（2016）粤0605民初4913号
裁判日期: 2016-06-30
公开日期: 2017-09-26
案件名称
涂福兴、马爱娣等与佛山市南海盈冠房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
涂福兴,马爱娣,佛山市南海盈冠房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初4913号原告：涂福兴，男，汉族，1985年1月16日出生，住广东省翁源县。原告：马爱娣，女，汉族，1986年2月6日出生，住广东省翁源县。上列两原告的共同委托代理人：吴坤，系北京大成（广州）律师事务所律师。上列两原告的共同委托代理人：黎国飞，系北京大成（广州）律师事务所律师。被告：佛山市南海盈冠房地产开发有限公司，住所地：广东省佛山市南海区狮山镇松岗新城区海逸盛世桃园逸和居二层商铺之一，组织机构代码：058536254。法定代表人：潘志尧。委托代理人：沈庆佳，系广东东成律师事务所律师。委托代理人：黄昊，系广东东成律师事务所律师。上列原被告之间的商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月18日受理后，依法由审判员方菲担任审判长，与代理审判员孙秀娟、人民陪审员钟晓明组成合议庭于2016年6月15日公开开庭进行了审理。原告马爱娣及两原告的委托代理人吴坤、被告的委托代理人沈庆佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告签订了《广东省商品房买卖合同》，购买了被告开发的位于佛山市南海区狮山镇的桃源花园一套商品房。被告的宣传资料上显示该厨房外侧阳台（以下简称“生活阳台”）为全赠送面积，被告销售员在销售房屋时，也告知该房屋厨房外侧阳台为全赠送面积，销售样板房也均显示该生活阳台为实际可以使用的空间。在原告决定是否购买该房屋时，包括该生活阳台在内的赠送面积也是原告考虑的非常重要的因素。原告接到收楼通知，收楼时才得知户型图上的生活阳台所在的位置是排烟道、排气道预留孔，被告无法交付生活阳台。原告要求被告予以赔偿，但被告未能给出任何赔偿方案。被告在销售广告和宣传资料中均承诺交付生活阳台为全赠送面积，该承诺是具体明确的，并对原告购买该房屋造成重大影响。被告明知该房屋的生活阳台所在的位置是排烟道、排气道预留孔，无法实际交付，却故意通过销售人员、宣传广告、宣传资料等欺骗、误导购房者，使得购房者认为生活阳台真实存在并可以实际使用，从而达成商品房的买卖交易，被告的欺诈行为严重侵害了原告的合法权益，原告作为消费者，有权要求被告按照（生活阳台面积*套内单价）金额的三倍支付违约金给原告。为此，请求判令：1.被告赔偿原告损失74907.60元（计算方式为：阳台面积3.36平方米×套内单价7431.31元/平方米×3）；2.本案的全部诉讼费由被告承担。被告辩称，一、被告的宣传资料及所签订《商品房买卖合同》的图纸中均清晰显示涉案部位为中空空间。所谓“生活阳台”完全是原告个人的说法，被告从来没有表示过厨房旁（外侧）的空间为阳台：1、被告与原告所签订的《商品房买卖合同》第三条“××所购商品房的基本情况”中第4段清楚注明“该商品房阳台封闭式的0个，非封闭式的2个”，也就是说，原告所购买的商品房中只有2个阳台。被告交付的商品房阳台与合同及图纸约定是一致的。现在原告所主张的“生活阳台”其实并不是商品房买卖合同中约定的2个阳台之一，而是2个阳台之外的第3个阳台。由此可见，原告要求被告交付第3个“生活阳台”完全是不符合合同的约定，是没有依据的。2、从原告作为证据所提供的户型宣传图纸可以清晰看到，户型图中已有两处标明“阳台”的字样，而涉案的部位并没有阳台的文字标示，只有中空图形的符号，该符号表示该部位为中空的意思，即这个地方没有楼板，上下垂直距离的地方是空的意思。户型宣传图纸右侧的文字更清楚注明“厨房旁中空空间”的字样。此外，《商品房买卖合同》附件一：房屋平面图中的该部位也同样标示了中空图形的符号。