（2016）粤0184民初358号
裁判日期: 2016-06-30
公开日期: 2016-12-30
案件名称
谭铿与广州从化珠光投资有限公司商品房预售合同纠纷2016民初358一审民事判决书
法院
从化市人民法院
所属地区
从化市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谭铿,广州从化珠光投资有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省从化市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0184民初358号原告：谭铿，住广东省从化市。委托代理人：李纲，广东通明律师事务所律师。被告：广州从化珠光投资有限公司，住所地广州市。法定代表人：黄佳爵，总经理。委托代理人：陈国雄，该公司职员。委托代理人：温晋民，该公司职员。原告谭铿与被告广州从化珠光投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由审判员李耀文独任审判，并公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李纲、被告的委托代理人温晋民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谭铿诉称：2015年1月20日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同》及补充协议，被告将其位于从化市街口街流溪御景花园林语一街56号（5-1栋101房）101房卖给原告，总成交价为2952518元。合同第12、13、14条及补充协议第16条约定，被告应于2015年2月4日前将房屋交付原告使用；交房时项目应竣工验收合格，并取得《建设工程质量监督报告》和规划等文件；逾期不超过180日的，被告应从交房日的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向原告支付违约金。补充协议第8条约定，水、电、气在房屋交付时如不能达到使用条件的，被告一次性按商品房总价款的千分之五向原告支付违约金。签订合同后，原告将全部房款2952518元付清，但被告至2015年4月5日才将房屋交付给原告使用，交付时该房屋未竣工验收合格，也未取得《建设工程质量监督报告》和规划等文件，水、电、气均未能达到使用条件。原告认为，原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同》合法有效，受法律保护。被告没有在约定的时间内将房屋交付给原告使用，应向原告支付违约金。违约金：2952518*0.01%*60=17715元。同时根据补充协议第8条约定，被告因交付房屋时水、电、气未能达到使用条件，被告应向原告支付违约金，2952518*0.5%=14762元。故原告起诉请求判令：1.被告支付逾期交楼违约金17715元（以总房款2952518元为基数按每日0.01%的标准从2015年2月5日开始计至2015年4月5日）给原告；2.被告向原告支付违约金14762元（未能达到通水通气通电使用标准所要支付的违约金，即总房款2952518*0.5%）给原告；3.本案诉讼费用由被告承担。被告广州从化珠光投资有限公司辩称：1.案涉房屋交楼所需证件已齐备，不存在原告所述的未取得相关交楼所需证件的情况。原告称案涉房屋在交付时未竣工验收合格，也未取得《建设工程质量监督报告》和规划等文件，水、电、气均未能达到使用条件的情况，与事实不符。2.案涉房屋是现房，交楼标准为按现状交楼，我公司不存在延迟交付之说。3.原告的诉请不符合购房合同的约定。经审理查明：2015年1月20日，原告（乙方）与被告（甲方）订立了一份《广州市商品房买卖合同（预售）》约定甲方将珠光流溪御景花园二期住宅楼工程第5-1栋101房幢1层101号房，房屋地址从化市街口街流溪御景花园林语一街56号（5-1栋101房）101房出售给乙方，成交价为2952518元，乙方自本预售合同网上签订之日起不超过5日支付房款1352518元，余款1600000元须于2015年1月20日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十二条“交房条件”约定，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条“房屋交付”约定，甲方应当在2015年2月4日前将房屋交付乙方使用。甲方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。第十四条“延期交房的违约责任”约定，甲方如未能按合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行同期房地产开发贷款利率计算），同时按总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方损失的，甲方应补偿其差额。乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十五条约定“房屋交付时的有关资料”,甲方应向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼等。第十六条“交付时的验收”约定，乙方应在接到收楼通知书之日起15日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件，应一次性提出异议。甲方在收到乙方异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不答复及处理的，视为乙方异议成立，该商品房视为未交付。第三十一条约定，本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条约定，本合同附件与正文具有同等法律效力。该合同第一页商品房预售合同说明第二条记载：本合同示范文本由广州市国土资源和房屋管理局制定。为体现合同双方当事人的自愿原则，本合同中部分条款中有供合同双方当事人自行选择的【】以及可自行约定的空白行。