（2016）京02民终3568号

裁判日期: 2016-06-30

公开日期: 2016-07-12

案件名称

李明与毛振海房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第二中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李明,毛振海

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第二中级人民法院民事判决书（2016）京02民终3568号上诉人（原审被告）李明，男，1980年4月2日出生。被上诉人（原审原告）毛振海，男，1964年7月25日出生。委托代理人王月，北京市显杨律师事务所律师。上诉人李明因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第10950号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年6月，毛振海诉至原审法院称：2011年12月24日，我与李明经中宇慧通资产管理有限公司居间服务签订了房屋买卖合同，约定我购买李明所有的坐落于丰台区××××318号院9号楼1单元1201号的房屋，房屋总价款108万元，我在签订合同的同时向李明支付定金2万元，签订合同后5个工作日内交付部分房款78万元，剩余房款28万元于办理转移登记手续时交付。双方还约定了补充条款，即��明在领取房产证三至五个工作日内与我完成过户手续。合同签订后，我依约向李明支付了定金、首付款共计80万元。2014年3月3日，我得知李明领取了房产证后，曾多次联系李明要求办理房屋过户手续，但李明始终未予办理。现诉至法院，要求：1、解除双方于2011年12月24日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》、《补充条款》；2、李明退还购房款80万元；3、给付我方80万元购房款的利息，自2012年1月1日起计算至实际支付之日止，按银行同期贷款利率计算；4、李明赔偿中介费损失1万元；5、李明支付房屋差价款92万元。李明经原审法院合法传唤，未到庭亦未答辩。原审法院经审理认为：毛振海与李明所签《房屋买卖合同》及《补充协议》、《补充条款》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方应依照合同履行各自义务。现毛振海依约向李明支付了房款，李明却在取得房屋所有权证书后将房屋抵押给案外人，导致合同无法履行，理应承担相应的违约责任。鉴于涉案房屋存在抵押，无法过户，故毛振海要求解除与李明所签《房屋买卖合同》及《补充协议》、《补充条款》的请求，并无不当，应予支持。毛振海要求李明退还购房款80万元、支付利息、赔偿中介费1万元的请求，符合双方合同约定，予以支持。关于毛振海要求李明赔偿房屋差价款92万元的请求，数额过高，法院结合解除合同的过错程度及涉案房屋所处地段，酌情进行确定。另，庭审中，毛振海表示愿意在李明支付完毕法院判决的款项后将涉案房屋交还李明，考虑到本案的实际情况，法院对此不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条之规定，原审法院于2015年9月判决：一、解除毛振海与李明于二○一一年十二月二十四日签订的《房屋买卖合同》、《补充条款》及于二○一一年十二月二十八日签订的《补充协议》；二、李明于判决生效之日起十五日内返还毛振海已付购房款八十万元，并自二○一二年一月一日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止；三、李明赔偿毛振海中介费损失一万元；四、李明赔偿毛振海房屋差价损失七十七万元；五、毛振海在李明履行完毕上述四项义务后十五日内将北京市丰台区××××318号院9号楼12层1单元1201号房屋返还李明；六、驳回毛振海的其他诉讼请求。判决后，李明不服，上诉至本院，要求撤销原判第一、二、三、四项，改判其返还75万元购房款并驳回对方的其他诉讼请求或发回重审。其主要上诉理由为：一、其仅收到毛振海支付的购房款75万元，80万元收条包含5万元房屋租金毛振海并未实际支付；二、房屋交易时并无产权证，不能上市交易，因而合同无效；三、房屋差价损失没有依据；四、其并未收到原审法院的传票或开庭通知，为此程序不合法。毛振海同意原判。经审理查明：2011年12月24日，毛振海（乙方、买受人）与李明（甲方、出卖人）经中宇慧通资产管理有限公司居间服务签订了《房屋买卖合同》，约定毛振海购买李明所有的坐落于北京市丰台区××××318号院9号楼1单元1201号房屋（现行政地址为丰台区××××318号院9号楼12层1单元1201号，简称涉案房屋），建筑面积69.07平方米，房屋总价款108万元。该合同第三条房屋买卖成交价格约定，乙方同意在签订本合同的同时支付甲方定金2万元；第四条付款方式第二款约定，乙方在签订本合同五个工作日内交付甲方部分购房款78万元整，剩余房款28万元整于该房产办理��移登记手续时交付，甲方同意乙方在交付上述款项后办理先期入住。同日，李明（甲方）与毛振海（乙方）签订了《补充条款》，约定：一、甲方在可以领取房产证的情况下，在三至五个工作日内到相关部门领取房产证，在领到房产证三至五个工作日内与乙方完成过户手续。……四、如果甲方违约除退还乙方所有欠款外，承担补齐当时市场房屋买卖价格与成交价的部分赔偿责任，并承担当期的银行贷款利息。同月28日，双方还签订了《补充协议》。上述合同签订后，毛振海依约向李明支付了定金及首付款共计80万元，并向中宇慧通资产管理有限公司支付中介费10000元。随后，李明将涉案房屋交付毛振海居住、使用。2014年2月14日，李明取得涉案房屋的房屋所有权证书。2014年3月6日，李明向衡涛借款150万元，并就涉案房屋办理了该项借款的抵押登记手续。原审法院审理中，毛振海称因涉案房屋存在抵押无法过户，故要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，并表示愿意在李明支付完毕法院判决的款项后将涉案房屋交还李明。上述事实，有《房屋买卖合同》、《补充条款》、《补充协议》、收条、收据、查询结果及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为：李明与毛振海签订的《房屋买卖合同》、《补充条款》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现李明就涉案房屋设定抵押，毛振海无法于合同约定的期限内取得房屋所有权证书，致使其不能实现合同目的。现毛振海要求解除双方签订的《房屋买卖合同》、《补充条款》及《补充协议》，存在事实及法律依据，本院予以支持。李明书写收条称收到购房款80万元，据��应当承担退还该80万元及相应利息的责任。李明的违约行为导致毛振海受到损失，其应承担相应的赔偿责任。原审法院根据双方的过错程度、结合房屋所处地段，酌情确定赔偿数额，并无不当，本院予以维持。原审法院数次联系李明无果，采用公告送达方式对李明进行送达，不违反法律规定，李明以此为由上诉，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，原审判决思路正确，但判决第三、四项漏写履行期限，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：一、维持（2014）丰民初字第10950号民事判决第一、二项；二、撤销（2014）丰民初字第10950号民事判决第五、六项；三、变更（2014）丰民初字第10950号民事判决第三项为李明于本判决生效之日起十五日内赔偿毛振海中介费损失一万元；四、变更（2014）丰民初字第10950号民事判决第四项为李明于本判决生效之日起十五日内赔偿毛振海房屋差价损失七十七万元；五、毛振海在李明履行完毕上述全部金钱给付义务后十五日内将北京市丰台区××××318号院9号楼12层1单元1201号房屋返还李明；六、驳回毛振海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元，由李明负担（于本判决生效后七日内交纳）。公告费1080元，由李明负担（于本判决生效后七日内交纳）一审案件受理费20370元，由李明负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费19020元，由李明负担（已交纳）。��判决为终审判决。审　判　长　　刁久豹代理审判员　　周梦峰代理审判员　　李　淼二〇一六年六月三十日书　记　员　　张　璐来源：百度搜索“”