由此可见，原告在签订商品房买卖合同前应是十分清楚涉案部位的功能及情况的，不存在被告隐瞒或欺诈的说法。3、宣传资料的户型图纸为示意的形式，依法仅属于“要约邀请”，况且被告已经在所有宣传资料中明示“本图纸仅为标准户型示意，最终以双方购房合同约定为准”。因此，被告与原告间的约定应以《商品房买卖合同》的约定为准，并应以合同的约定作为处理双方纠纷的依据。二、涉案厨房外中空空间为建筑物的装饰构筑空间，具有一定的专有使用功能，可以用作安装晾衣架等用途，被告为提醒业主可作利用，作出“赠送面积”的标示，但同时也在图纸及说明中用中空符号及文字说明该部位为中空。被告的做法符合房地产行业的通常做法，至今为止，还有很多房地产公司仍在使用这种做法。三、本案所涉的商品房的交付标准为“毛坯”交付，样板间的任何装修装饰仅为创意设计，并已标明为非交付标准，且样板间的具体户型及面积也与原告购买的户型和面积不一致，不具有可比性，因此，样板间的装修及装饰，均与涉案商品房的交付标准无关，原告以样板间作为交付的依据不符合合同约定的。四、除商品房买卖合同及身份证明外，本案一并立案起诉的34位业主，其他证据都是一致的，这些证据都由原告的代理人起诉时统一整理而得，原告在起诉前实际是没有持有相关证据的。可见，原告提供的证据并非原告作出购买意思表示的依据，仅是因诉讼而从别处收集而来，原告陈述的事实及理由与其他证据自相矛盾就恰好证明这一点。因此原告在起诉状中所述“销售广告和宣传资料对于购买该房屋造成重大影响”的说法不成立。五、原告请求赔偿的诉讼请求没有事实和法律依据。1、涉案的部位是房屋销售建筑面积以外的部位，并没有纳入房屋的计价面积，原告并没有支付该部位的房款，故不存在造成原告经济损失的情形。原告主张“阳台”面积为3.36平方米没有任何事实依据。2、原告没有证据证明被告曾允诺涉案厨房外中空空间为“阳台”，原告所主张的“阳台”仅为个人说法，现在由于有人挑起诉讼，原告见有利可图才起诉的。被告是否存在违约，应以《商品房买卖合同》约定的交付标准作为评判的依据。3、原告请求按《消费者权益保护法》三倍赔偿没有法律依据。本案为商品房买卖合同关系，商品房买卖合同并不适用消费者权益保护法，原告请求适用该法第五十五条第一款作为索赔依据是错误的。综上，被告不存在欺诈行为，也没有造成原告的任何经济损失，原告请求赔偿经济损失没有事实和法律依据。为此，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。诉讼中，原告举证如下：1.广东省商品房买卖合同原件1份。2.购房款支付凭证原件1份。3.结婚证原件1份。证据13，用以证明涉案房屋属于夫妻双方共同所有，原告与被告之间存在商品房买卖合同关系。4.户型图宣传册原件1份，用以证明被告承诺厨房外侧生活阳台面积为全赠送面积，该承诺具体明确，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为合同内容，被告应依约交付生活阳台。5.2015年3月28日众多业主与被告代表谈判的录像资料（光盘）。6.采访视频：你投诉马上办：承诺的阳台去哪儿啦？（光盘）。证据5、6，用以证明被告告知生活阳台不属于规划建设内容，而销售人员在销售过程中确实存在误导性宣传，被告仅同意支付一年的物业管理费作为赔偿。7.样板房录像（光盘），用以证明被告的样板房设置有生活阳台。8.公证书【（2015）粤佛南海第10069号】原件1份，用以证明被告承诺生活阳台面积为全赠送面积，被告的样板房显示生活阳台是可以实际使用的面积。9.公证书【（2016）粤广海珠第3547号】原件1份，用以证明被告的官方微信公众号海逸桃园花园（微信号：×××）的“样板间”的记载内容显示，其样板房的照片均显示有涉诉生活阳台；该样板房间的涉诉生活阳台的照片右下角均有“腾讯房产”的水印，与原告提供的《公证书【（2015）粤佛南海第10069号】》第58、59、60的照片能互相印证，均能证明样板房有涉讼生活阳台。10.