（2016）京02民终3572号
裁判日期: 2016-06-30
公开日期: 2016-07-26
案件名称
张楠上诉张一兵等确认合同无效纠纷一案
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张×3,张×8,北京中实行物业管理有限责任公司,张×7
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终3572号上诉人（原审被告）张×3（曾用名张×4），女，1948年3月26日出生。委托代理人姜×（张×3之子），1979年8月4日出生。委托代理人孟向芳，北京市邦成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张×8，男，1966年10月11日出生。委托代理人王×1（张×8之妻），1972年9月3日出生。被上诉人（原审被告）北京中实行物业管理有限责任公司，住所地北京市西城区阜外大街11号国宾写字楼406室。法定代表人ＸＸ。原审第三人张×7，男，1955年3月29日出生。上诉人张×3因确认合同无效纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第16201号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。2014年9月，张×8诉至原审法院称：坐落于丰台区四号楼一门102室（以下简称：102室）是企管公租房，是由原西城区58号私房拆迁安置所得，原承租人是张×1。张×1与孙×是夫妻关系，共育有四子一女。张×8是张×1的孙女婿，王×1是张×1的孙女。王×1一直随张×1、孙×生活，张×8于1995年与王×1结婚并同张×1、孙×一起在102室生活，2000年经张×1、孙×同意将户口迁入102室，至今张×8一直居住在该房内。张×3全家均为青岛户口，1995年拆迁时，张×3因没有北京户口，所以不享有相关安置利益。2004年原承租人张×1去世，孙×开始痴呆，张×3偷偷背着其他四兄弟及张×8本人，胁迫孙×于2005年将房子过户至其名下，依据北京市公租房变更承租人的政策和法律，原承租人去世，应由同一户籍的其他家庭成员继续承租。2004年我祖父张×1去世后，理应由孙×承租，即使孙×放弃承租权，应由其他同住人承租，当时的同住人有张×8和张文娟。而张×3根本不具备承租人资格，张×3长年不住在北京，不是同住人，故诉至法院要求确认张×3与北京中实行物业管理有限责任公司（以下简称中实行物业公司）签订的租赁合同无效。张×3辩称：张×8提出的诉讼请求已经超过诉讼时效，且张×8主体不适格，不享有诉权，张×8实际身份是张×1的孙女婿，张×8的户口取得不合规范，张×8非本案的直接利害关系人，本承租合同没有违反合同法规定的合同无效条款；根据有关政策，北京公房使用权可以作为独立财产进行转让上市进行交易，使用权即承租权作为一种物权，可由原承租人自主进行处理，且本案中涉及的公房承租权的变更符合原承租人的真实意思；家庭其他成员均在拆迁安置时取得安置，拆迁安置时以家庭为单位，张×3的四个弟兄均分到安置房各一套，对方提供的所谓长期在本案房屋中居住的证据不足，本案老人自居的房屋也明确留给张×3居住，且四子均同意放弃居住权。自2005年起至今，该房屋的租赁费、供暖费及水电费均由张×3缴纳，并且2005年之前所欠房屋租赁费及水电费也由张×3补齐，本案涉及的房屋，张×3具有唯一合法有效的承租权，该承租合同合法有效。中实行物业公司未答辩。张×7述称：1991年父母张×1、孙×将当时居住在西城区58号院的七间房屋进行了分配，张×5得一间、张×6二间、张×7二间、王×1一间、父母自留一间。因张×2、张×3均在外地，所以未给他们分配房屋。1995年上述房屋涉及拆迁，我与父母的三间房屋共同置换了二个二居室。因此我认为张×3不具备承租人的资格，张×3与中实行物业公司违规私自更改承租人，损害被拆迁人和被安置人的合法权益。原审法院经审理认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，中实行物业公司经法院合法传唤，未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。根据法院已查明的事实，涉诉房屋系北京新中实发展公司拆除原阜外北街58号院房屋后的安置房屋，张×1与中实行物业公司签订的《北京市公有住宅租赁合同》中约定，租赁期限内，与张×1同一户籍共同居住一年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。中实行物业公司在办理诉争房屋变更承租手续时，违反《北京市公有住宅租赁合同》的约定，未征得与原承租人张×1同一户籍共居人的同意，与张×3签订了《北京市公有住宅租赁合同》，损害了其他共居人的合法权益，因此张×3与中实行物业公司签订的《北京市公有住宅租赁合同》应当无效；庭审中，张×3提出公房的使用权可以上市进行交易，承租权应作为一种物权可由原承租人自主进行处理，于法无据，法院对此不予支持；张×3提出张×8的诉讼请求已超诉讼时效，因本案系确认合同效力之诉，无效合同应自始无效，因此不应受到诉讼时效的限制，故法院对张×3的抗辩意见不予采信。据此，原审法院于2015年9月判决如下：张×3与北京中实行物业管理有限责任公司签订的北京市公有住宅租赁合同无效。判决后，张×3不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判驳回张×8的诉讼请求。除坚持原审答辩理由外，张×3另提出如下上诉理由：涉案102室房屋系张×1私产拆迁所得，此公房的性质不同于直管公房，原判如确认合同无效，应以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据；张×8的户籍身份取得不合法，且在拆迁过程中已经取得住房并另有其他住房，其本身亦不具备“其他家庭成员”的条件，故不具备是否同意张×3继续承租该房的权利；张×3于原审中提供《家庭公议书》，其中显示父母及子女已就102室房屋的处理问题达成一致意见，同意张×3为102室房屋的唯一合法承租人，张×8对该公议书不予认可但又撤回了笔迹鉴定申请，更加确定了《家庭公议书》的真实性；据此，原判认定事实不清，适用法律有误。