（2016）苏1102民初1243号
裁判日期: 2016-06-30
公开日期: 2016-07-14
案件名称
南京太湖世家物业管理有限公司镇江分公司与王强物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
镇江市京口区人民法院
所属地区
镇江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南京太湖世家物业管理有限公司镇江分公司,王强
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十一条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1102民初1243号原告南京太湖世家物业管理有限公司镇江分公司，住所地镇江市京口区禹山路18号紫晶国际花园2幢205室。负责人仝猛，该公司经理。委托代理人夏明福，该公司法律顾问。被告王强。原告南京太湖世家物业管理有限公司镇江分公司（以下简称“太湖物业公司”）与被告王强物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月31日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2016年5月18日公开开庭进行了审理。原告太湖物业公司的委托代理人夏明福、被告王强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太湖物业公司诉称：原告为镇江市紫晶国际花园住宅小区物业服务单位，自2011年起为该小区提供物业服务至今。被告为该小区17幢105室业主，至2015年10月31日尚未入住该小区，该房屋建筑面积283.19平方米，累计欠交自2014年11月1日至2015年10月31日期间的物业服务费4138元，经原告催要被告仍未交纳。现原告诉至法院，要求被告立即给付欠交的物业服务费4138元。被告王强辩称：被告至今尚未入住该小区。对于原告收取物业服务费的标准及缴费面积无异议。但原告作为物业管理方，并未完全履行物业服务合同，服务存在瑕疵：1、原告工作人员私自将被告家中水泵的电源关掉，导致被告地下室淹水；2、因原告管理不到位，导致被告家中车库窗户被人撬开，有人至被告家中一楼、三楼及地下室拉大便，被告要求原告进行清理，但原告一直未处理；3、被告家院子被人随意堆放纸箱及彩条布，但当天下午纸箱及彩条布均不见了，物业也未进行处理；4、被告车库西侧的插座有别人的电瓶车插上充电；5、小区内外来车辆乱停乱放，住宅房屋被用作开饭店影响小区秩序。因原告在履行物业服务合同时存在瑕疵，被告要求原告赔偿违约金及精神损失费。经审理查明：原告系南京太湖世家物业管理有限公司不具备法人资格、领有营业执照的分公司。2011年1月14日，紫晶国际花园小区的开发商江苏恒润地产有限公司与南京太湖世家物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由南京太湖世家物业管理有限公司为该小区提供物业服务，合同约定别墅的物业服务收费标准为每平方米每月2.3元。该合同第三十四条约定，合同期限暂定2年，自2011年1月14日起至2013年1月13日止，具体时间以小区业主大会成立重新选聘物业管理公司，并与新聘物业管理公司签订物业管理合同生效时为止。合同签订后，由原告入场为紫晶国际花园小区提供物业服务。南京太湖世家物业管理有限公司后未再与江苏恒润地产有限公司重新签订物业服务合同，紫晶国际花园小区未成立业主委员会。其后，原告仍继续为该小区提供物业服务。2013年4月3日，经原告申请，镇江市京口区物价局同意紫晶国际花园小区中别墅的物业服务费按合同约定执行。被告王强为该小区17幢105室业主，该房屋系别墅，《商品房买卖合同》中约定房屋建筑面积283.19平方米，至2015年10月31日，被告王强尚未入住该房屋。被告王强于2013年11月2日在《前期物业服务合同》上签字。被告王强未缴纳自2014年11月1日至2015年10月31日期间的物业服务费4138元。上述事实，有商品房买卖合同、前期物业服务合同、照片、镇江市京口区普通住宅物业公共服务费报备（批）表、企业名称准予变更登记通知书、整改通知书、发票、处理意见书、催请交付物业管理费函、当事人陈述等证据证明。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，业主应按物业服务合同约定交纳物业服务费用。本案中，虽然前期物业服务合同中约定的合同期限已届满，但此后原告依然为该小区提供物业服务，且被告王强也在合同上签字确认，故原、被告之间存在物业服务合同关系，被告理应按合同约定交纳物业服务费用。虽然原告履行物业服务合同时未尽全责而存在瑕疵，但被告并不能据以抗辩拒交全部物业服务费，考虑原告所提供的物业服务的具体情况，应按瑕疵履行适当减少其报酬或价款，对于原告的主张，本院酌情支持90%，即3724元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条、第二百七十四条第（八）项之规定，判决如下：被告王强于本判决生效之日起十日内给付原告南京太湖世家物业管理有限公司镇江分公司自2014年11月1日至2015年10月31日期间的物业服务费3724元。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告南京太湖世家物业管理有限公司镇江分公司负担2.5元，被告王强负担22.5元。本判决为终审判决。代理审判员 尹星懿二〇一六年六月三十日书 记 员 李亚丽（附：法律条文）附实体法法律条文：《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。