建设工程规划图复印件1份，用以证明被告承诺生活阳台面积为全赠送面积，但是从规划图上看，生活阳台位置属于排烟道、排气道预留孔，被告在销售过程中故意隐瞒了该事实，从未告知生活阳台无法交付给原告使用。11.名片（郑秀云）原件1份。12.海逸桃源花园特殊情况客户审批表原件1份。证据11、12，用以证明郑秀云是被告的销售人员。经质证，被告对原告的证据1的真实性无异议，合同第三条已明确约定涉讼房屋为两个阳台，不存在第三个生活阳台的说法，附件一中房屋平面图明确标示涉讼部分为中空空间（该部分所示图标为建筑工程图纸规范中空的符号）。对证据2的真实性无异议。对证据3有异议，不能证明两原告为夫妻关系。对证据4真实性无异议，户型图明确标示“本图仅为标准户型示意，最终以双方购房合同为准”，也可以看出两处标明为阳台的字样，涉讼部分并没有阳台的文字表示，只有中空图标，且01、04户型图纸右侧的文字说明厨房旁中空空间，不存在原告所述该部位为生活阳台的说法。对证据5的录像视频有异议，该录像为原告私下偷拍，且仅为双方讨论的过程，无法证明原告在购买涉讼房屋过程中被告存在欺诈行为，录像中代表发言的仅为海逸集团的代表，并非被告的工作人员，之前业主多次到被告处起哄，海逸集团即派出人员与业主进行讨论。对证据6有异议，该新闻仅为一家媒体的观点和报道，不应作为定案依据，与本案无关。对证据7的真实性不予确认，认为该证据来源不明。对证据8内容的真实性不予确认，内容并非由被告发布。对证据9，由于其内容和信息管理发布是由第三方发布，照片并非出自于被告。证据8、9，由于原告所购买的房屋为毛坯房交付，且上述的证据均非来源于原告，无论证据是否真实，均不能证明原告基于上述证据而购买房产，样板间仅为创意设计，且已标明为非交付标准，样板间的具体户型及面积也与原告所购买的户型和面积不一致。因此，无论样板间如何装修均不构成对原告的欺骗或误导。对证据10的真实性无异议，该证据证实涉讼房屋经合法规划报建，涉讼部位中空符号标志与原告的宣传手册的符号是一致的，所以不存在隐瞒或误导的成分。对证据11、12不予确认，郑秀云并非是被告的员工。诉讼中，被告举证如下：1.营业执照（副本）复印件1份、资质证书原件1份，用以证明被告是具有房地产开发资质的有限责任公司。2.广东省佛山市南海区商品房预售许可证复印件1份，用以证明涉案的商品房符合预售条件，已经取得佛山市住房和城乡建设管理局的预售许可。3.企业机读档案登记资料（经纬房产公司）、海逸桃花源记销售代理项目合同原件各1份，用以证明佛山市经纬房产咨询有限公司是依法成立存续的公司，涉案房屋由佛山市经纬房产咨询有限公司负责销售，所有的销售人员均为佛山市经纬房产咨询有限公司的员工。经质证，原告对被告的证据12无异议。对证据3中的企业机读档案登记资料无异议。对证据3中的海逸桃花源记销售代理项目合同的真实性有异议，即使是真实，被告应对该公司聘请的销售人员所做的销售行为和销售后果承担全部责任。在该合同第4.1.2条明确显示出被告对销售公司所提出的营销策略价格方案建议、各类促销方案等需经被告同意后方可实施，所有销售的承诺和提供的宣传资料相应的法律后果均由被告承担，而不能仅以非被告的员工而推卸相应的法律责任。经审查，被告对原告的证据12、4、10的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。证据3为原件，本院对其真实性予以确认。原告的证据8虽为经公证的网页信息，但未有充分证据显示发布人为被告，本院对其证明力不予确认。原告的证据5、6证据形式的真实性本院予以确认，对证明力结合本案作综合认定。原告的证据9经公证机关公证，本院对其真实性予以确认。原告的证据7为录像资料，存在剪辑的可能，且出处及来源不明，本院对其证明力不予确认。原告对被告的证据1、2和证据3中的企业机读档案登记资料无异议，本院予以采信。被告的证据3中的海逸桃花源记销售代理项目合同为原件，本院对其真实性予以确认。原告的证据11、12为原件且相互印证，本院对其真实性予以确认。