（2016）粤01民终4852号

裁判日期: 2016-06-30

公开日期: 2016-07-15

案件名称

广州岐风投资咨询有限公司与广州天博电脑设备有限公司、广州市花都区秀全街岐山村村民委员会土地租赁合同纠纷2016民终4852二审民事判决书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

广州岐风投资咨询有限公司,广州天博电脑设备有限公司,广州市花都区秀全街岐山村民委员会

案由

土地租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省广州市中级人民法院民事判决书(2016)粤01民终4852号上诉人（原审原告)：广州岐风投资咨询有限公司（以下简称岐风公司），住所地广州市花都区。法定代表人：吕蕴丽，该公司董事长。委托代理人：谢海昆、黄爱珍，广东合誉律师事务所律师。被上诉人（原审被告)：广州天博电脑设备有限公司（以下简称天博公司），住所地广州市白云区。法定代表人：张荣华，该公司总经理。委托代理人：杨丽芳、姜晓华，广东裕信律师事务所律师。原审第三人：广州市花都区秀全街岐山村民委员会（原广州市花都区新华街岐山村村民委员会，以下简称岐山村委会），住所地广州市花都区。负责人：黄广林，该村委会主任。委托代理人：侯承超，广州市花都区新华街法律服务所法律服务工作者。上诉人岐风公司因土地租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2013）穗花法民三初字第1131号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：涉案土地位于广州市花都区秀全街岐山村，土名“上圹（塘）”，权属人为岐山村委会，土地性质为农用地。2007年6月13日，岐风公司（乙方）与岐山村委会（甲方）签订《土地使用权承包合同》，相关内容约定如下：甲方将位于岐山村委会共67.17亩土地（涉案地块）承包给乙方使用。土地使用期从2008年1月1日至2043年1月1日共35年。合同项下承包地块，按照批准的规划建立一个以工业为主（综合区）经政府有关部门评估合格的工业基础（建设项目），亦包括部分相关配套的生活服务设施。合同还对其它事项进行了约定。2010年2月25日，岐风公司（甲方）与天博公司（乙方）签订《土地使用权租赁合同》。有关内容约定如下：甲方于2007年6月13日向岐山村委会承租花港大道以东，即与马溪村交界处土名为“上塘”共67.17亩的土地（涉案地块），且甲方享有转租权，该地块性质为“划拨”。现甲方将该地块转租给乙方使用。土地使用期从2010年3月15日至2043年1月1日共33年。该块按照批准的方案可以建立一个工业为主，开办经政府有关部门评估合格的工业项目（建设项目），亦包括部分相关配套的生活服务设施。乙方已清楚了解该地块的现状，同意按现状租赁和使用该地块。租金为每亩每年14000元，每五年递增10%，甲方免去乙方共六个月土地使用费作为乙方的基建期。租金按如下计算：2010年3月15日至2010年9月15日六个月期间不计土地使用费。正式计租期由2010年9月16日至2015年12月31日止每年每亩14000元，每年租金总额940380元……乙方在合同签订时向甲方支付押金500000元，押金在合同期内第二年分两期抵扣乙方应交租金50万元。关于双方权利义务，合同约定：一、甲方。在转租期内，甲方负责处理岐山村委会及政府相关部门的关系，必须代办乙方进驻后的消防、用水、用电等各项与上述单位有关的手续；该土地的承包和开发使用合同期限，均已征得有关部门的同意，甲方必须协助乙方办理有关手续；该地块涉及的建筑手续由甲方办理，若建筑过程中或建筑完成后，因相关行政部门禁止建筑或拆除，甲方应承担乙方的建筑的全部费用。二、乙方。乙方须如期按数交纳租金；在转租期内，乙方有权在该地块上自行规划，可用于自己经营或出租，亦可将该地块及建筑物转租或与第三方合作经营，上述的行为无须另行征得甲方和岐山村委会同意。