统计表部分认可。对第3组证据通知因被告没注意看，所以不清楚。被告自德春未向本院提交证据。通过双方当事人对上述证据的质证，本院认为，原告向本院提交的第1组证据来源合法，真实，已证明原告欲证明的内容，本院予以采信。第2组《物业管理服务合同》系水湾花园业主委员会与原告老黄牛公司签订的，反映了委托管理期限为2013年12月1日起至2014年11月30日止，原告对水湾花园小区进行管理期间应向业主收取的物业管理费用，其中第六章第二十六条第2项约定“小区物业管理费实行包干制。生活住宅收费标准0.40元/平方米/月，由原告直接向住户收取（不含垃圾清运费）。”该证据来源合法，真实，本院予以采信。对水湾花园未交费用业主名单统计表虽系原告单方所为，但被告认可其未交物业管理费和垃圾费的事实，对该内容本院予以采信。第3组证据反映业主委员会和老黄牛公司作出了通知，催收各项费用的事实，但未能反映被告拖欠物业管理费和垃圾清运费的具体数额，故对该证据本院不予完全采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2013年11月30日，原告下属的宁洱分公司与被告所在的宁洱县水湾花园业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定由原告对宁洱县水湾花园的物业进行管理，期限自2013年12月1日起至2014年11月30日止；其中还约定小区物业管理费实行包干制，生活住宅收费标准0.40元/平方米/月，由原告直接向住户收取（不含垃圾清运费）等内容。原告管理期间，被告以原告未按照《物业合同约定》履行管理职责为由，未向原告交纳2013年12月1日起至2014年11月30日的物业管理费513元、垃圾清理费96元。2014年11月30日原告公司撤出水湾花园小区。2014年12月31日原告老黄牛公司和水湾花园业主委员会作出了通知，向业主催收物业费用。2016年4月14日原告以被告未按约定向原告缴纳2014年度的物业管理费、垃圾清理费为由向本院提起诉讼，请求：1、判令被告支付原告物业管理费513元、垃圾清理费96元，合计609元。2、判令被告承担本案诉讼费用。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《物业管理条例》第二条规定：“本条物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。”本案中，原告公司与业主委员会签订的《物业服务管理合同》，是业主委员会代表业主与物业服务企业签订的物业服务合同，故被告自德春作为水湾花园小区的业主是本案适格被告。原告与业主委员会签订的《物业服务管理合同》已生效，原、被告应按合同约定履行各自义务。被告作为业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按照约定支付相应的物业管理费，故对于原告要求被告支付欠交的物业管理费513元、垃圾清理费96元的诉讼请求，本院予以支持。对于被告以原告未尽到管理义务而拒绝支付物业管理费、垃圾清理费的主张，因被告未能提供证据证明，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业服务管理条例》第二条、第七条、第六十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：由被告自德春于本判决生效之日起十日内向原告普洱老黄牛物业管理有限责任公司支付物业管理费513元、垃圾清理费96元，合计609元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费50元，减半收取25元，由被告自德春承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员 曹秋金二〇一六年六月三十日书记员 尚 鹏 更多数据：搜索“”来源：