（2015）园民初字第02497号
裁判日期: 2016-06-30
公开日期: 2016-10-24
案件名称
中新苏州和乔物业服务有限公司与许玮、张俭物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州工业园区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中新苏州和乔物业服务有限公司,许玮,张俭
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2015）园民初字第02497号原告中新苏州和乔物业服务有限公司。法定代表人陆铌。委托代理人李东华，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。委托代理人徐继旺，上海市锦天城（苏州）律师事务所实习律师。被告许玮。被告张俭。原告中新苏州和乔物业服务有限公司(以下简称“和乔物业”)诉被告许玮、张俭物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月6日立案受理后，依法由代理审判员王贞独任审理，因二被告下落不明，本案转为普通程序，由代理审判员王贞与人民陪审员贾继祥、蔡培建组成合议庭，于2016年3月21日公开开庭进行了审理。原告和乔物业的委托代理人李东华到庭参加诉讼，被告许玮、张俭经法院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告和乔物业诉称：中新苏州工业园区置地有限公司（以下简称“中新置地公司”）与原告签订《苏州市前期物业管理委托合同》，由原告为座落于苏州工业园区琼姬路的德邑小区(后小区名称变更为“德怡花园”)实行物业管理服务，原告自2006年11月1日至2015年7月2日为涉案小区提供物业管理服务，之后原告撤场，合同中另对物业管理费的收费标准等作出约定。二被告系涉案小区6幢102室的业主，该房屋系别墅，原告未与二被告就涉案房屋签订物业管理服务协议。原告主张参照其（合同甲方选聘的物业管理企业）与案外人陶敏（合同乙方）签订的《苏州市前期物业管理服务协议》中相关约定计算物业管理费、滞纳金及相应的起止时间，具体内容为：“前期物业管理管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年，前期物业管理费为：……别墅：2.24元/月·平方米……按苏州市房产管理局对前期物业管理招投标及收费的有关规定：“为了体现公平原则，中标物业管理价格（不包括0.65元/㎡电梯水泵运行费用）在房屋交付使用后2年内下滑20%向业主收取；2年后，在没有与业主委员会签订《物业管理服务合同》之前，再全额向业主收取。……前期物业管理费自甲方通知乙方入伙之日起计算，如乙方未入伙或未入住期间的物业管理费由乙方全额承担。本条所称入伙，是指业主或使用人收到书面入伙通知办理相应手续。业主或者使用人收到入伙通知后在规定期限内不办理相应手续的，视为入伙……乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。”据原告了解，被告认为涉案房屋未交房故未交纳物业管理费。因二被告拖欠物业管理费，原告诉至法院，请求判令:1、二被告支付物业管理费91562元（暂计算至2015年6月30日，实际按照2.8元/月·平方米的标准计算至被告实际支付之日止）及滞纳金396788元（自各结算周期逾期之日起暂算至2015年6月30日止，实际算至被告实际支付之日止)；2、诉讼费由被告承担。诉讼过程中原告明确因原告持续为涉案房屋提供物业服务至2015年7月2日，且被告未支付到期物业管理费，故原告诉讼请求调整为：1、被告支付物业管理费91628.2元（自2007年12月1日至2015年7月2日），2、被告支付滞纳金暂计396822.37元，实际算至被告支付之日止。后原告明确因被告验收单载明之验收日期为2007年12月22日，故其主张的物业费、滞纳金计算起始日期自2007年12月22日起算，具体数额由法院依法认定。被告许玮、张俭未作答辩。经审理查明，中新置地公司（委托方、甲方）与苏州和乔物业服务有限公司（受委托方、乙方）签订《苏州市前期物业管理委托合同》，合同约定：甲方将“德邑”小区委托乙方实行物业管理服务。第一条：本合同所涉及的物业基本情况物业名称：“德邑”小区物业类型：住宅坐落位置：苏州工业园区琼姬路第二条委托管理服务期限：物业管理服务期限为2年0月（不超过整个物业管理区域房屋交付使用后2年），自2006年11月1日0时起至2008年10月31日24时止。合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。……第九条在前期物业管理阶段，实行物业服务费用包干制，物业服务费按月计收。乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费（业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定），……别墅：2.24元/月·平方米；……为了体现公平原则，中标物业管理价格（不包括0.65元/㎡电梯水泵运行费用）在房屋交付使用后2年内下浮20%向业主收取；2年后，在没有与业主委员会签订《物业管理服务合同》之前，再全额向业主收取，上述收费标准已在原中标物业管理价格（……别墅2.80元/月·平方米）基础上进行了下浮，前期物业管理期满后物业管理费的缴纳购房者应按以上规定执行。上述收费标准由甲方在售房同时与购房者在《前期物业管理服务协议》中约定，由乙方向业主收取。原告为证明二被告系苏州工业园区德怡花园6幢102室的业主，另提交中新置地公司（合同甲方）与二被告（合同乙方）签订《苏州工业园区商品房销售合同》的部分内容的复印件，约定：“第一条甲方通过出让方式取得位于苏州工业园区琼姬路77701地块国有土地使用权，……甲方经批准，在上述地块上建设商品房，定名为《德怡花园》……第二条乙方自愿向甲方购买上述商品房销售编号5幢1层（自然层）102室，房屋建筑面积368.25平方米……第十条甲方定于2007年11月30日前将房屋交付给乙方,但遇下列特殊原因，除甲、乙双方同意终止合同外，甲方可凭有关政府主管部门出具的证明文件，据实予以延期。1、人力不可抗拒的自然灾害和其他因素；2、非甲方原因造成并经甲方积极争取仍不能及时解决而造成的拖延交房因素，包括但不限于：施工中遇到异常困难或重大技术问题无法及时解决，施工期间政府有关不得开挖运土、交通管制，不准施工等禁令及市政规划、基础设施。该房屋交付时，甲方应向乙方出示经苏州工业园区规划建设局核发的《建筑使用证》或《建筑临时使用证》，所购商品房为住宅的，甲方还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，在验收交接时，甲方不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，乙方有权不进行验收交接，由此而产生的延期交房的违约责任由甲方承担。第十一条该房屋符合交付条件后，甲方应于本合同第十条约定的期限前15日书面通知乙方办理交付该房屋的手续……”原告称涉案房屋虽销售合同编号为5幢102室，但实际办理房屋产权登记时房屋编号调整为6幢102室。原告为证明其为涉案小区提供物业服务至2015年7月2日，提交了《德怡花园财务交接备忘录》的复印件，上面载明……鉴于德怡花园物业管理服务企业自2015年7月3日起由和乔物业更换为苏州万基置合物业管理有限公司……和乔物业于2015年7月3日终止德怡花园物业管理服务。另查明，苏州和乔物业服务有限公司的企业名称工商登记变更为中新苏州和乔物业服务有限公司。苏州工业园区德怡花园6幢102室尚未办理房屋产权登记。再查明，被告许玮出具验房意见反馈表，载明楼栋/室号：6#102，交付日期07.12.22，上面载明其认为房屋质量存在的问题。被告许玮委托律师向开发商发出律师函，言明“贵司与许玮于2007年7月7日签订了一份苏州工业园区商品房销售合同（合同编号：200707070132），约定贵司向许玮出售位于琼姬路的德怡花园5幢102室……”被告张俭出具情况说明，言明“……2007年12月接到贵公司交房通知，由物业陪同前去交房，由于房屋有很多质量问题，所以当时没有交房，但签署了验房意见反馈表，此后本人没有接到贵公司的任何通知，本人于2008年11月带领验房公司去再次验房，发现更为严重的质量问题，并出具验房报告，交给物业、施工方。由于没有及时交房，已造成本人多项损失……”上述事实，由房地产登记簿、苏州市前期物业管理委托合同、工商变更登记信息、验房登记反馈表、律师函、说明等证据及原告庭审中的陈述予以证实，本院予以认定。本院认为，业主应当根据物业服务合同之约定交纳物业服务费用。本案中原告作为德怡花园的物业服务企业与建设单位中新置地公司签订了《苏州市前期物业管理委托合同》，但未与二被告签订物业服务合同。上述物业管理委托合同并未约定物业管理费的支付条件，即使根据原告所主张的其与其他业主签订的物业服务合同中约定的物业管理费的支付条件是自建设单位书面通知业主或者使用人办理入伙相应手续之日起计算，但原告也同样未能举证证明上述条件成就。而且涉案房屋尚未办理房屋权属登记，原告也未能提供其他证据证明涉案房屋已实际交付或者拟制交付或者二被告系该房屋的实际使用人。综上，在原、被告双方未签订物业服务合同，被告未办理实际入伙手续且二被告也非涉案房屋登记业主的情况下，原告现有证据不足以证明二被告负有支付物业管理费的义务并符合支付物业管理费的条件，故原告请求二被告支付物业管理费，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告中新苏州和乔物业服务有限公司的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8626元、公告费690元，合计9316元，由原告中新苏州和乔物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长 王 贞人民陪审员 贾继祥人民陪审员 蔡培建二〇一六年六月三十日书 记 员 许叶婷 来源：