合同第五章约定：土地使用费每年分两次缴交，采取先交款后使用土地，即每年12月1日至5日，6月1日至5日各交半年用地使用费，逾期未交土地使用费，按欠交土地使用费总额每月计违约金百分之五计算，超半年未交，作乙方违约处理，乙方同意甲方有权终止合同，并收回土地及所有在该地块上的厂房建筑物、构筑物、设施等全部财产。若甲方在转租期内无法定或约定理由提前解除合同的，甲方应赔偿乙方在该地块上一切投资的直接或间接经济损失，所有房产基建费用及附属工程费用赔偿给乙方。合同还对其他事项进行了约定。2010年3月1日，岐山村委会在该合同上盖章同意。合同签订后，天博公司向岐风公司支付押金50万元，并开始在涉案土地上建设厂房。2010年7月26日，广州市城市管理综合执法局花都分局向天博公司发出穗综花责字〔2010〕汽189号《责令限期改正通知书》，称因天博公司在新华街花港大道以东进行厂房建设未能提供相关报建手续，责令其立即停止违法行为。2011年3月28日，因涉案土地属违法用地且涉案厂房未办理合法报建手续，涉案厂房被行政机关予以强制拆除。涉案土地至今空置。岐风公司于2013年7月12日向原审法院起诉称：合同签订后，岐风公司依约将上述地块交付给天博公司使用，但天博公司向岐风公司支付了押金50万元后拒绝按照合同约定履行支付租金义务，岐风公司就此多次与天博公司协商均未果，请求判令：1、解除岐风公司、天博公司于2010年3月1日签订的《土地使用权租赁合同》；2、天博公司立即向岐风公司支付自2010年9月16日至交还场地之日止的租金（暂计至2013年7月15日止为2664410元）；3、天博公司向岐风公司支付逾期缴纳租金的违约金暂计10000元（违约金以274277.5元为基数从2010年9月16日起以及以470190为基数分别从2010年12月6日、2011年6月6日、2011年12月6日、2012年6月6日、2012年12月6日、2013年6月6日起，按照每月5%的标准计至付清款日止）；4、天博公司承担本案的案件受理费。原审诉讼中，原审法院向岐风公司释明，假如涉案合同无效，是否变更诉讼请求。岐风公司称如涉案合同无效，诉讼请求变更为请求法院判令：1、天博公司支付2010年9月16日起至交还场地之日止的土地使用费（按双方合同约定的租金标准计算）；2、天博公司支付逾期支付土地使用费的违约金，从2010年9月16日起，按每日5%的标准，计至支付完毕之日止；3、本案诉讼费由天博公司承担。原审法院认为，岐风公司、天博公司签订的《土地使用权租赁合同》虽是双方当事人真实意思的表示，但涉案土地属于农用地，租赁双方均未能提供该地块的合法使用证明。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款的规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续；第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……涉案土地没有取得农用地转用审批手续而出租用于非农建设，违反了法律强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，岐风公司与天博公司签订的《土地使用权租赁合同》依法应属无效。合同无效，但天博公司实际占用涉案土地期间，仍应参照合同约定的租金（使用费）标准向岐风公司支付土地占有使用费。涉案厂房于2011年3月28日被行政机关强制拆除后涉案土地已成空置状态，实际上从这时开始岐风公司已可以对该土地进行正常利用；且厂房被拆除后，天博公司也未曾继续占用该土地,因此土地占有使用费应计算至厂房被拆除之日止，对厂房被拆除之后土地占用费的主张，不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。该法第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。合同约定土地使用费缴纳方式为“先交款后使用土地”，每半年缴纳一次，根据约定，2010年9月16日至2011年3月28日期间的使用费应于2010年6月5日前缴纳。