张×8、张×7同意原判。中实行物业公司未提出上诉。经审理查明：张×1（已于2004年7月12日过世）与孙×（已于2013年10月10日过世）系夫妻关系，2人育有5名子女，分别是：张×2（已于2014年11月15日过世）、张×3、张×5、张×6、张×7；张×2系王×1之生父，王×1与张×8系夫妻关系。原坐落于西城区58号房屋的所有权人为张×1。1995年11月11日，张×1、张×7作为被拆迁人与北京新中实发展公司签订《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》，位于阜外北街58号正式住房3间，正式户口5人，应安置人口5人分别为张×1、孙×、张×7、王×2、张×9，临时过渡地址为马家楼103号404号，过渡期限自1995年11月11日至1996年7月31日，过渡期满后安置到丰台区马家堡1门102号及2门202号。1996年10月30日，张×1与中实行物业公司签订《公有住宅租赁合同》，由张×1承租丰台区4号楼1门102室并议定事项如下：“……七、租赁期限内，乙方同一户籍共同居住一年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续……”；2005年1月26日张×3与中实行物业公司签订《北京市公有住宅租赁合同》，租期自2005年1月26日至2008年1月25日；2014年9月10日张×3与中实行物业公司续签《北京市公有住宅租赁合同》，原签定的《公有住宅租赁合同》同时废止。另查，张×8于2000年8月21日将其户籍由海淀区6号迁入102室，该户户口簿中显示张×8与户主张×1的关系为“之孙子”。2014年9月3日，北京市丰台区社区居民委员会出具证明，载明：“张×8，男，汉族，身份证号：×××，现居住4号楼1门102号。张×8及其妻王×1及女儿张×10共同居住。特此证明”；张×3原名张×4，户籍地址为西城区200号，于1964年8月28日迁往郑州纺织机电学校，1985年12月17日将户籍迁入为山东省青岛市市北区2号楼2单元102户。另查，张×3于原审审理中提交《家庭公议书》一份，其中载明：父张×1、母孙×、愿将自住房丰台区四号楼1单元102号二居室单元楼房的继承居住权授予女儿张×3，其他四个儿子张×2、张×5、张×6、张×7及其配偶子女均无继承居住权，口说无凭，立书为据。该《家庭公议书》落款处载有“孙×、张×1、张×2、张×5、张×6、张×7”字样的签字，落款时间为2001年2月12日。张×8对该证据的真实性不予认可，称从未开过这样的家庭会议。张×7亦对该证据的真实性不予认可，称其从未签署过上述文件。张×8另提交显示证明人分别为“张×2、张×5、张×6”的书面陈述材料三份，其中载明“张×2、张×5”提交的证明文件显示，否认《家庭公议书》中签字的真实性，而载明“张×6”提交的证明文件显示，认可《家庭公议书》中签字是其本人笔迹，但具体时间和内容已经记不清，并否认因争议房屋召开过全体家庭会议。原审中，经原审法院释明，张×8曾就《家庭公议书》中笔迹的真实性申请鉴定，后主张因其提交的证人证言已表示不知情此事，可以证明《家庭公议书》并不真实，故撤回了笔迹鉴定申请。再查，庭审中，张×3主张张×8在本市另有3套住房，故不具备承租人资格。张×8认可其于本市另有住房，但认为张×3并非本市户口，亦不具备承租人资格。上述事实，有双方当事人的陈述、北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书、公有住宅租赁合同、户籍证明、常住人口登记卡等证据在案佐证。本院经审理认为：合同无效是法律对当事人意思表示一致的否定性评价，当事人主张合同无效的，须以法定事由为依据。根据我国合同法第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，张×8起诉张×3、中实行物业公司，要求确认双方就位于北京市丰台区4号楼1门102室房屋签订的《北京市公有住宅租赁合同》无效，其诉讼请求的成立，须以符合上述法定条件为前提。根据本案现有证据显示，涉案的102室房屋系原私房拆迁安置所得的自管公房，在原承租人死亡后，自管公房管理单位另行与张×3签订《北京市公有住宅租赁合同》。经审查，该合同并不存在违反法律、行政法规的效力性强制性规定的情节，原审法院以中实行物业公司在办理承租人变更手续时，违反原承租合同内容为由确认《北京市公有住宅租赁合同》无效，缺乏法律依据。关于该合同是否存在双方恶意串通、损害张×8利益一节，因张×8并非涉案102室房屋的被安置人，根据本案现有证据显示，其自身亦不符合原租赁合同规定的承租人资格，故房屋承租人变更与否并不对张×8的权益产生影响，即不存在损害其利益的前提。张×8以自己的名义提起诉讼，并以《北京市公有住宅租赁合同》损害其利益为由要求确认合同无效，缺乏事实基础。据此，中实行物业公司与张×3签订的《北京市公有住宅租赁合同》，并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在损害张×8利益的情节，故张×8要求确认合同无效的诉讼请求，依据不足，原审法院予以支持，处理有误，本院予以纠正。但同时须指出的是，因本案系张×8与张×3二人之间的纠纷，至于该合同是否存在损害其他案外人利益的情形，限于案件审理范围，本院于本案中不予涉及。同理，张×8并非《家庭公议书》载明当事人，该材料的真实与否与张×8自身于本案中的诉讼请求不具备关联性，故对于该公议书真实性的争议，本院于本案中亦不予涉及。相关权利人如有争议，可另行解决。综上所述，原判适用法律错误，本院予以改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：一、撤销北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第16201号民事判决；二、驳回张×8的诉讼请求。一审案件受理费70元，由张×8负担（已交纳）；二审案件受理费70元，由张×8负担（于本判决生效之日起7日内交纳）本判决为终审判决。审判长 刁久豹审判员 周梦峰审判员 李 淼二〇一六年六月三十日书记员 程 飞 关注公众号“”