（2016）川1529民初496号
裁判日期: 2016-06-30
公开日期: 2016-11-07
案件名称
原告李雪梅诉被告四川详鹰房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
屏山县人民法院
所属地区
屏山县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李雪梅,四川详鹰房地产开发有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第二百二十六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
四川省屏山县人民法院民 事 判 决 书（2016）川1529民初496号原告：李雪梅，女，1979年10月29日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。委托诉讼代理人：林泽龙（系李雪梅丈夫），男，住四川省广安市。被告：四川详鹰房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市武侯区武青南路6号5栋2层30号。法定代表人：陈勇，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王平，系该公司员工。委托诉讼代理人：吉方云，系该公司员工。原告李雪梅诉被告四川详鹰房地产开发有限公司（以下简称“详鹰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月27日立案受理后，依法由审判员张荣彬适用简易程序，于2016年6月24日公开开庭进行了审理。原告李雪梅的诉讼代理人林泽龙，被告详鹰公司的诉讼代理人王平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李雪梅诉称：原告与被告详鹰公司于2012年签订《房屋买卖合同》，购买位于屏山县新县城丁石路王府井商业步行街×号楼×层××号的商铺。双方于2012年4月27日签订《委托出租协议书》，主要约定将该商铺按3521元/月“返租”给被告，被告按季度提前5-10天向原告支付租金，违约方以年度租金总额的50%向对方支付违约金。但被告自2016年3月1日起未按约定支付租金，已构成违约。请求法院判决被告向原告支付2016年3月1日起至2016年5月31日的租金10563元；被告按照合同约定从2016年6月1日起到2018年5月31日止每季度前一个月的前10日内各向原告支付租金10563元；由被告按照逾期支付的租金10563元为基数，以中国人民银行颁布的同期贷款利率标准，从2016年2月29日起计算逾期给付租金的违约金。被告详鹰公司辩称：原告李雪梅所主张的我公司没有向其支付从2016年3月1日至2016年5月31日的租金是事实，但具体金额需要从我公司财务核对后才能确定。对因我公司迟延支付租金而产生的违约金或利息，应当按照合同约定的条款办理。但《委托出租协议书》第八条所约定的违约责任是指单方终止或解除协议才支付违约金，没有就逾期支付租金应当承担何种违约责任进行约定。至于合同是否还应继续履行，应当按照此前宜宾市中级人民法院对该类合同作出的有效判决为准。请求法院依法判决。根据原、被告所举证据，经庭审质证，本院综合认定以下事实：2012年4月27日，原告李雪梅与被告详鹰公司签订《委托出租协议书》，就原告向被告购买的商铺的出租事宜达成协议。主要约定：甲方（委托方）李雪梅，乙方（受托方）详鹰公司；甲方自愿将已购位于王府井商业步行街×号楼×层××号面积为38.27㎡的商铺委托乙方代为出租及管理；委托期限为5年；甲方委托乙方代为出租、与第三人签订租赁合同、代为收取租金及相关费用；五年租金的计算方式，按3521元/月计算；该商铺乙方可自行使用，也可代为对外出租；租金起算时间以王府井正式开业时间为准，如开业时间迟于2013年6月1日，则以2013年6月1日为准，乙方按季度提前5-10天向甲方交一次租金；商铺在委托期内，乙方根据市场发展需要，有权对甲方委托商铺物业进行统一规划、装修管理，统一制定租金标准对外招商租赁，甲方在委托期内不得干预乙方的管理；甲、乙双方不得在委托期内无故单方终止或解除协议，因一方单方终止或解除协议造成另一方经济损失的，违约方以年度租金总额的50%向对方支付违约金。合同签订后，被告详鹰公司向原告李雪梅支付租金至2016年2月29日。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告的身份证、被告的营业执照、《委托出租协议书》、四川省宜宾市中级人民法院民事判决书等证据材料在案佐证。本院认为，承租人应当按照约定的期限给付租金。本案的争议焦点为：一是原、被告双方签订的《委托出租协议书》的法律关系是委托合同关系还是租赁合同关系？二是被告是否构成违约及若构成违约的责任承担。关于第一个焦点。本院认为，双方对签订的《委托出租协议书》无异议，本院予以确认。根据协议“乙方以2013年6月1日为基准,乙方按季度提前5-10天向甲方交一次租金”、“该商铺乙方可自行使用,也可代为对外出租”的约定和被告详鹰公司在未向第三人出租的情况下向原告支付了两年的租金，以及该《委托出租协议书》系被告详鹰公司拟定让购买商铺的购房者统一签订的情形,《委托出租协议书》符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同”的规定，应当认定案涉协议为“名为委托实为租赁”的租赁合同。签订《委托出租协议书》是双方当事人真实意思的表示，合同内容对双方均具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。被告详鹰公司反租原告向其购买的案涉商铺王府井商业步行街×号楼×层××号面积为38.27㎡的商铺，自2016年3月1日起未按合同约定支付租金，构成违约，应当承担继续履行合同并支付商铺租金的责任。原告主张，被告除应单独支付2016年3月1日至2016年5月31日的租金10563元外，2016年6月1日至2018年5月31日期间的租金应在每季度10日前支付。根据合同约定，2016年6月1日至2016年8月31日的应付租金10563元支付时间已届满，被告未支付，构成违约，该笔租金应与先前未支付的租金合并支付。其余未到期的租金，由于被告尚未构成违约，故不能先行确定给付期限。因此，在被告没有违约的情况下，对原告请求在本判决中确定2016年9月1日至2018年5月31日期间的租金给付期限的诉讼主张，本院依法不予支持。关于第二个焦点。原告主张被告应当按照未付租金10563元，以中国人民银行同期逾期贷款利率为标准，从2016年2月29日起计算违约金，至付清款项为止。被告认为，双方合同只约定了单方终止或解除协议的违约情形，对逾期支付租金的违约责任双方当事人在协议中没有进行具体约定，被告不应当承担违约金。本院认为，被告未按照约定按时支付租金，应当承担逾期付款的违约责任。本院依法采纳原告的该项诉讼主张，认定被告应自2016年2月29日逾期起以未付租金10563元为基数，参照中国人民银行逾期贷款的基准利率计算违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告四川详鹰房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内给付原告李雪梅自2016年3月1日至2016年8月31日的租金21126元。二、被告四川详鹰房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内给付原告李雪梅违约金，计算方法为：以未付租金10563元为基数，从2016年2月29日开始计算至本判决确定的逾期未付租金给付之日止，以中国人民银行同期逾期贷款利率为标准进行计算。若未按本判决确定的给付之日给付租金，上述违约金计算至租金付清之日止。三、驳回原告李雪梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费328元，减半收取计164元，由被告四川详鹰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员 张荣彬二〇一六年六月三十日书记员 裴艺玲 来自