天博公司未按时缴纳土地使用费，因此不管合同是否有效，岐风公司从2010年6月6日开始就已经知道权利被侵害。该时间距离岐风公司提起本案诉讼之日已超过法律规定的诉讼时效期间，岐风公司亦没有提供证据证明存在时效中止或中断的情形，因此对岐风公司要求天博公司支付2010年9月16日至2011年3月28日期间占有使用费的请求，不予支持。合同无效，岐风公司要求天博公司支付违约金亦没有法律依据，不予支持。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款的规定，判决:一、驳回原告广州岐风投资咨询有限公司要求被告广州天博电脑设备有限公司支付2010年9月16日起至交还场地之日止的土地使用费的诉讼请求；二、驳回原告广州岐风投资咨询有限公司的其他诉讼请求。案件受理费28196元，由原告广州岐风投资咨询有限公司负担。判决后，岐风公司不服，向本院提起上诉称：1、原判以被上诉人天博公司自行建设的厂房被行政机关拆除为由认定天博公司已没有使用土地，纯属主观臆断，况且没有使用土地并不意味着就将土地返还给了上诉人。即便天博公司认为其不能继续使用土地，其亦应通知上诉人解除合同、收回土地并办理交接手续，事实上天博公司一直占用该土地至今，并无向上诉人提出交回土地的意思表示，也未与上诉人办理任何交接手续，也无任何证据证明其已将场地返还给上诉人或者有要求交回的书面通知，上诉人根本无法对土地进行正常利用。土地空置并不代表土地不在天博公司的控制之内，只要仍由天博公司控制土地，其就应支付租金或场地占用费至其将土地返还之日止。2、即使涉案合同无效，天博公司应向上诉人参照合同约定的租金标准支付土地占有使用费。3、上诉人及原审第三人岐山村委会多次向天博公司催收使用费，上诉人的催收行为已引起诉讼时效的中断，诉讼时效应重新计算，没有超过法律规定的期限。天博公司拖欠租金的行为或场地占用费的行为一直持续至起诉之日，即使计算诉讼时效也应从起诉之日开始计算，原判认定诉讼时效已过显然有悖事实。综上，原判认定事实错误，适用法律不当，请求撤销原判第一项，改判为天博公司向上诉人支付自2010年9月16日起至交还场地之日止的场地占有使用费（暂计至2013年7月15日止为2664410元），判令本案一审、二审案件受理费由天博公司承担。被上诉人天博公司答辩称：原判认定事实正确，适用法律得当，应维持原判，请求驳回上诉人岐风公司的所有诉讼请求，判令本案一审、二审案件受理费由上诉人承担。原审第三人岐山村委会答辩称：1、涉案合同合法有效，涉案土地实质上并非属于农用地而是属于建设用地，只要经立项和建设审批后，完全可以办理农用地转建设用地。2、天博公司违法建设，应由其承担所有过错责任。二审中，上诉人岐风公司、原审第三人岐山村委会分别向本院提交了以下证据：1、责令限期改正通知书、现场照片、穗府（2009）43号文，拟证明城管执法部门于2010年7月责令被上诉人天博公司停止违法建设，涉案土地当时并无建筑物，且政府发文不可建设，不可能存在原判所认定的建筑物，即使存在建筑物也是因被上诉人天博公司私自违法强建的过错造成；2、收款收据，拟证明被上诉人天博公司曾直接向原审第三人岐山村委会交纳涉案土地租金，但其提供的支票无法承兑，原审第三人岐山村委会实际上并无收取过被上诉人天博公司租金；3、新华街岐山村会议记录、关于预留岐山村集体土地申请办理工业用地函、关于岐山村申请报告的复函、岐山村自留地位置图、岐山村加建桥位置与建设图纸，拟证明涉案土地并非农用地，只要经过立项申请和建设审批手续即可实行农用地转建设用地，但被上诉人天博公司并无对其建设项目提出过立项和建设审批等申请手续，另上诉人岐风公司已按照约定协助被上诉人天博公司办理建筑、消防报建和安装水、临电的手续，并催促其提供建筑立项和报建的材料。被上诉人天博公司的质证意见为：对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，现场照片、收款收据也没有原件，相关建设图纸有效期是2007年，而涉案合同是2010年签订。被上诉人天博公司在二审中没有新证据提交。