综合当事人的陈述及本院采信的证据，本院确认以下事实：佛山市住房和城乡建设管理局颁发南房预字第2014029802号商品房预售许可证，认为海逸桃源花园于2014年7月12日经审核符合预售条件，准予预售。2014年10月15日，原告马爱娣（××）与被告（××）签订一份《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于广东省佛山市南海区狮山镇松岗商业大道北2号海逸桃源花园8栋1401房，总价款586397元，按套内建筑面积计算每平方米7431.2元，建筑面积共101.42平方米，套内建筑面积78.91平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.51平方米。该商品房阳台封闭式的0个，非封闭式的2个。其中合同附件一《房屋平面图》中紧靠厨房外侧约24平方米部分用红线标示属于涉讼房屋面积范围，但同时用“”建筑图例符号（以下简称为争议部分）进行标示。根据相关制图标准显示该争议部分符号的含义为坑槽或孔洞。涉讼房屋的户型图宣传单显示，厨房外侧争议部分标示为全赠送面积。被告向国土规划部门报建备案的规划设计图显示涉讼房屋厨房外侧空间同样加标“”符号，表示该处为排烟道、排气道预留孔。签订合同后，原告向被告支付售房款586397元。2016年3月7日，经广东省广州市海珠公证处公证，海逸桃源花园微信公众号中样板间的部分照片显示厨房外侧有小生活阳台。同年3月18日，原告向本院提起诉讼。诉讼中，双方确认争议部分为全赠送面积，并未纳入房屋计价面积范围。另查明，两原告于2010年2月5日自愿登记结婚。本院认为，原告马爱娣与被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定全面履行各自的义务。双方确认讼争部分为中空空间，对此作为开发商的被告应否承担赔偿责任，本院分析如下：被告作为房地产开发企业对涉讼房屋的规划设计是清楚明晰的，从其向行政部门提交的规划设计图可知，讼争部分为排烟道、排气道预留孔，并无楼板地面，该争议部分只能做排烟通道的特定用途，而不能作一般起居生活实用，对此被告负有相应告知提示义务。虽然宣传资料中讼争部分与阳台等区域的标示有所区别，但标注为全赠送面积，仍不足以排除一般人可能产生的该部分为可作正常起居使用的误解。合同附图亦将该争议部分纳入涉讼房屋的红线范围，其制作的图例标示亦未作足以引起一般人注意的区分提示及文字说明，是导致一般购房者误解的重要原因。同时，作为购房者的原告在购房时亦负一定谨慎注意义务，应对宣传资料及合同平面图中争议部分标示与其他不同有所注意，在没有详加了解的情况下签订合同，对纠纷产生亦负一定责任。综合考虑讼争部分为全赠送部分、双方的过错程度、合同履行情况、当地房地产市场价格及公平原则，本院酌定被告向原告马爱娣赔偿8000元，原告马爱娣诉请超出本院核定范围的，本院不予支持。原告涂福兴非合同相对方，但本案债权产生于两原告夫妻关系存续期间，应属夫妻共同财产，两原告共同主张权利符合法律规定，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告佛山市南海盈冠房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿8000元予原告马爱娣、涂福兴。二、驳回原告马爱娣、涂福兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费全额收取1672.70元（原告已预交），由原告马爱娣、涂福兴负担1472.70元，被告佛山市南海盈冠房地产开发有限公司负担200元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告马爱娣、涂福兴，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长 方 菲代理审判员 孙秀娟人民陪审员 钟晓明二〇一六年六月三十日书 记 员 刘冬花