本合同中内容选择、空格填写及补充协议等，均应由双方当事人平等协商确定。该合同附件七本合同补充协议约定：第3条，甲方应当按照合同第十三条约定的时间将房屋交付乙方使用，但如遇下列特殊原因，甲方可据实予以顺延（本合同顺延是指按累计逾期天数相应推迟）：（1）遭遇不可抗力；（2）乙方逾期付款（包括银行按揭款逾期划到甲方帐户）或未交清合同约定的其它各种税、费；（3）市政规划改变、政府行为、公共垄断、突发性社会事件等原因及甲方不可避免或者克服的异常天气，异常地质状况等。第4条，合同正文第十二条补充：因政府部门或公共服务单位原因影响该栋楼宇办理竣工验收备案等交楼所需证件的，甲方有权顺延交楼时间但应尽全力做好该证件办理工作。合同正文第十五条“上述文件中，（一）至（六）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件”更改为“上述文件中，（一）至（六）项已经取得证件的，由甲方向小区物业管理服务单位提供加盖甲方公章的复印件，并由小区物业服务单位在交楼现场或服务中心前台公示。”第8条，水、电、气在该商品房交付时达到使用条件，如不能达到的，甲方应继续达到使用条件。对于因此未办理收楼手续的，甲方一次性按该商品房总价款的千分之五向乙方支付违约金，该违约金不得与延期交房的违约责任并用。第16条，本合同中所有0.05%的违约金比例均调整为0.01%。第21条，本合同与附件不一致之处，以附件约定为准。另查，涉案房屋属于从化市规划局出具的珠光流溪御景项目总规图的工程编号为E-d-1。从化市环境保护局于2013年7月26日出具的《关于同意珠光流溪御景二期建设项目交付使用的函》称：一、广州从化珠光投资有限公司珠光流溪御景建设项目主要建筑包括住宅工程（自编E-d-1）……。二、该项目建设前期的环保审批手续齐备，项目按要求落实环保治理设施，同时已按要求接驳污水管网，但入住率偏低而不具备建设项目竣工环保验收条件。鉴于项目需取得我局同意后方可办理相关手续等实际情况，我局同意该项目先行交付。三、该项目投入使用前须委托有资质的环境监测机构对所排放污染物进行验收监测和编制《建设项目竣工环境保护验收监测报告表》，并按规定向我局申请该项目竣工环境保护验收，项目未经验收合格不得投入使用。涉案工程于2014年9月29日取得《竣工验收备案表》。在本案审理过程中，被告主张于2015年2月4日向原告发出书面通知要求收楼及交付，但无证据证明。原告承认已于2015年4月4日收楼，并认为涉案房屋尚未通过环保验收。另查，时间2015年5月13日、申请人为原告的《延期收楼违约金赔付申请》，内容为原告持被告于2015年2月4日开具的业主收楼通知函办理收楼手续，在验收过程中发现较多无法正常使用且影响日常生活的问题，被告承诺在春节假期后进行维修再通知原告办理收楼手续，原告已于2015年4月4日办理了收楼手续，由于被告工程质量问题导致原告无法按时入住，要求被告支付延期交房违约金17715元等。本院认为,原告分别在《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件上签名，该合同第一页商品房预售合同说明中即明确本合同示范文本由广州市国土资源和房屋管理局制定，本合同中内容选择、空格填写及补充协议等，均应由双方当事人平等协商确定。合同正文亦明确约定本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件，本合同附件与正文具有同等法律效力。附件七本合同补充协议也明确约定本合同与附件不一致之处，以附件约定为准。对于购买价值近300万元的房屋，应视为原告对上述约定的条款尽到了注意义务。故上述合同及附件是原告与被告双方的真实意思表示，内容合法，均是有效合同的组成部分。被告于2013年7月26日取得环保部门出具的《关于同意珠光流溪御景二期建设项目交付使用的函》，证明环保部门同意将涉案工程交付使用，且被告已于2014年9月29日取得《竣工验收备案表》，已具备交楼条件。对于原告称涉案房屋尚未通过环保验收的主张，本院不予采纳。由于双方约定被告应当在2015年2月4日前将房屋交付原告使用，被告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书。被告无直接证据证明在约定的交楼时间向原告发出收楼通知书，《延期收楼违约金赔付申请》称原告持被告于2015年2月4日开具的业主收楼通知函办理收楼手续，但不能证明被告在2015年2月4日当日已通知原告收楼，对于被告主张在约定交楼当日已通知原告收楼的抗辩，本院不予采纳。该申请称被告承诺在春节假期后进行维修再通知原告办理收楼手续，则可以证明被告最迟于2015年春节即2015年2月19日已通知原告收楼，原告亦已前往收楼，且被告对于原告提出的问题作出了回应。由于被告交付的房屋已符合交楼条件，原告认为被告交付的房屋存在质量瑕疵不能成为拒绝收楼的事由。原告不能向被告主张2015年2月19日后的逾期交楼违约金。综上，即使被告交付的房屋已达到交楼标准，由于未履行通知收楼义务，故仍需按约定的计算标准0.01%向原告支付逾期交楼违约金，但只能从2015年2月4日计至2015年2月19日止。故原告要求被告支付逾期交楼违约金，本院予以支持，但计算方式以本院确定的为准。由于涉案房屋已符合交楼条件，故原告要求被告支付未能达到通水通气通电使用标准违约金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告广州从化珠光投资有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内支付逾期交楼违约金（以房款2952518元按每日0.01%为标准，从2015年2月4日计至2015年2月19日止）给原告谭铿；二、驳回原告谭铿的其他诉讼请求。本案受理费306元，由原告谭铿负担281元,被告广州从化珠光投资有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本案判决确定的一审案件受理费同等金额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 李耀文二〇一六年六月三十日此件与原件核对无异书记员 焦梦云 更多数据：搜索“”来源：