二审中，上诉人岐风公司向本院提交了《调查取证申请书》，请求本院向广州市城市管理综合执法局花都分局调查核实上述现场照片的真实性，以及向广州市花都区人民政府、广州市花都区汽车城管理委员会核实涉案土地的性质以确定涉案合同的效力。二审审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。本院认为，关于涉案土地的权属、性质问题，经审查，上诉人岐风公司、被上诉人天博公司、原审第三人岐山村委会在原审庭审中均一致确认涉案土地属于原审第三人岐山村委会，被上诉人天博公司还承认涉案土地实质上为农用地，原审第三人岐山村委会亦承认涉案土地长期规划为工业用地，但由于相关手续并未办理，没有权属证书也没有建设用地规划许可证，目前仍属于农用地。事实上，因被上诉人天博公司在涉案土地进行厂房建设未能提供相关报建手续，广州市城市管理综合执法局花都分局于2010年7月26日发出穗综花责字〔2010〕汽189号《责令限期改正通知书》责令其立即停止违法行为，花都汽车城管理委员会也于2011年3月18日向原审第三人岐山村委会发出《关于2010年度第十一次卫片伪变化图斑整改的通知》，告知经区政府审核，不同意保留的图斑，必须在3月20日前进行整改（有建筑物的必须拆除、已填土的必须复耕复绿）。广州市国土资源和房屋管理局花都区分局亦于2011年3月23日向广州市花都区新华街道办事处发出穗花国土监函〔2011〕159号《整治违法用地告知函》，称原审第三人岐山村委会擅自占用村内土地进行建设，由于区政府不同意保留该项目，要求在2011年3月25日前完成对该地块的拆除整治工作，于3月28日前全部完成复绿整治任务。而根据本案查明的事实，上诉人岐风公司、被上诉人天博公司、原审第三人岐山村委会均未能提供涉案土地的合法使用证明，原判根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款、第六十三条的规定，认定涉案土地没有取得农用地转用审批手续而出租用于非农建设，违反了法律强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，认定上诉人岐风公司与被上诉人天博公司签订的《土地使用权租赁合同》依法应属无效正确，本院予以确认。合同无效，但被上诉人天博公司实际占用涉案土地期间，仍应参照合同约定的租金（使用费）标准向上诉人岐风公司支付土地占有使用费。原审庭审中，被上诉人天博公司陈述涉案土地上的建筑物被拆后其已离开，涉案土地目前为空置状态已无任何建筑，而上诉人岐风公司先是承认涉案土地交给被上诉人天博公司后并不知道现状，后又承认涉案土地上目前已无任何上盖物，目前可以自由进出。据此，涉案厂房于2011年3月28日被行政机关强制拆除后涉案土地已成空置状态，实际上从这时开始上诉人岐风公司已可以对该土地进行正常利用，且厂房被拆除后，被上诉人天博公司也未曾继续占用该土地,因此，原判认定土地占有使用费应计算至厂房被拆除之日止，对厂房被拆除之后土地占用费的主张不予支持并无不当。原判已就上诉人岐风公司提起本案诉讼之日已超过法律规定的诉讼时效期间，对上诉人岐风公司要求被上诉人天博公司支付2010年9月16日至2011年3月28日期间占有使用费的请求不予支持的理据作了充分的论述，合法合理，本院不再赘述，予以维持。上诉人岐风公司上诉提出其及原审第三人岐山村委会多次向被上诉人天博公司催收使用费，其催收行为已引起诉讼时效的中断，但上诉人岐风公司对此未能举证证明，本院不予采纳。综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。上诉人岐风公司的上诉意见不成立，本院对其与原审第三人岐山村委会在二审中提交的证据及其调查取证申请均不予接纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费28196元，由上诉人广州岐风投资咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　韩志军审　判　员　　郭东升代理审判员　　刘　卉二〇一六年六月三十日书　记　员　　郑高妍来源：