（2016）豫17民终1365号
裁判日期: 2016-06-30
公开日期: 2016-12-28
案件名称
李词伟与驻马店市佳美置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省驻马店市中级人民法院
所属地区
河南省驻马店市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
驻马店市佳美置业有限公司,李词伟
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫17民终1365号上诉人（原审被告）驻马店市佳美置业有限公司，住所地驻马店市雪松路贸易广场339号。法定代表人陈嘉，该公司经理。委托代理人陈冬玫，上海尚域律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李词伟，男，1986年10月30日出生，汉族，住河南省遂平县。委托代理人张文，河南周晓华律师事务所律师。上诉人驻马店市佳美置业有限公司（以下简称佳美置业公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院（2015）驿民初字第5374号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人佳美置业公司的委托代理人陈冬玫，被上诉人李词伟的委托代理人张文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院判决认定，2013年1月3日，李词伟（乙方）与佳美置业公司（甲方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：一、乙方购买的房屋位于前进路中段的佳美桂园，第1号楼西单元22层D户（以下简称1号楼22-D户），面积101.8㎡，单价2647元／㎡，总价款269444元；在签订本协议时支付50%的首期款139444元，余款按银行正常程序提供个人信贷资料进行审批，如在银行审批过程中，由于乙方原因不能通过审批的，乙方付款方式自动转化成分批付款。二、甲方应在2014年5月1日前正式竣工，并交付给乙方使用。三、甲方承诺，该房屋具备合法商品房手续，如果甲方故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况导致此协议无效，甲方应承担缔约过失责任，全额退还乙方所交定金等内容。合同签订的当日，原告向被告支付购房款139444元；合同签订后，被告未按合同约定交付房屋，现仍未交付。佳美置业公司的经营范围为房地产开发、销售。2013年1月3日，双方签订合同时，佳美桂园1号楼未完工，后于2015年1月底完工。李词伟于2015年11月3日提起诉讼时，佳美置业公司未取得商品房预售许可证明，现仍未取得。诉讼中，李词伟称其买房时询问了佳美置业公司是否有商品房预售许可证明，佳美置业公司告知李词伟有商品房预售许可证明；另双方还在合同中约定了该商品房有合法手续，该约定系佳美置业公司隐瞒了未有商品房预售许可证明的事实。佳美置业公司称买房时李词伟没有询问其是否有预售许可证明，也未告知李词伟有预售许可证明；合同中约定的商品房有合法手续系房屋建成后，能办理包括预售许可证明在内的相关手续。原审法院认为，2013年1月3日，双方当事人签订的《房屋买卖合同》，因佳美置业公司系房地产开发企业，其出售给李词伟的佳美桂园1号楼22-D户，在签订合同时，该房屋仍在建设中，故该合同性质为商品房预售合同。根据法律规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。按上述法律的规定，李词伟提起诉讼时，佳美置业公司未取得商品房预售许可证明，现仍未取得，故双方于2013年1月3日签订的《房屋买卖合同》系无效合同。现李词伟请求确认《房屋买卖合同》无效，符合法律规定，予以支持。本案中的《房屋买卖合同》中约定有“甲方承诺，该房屋具备合法商品房手续”的内容，因商品房预售许可证明系预售房屋时应当具备的合法手续，佳美置业公司在未取得该证明的情况下，与李词伟在合同中约定“该房屋有合法的商品房手续”，系佳美置业公司告知李词伟具备合法的商品房手续，该手续包括但不限于商品房预售许可证明；佳美置业公司的该上述行为主观上存在故意，即佳美置业公司未取得商品房预售许可证明，而故意告知已经取得，也即佳美置业公司隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定：出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。现李词伟请求佳美置业公司返还购房款139444元及利息，符合法律规定，予以支持。李词伟请求佳美置业公司赔偿损失，于法有据，予以支持。关于利息，自2013年1月3日计至款付清之日止，按中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算；关于赔偿损失的数额，经综合考量，在不超过购房款一倍的基础上，应以60000元为宜。关于佳美置业公司辩称逾期交房系由政府原因造成的，因未提交相关证据加以证明，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，原审法院判决：一、确认原告李词伟与被告驻马店市佳美置业有限公司于2013年1月3日签订的《房屋买卖合同》无效。二、限被告驻马店市佳美置业有限公司于本判决生效十日内向被告返还购房款139444元及利息（自2013年1月3日计至款清之日止，按中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算），并赔偿原告60000元。被告驻马店市佳美置业有限公司如未在本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4890元，由原告李词伟负担890元，由被告驻马店市佳美置业有限公司负担4000元。宣判后，佳美置业公司不服，向本院提起上诉称，本案房屋迟延交付的原因系因驿城区人民政府对该改造项目不予办理房屋相关手续造成，其已多次联系李词伟办理房屋按揭手续，在签订房屋买卖合同时不存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，李词伟也未向工作人员询问该房屋是否有合法手续，李词伟没有损失，原审法院判决其故意隐瞒事实，赔偿李词伟损失60000元，无事实及法律依据。请求撤销原判，依法改判其不予赔偿60000元损失。被上诉人李词伟辩称，佳美置业公司故意对其隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，给其造成损失，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定是惩罚性条款，原审法院判决佳美置业公司赔偿其损失60000元适当，应予维持。二审审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。本院认为，双方当事人对于本案中的房屋在签订商品房房屋买卖合同时至今未能办理商品房预售许可证的事实均不持异议，本院予以确认。本案争议的焦点是佳美置业公司应否向李词伟赔偿损失及原审法院判决对赔偿损失数额认定是否适当的问题。由于本案双方当事人在签订房屋买卖合同时，该房屋仍在建设中，故该房屋买卖合同性质应为商品房预售合同。根据法律规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。结合本案事实，李词伟提起诉讼后至今，佳美置业公司仍未取得商品房预售许可证，故双方双方当事人于2013年1月3日签订的《房屋买卖合同》系无效合同。由于本案中的《房屋买卖合同》中约定“甲方承诺，该房屋具备合法商品房手续”的内容，佳美置业公司上诉称在签订房屋买卖合同时不存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，李词伟也未向工作人员询问该房屋是否有合法手续，佳美置业公司虽提交了政府相关文件，但该文件不能免除其应先办理合法房屋预售许可证才能出售房屋的法定义务及应如实向李词伟告知房屋相关手续情况的诚信义务，故佳美置业公司在与李词伟签订房屋买卖合同时故意隐瞒了未取得预售许可证的事实成立。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，李词伟有权请求佳美置业公司向其支付赔偿金。原审法院综合佳美置业公司的过错程度及房屋市场价值情况，在不超过购房款一倍的基础上，判决佳美置业公司承担60000元赔偿金，数额认定适当，应予维持。综上，佳美置业公司的上诉理由不能成立，不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件费4890元，由驻马店市佳美置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘瑞霞代理审判员 呼小伟代理审判员 刘 辉二〇一六年六月三十日书 记 员 赵 婧 来自：