（2016）苏05民终4125号
裁判日期: 2016-06-30
公开日期: 2016-09-29
案件名称
苏州市吴江区国土资源局与吴江市众业房产开发有限公司建设用地使用权纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴江市众业房产开发有限公司,苏州市吴江区国土资源局
案由
建设用地使用权纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏05民终4125号上诉人（原审被告）吴江市众业房产开发有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇交通南路105号。法定代表人刘晓岑，总经理。委托代理人王民荣，江苏江太律师事务所律师。委托代理人瞿碧佳，江苏江太律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）苏州市吴江区国土资源局，住所地苏州市吴江区鲈乡南路1933号。法定代表人范新元，局长。委托代理人陈福才，该单位员工。委托代理人张玉华，江苏震宇震律师事务所律师。委托代理人陈福才，苏州市吴江区国土资源局工作人员。上诉人吴江市众业房产开发有限公司（以下简称众业房产）与被上诉人苏州市吴江区国土资源局（以下简称吴江国土局）建设用地使用权纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院(2015)吴江民初字第1871号判决书，向本院提出上诉。本院于2016年5月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2005年6月24日，吴江国土局与众业房产签订拍卖成交确认书，确认众业房产于2005年6月24日通过公开拍卖竞得位于苏州市××区市区××西南商业地块土地使用权，用地面积为36998.1平方米，竞买单价为1080元/平方米。2005年7月1日，吴江国土局与众业房产签订国有土地使用权出让合同，主要内容为：吴江国土局将位于市区交通北路东侧三里桥西南面积为36998.1平方米（以实测为准）出让给众业房产，土地开发程度为现状地，合同项下出让宗地用途为商业占14%、住宅占86%，土地使用权年限为商业40年、住宅70年，转让价款为1080元/平方米，总价为39957948元，众业房产应于2005年9月10日前一次性付清土地使用权出让金39957948元。2006年11月28日，吴江国土局与众业房产签订了吴江市国有土地使用权出让合同变更协议，主要内容为：众业房产于2005年6月24日以拍卖的方式受让了市区三里桥西南堍36998.1平方米的国有土地使用权，成交单价1080元/平方米，用途为商住（商业占14%、住宅占86%），因众业房产实际建设用途（比例）有所调整，现双方达成如下协议：1、众业房产目前的建设方案已于2006年5月16日经市建设局批准，根据该地块的实际情况，现商住比例调整为商业占总建筑面积的27%，住宅占总建筑面积的73%；2、按照市政府办公室2006年11月26日的会议纪要精神，该地块所处位置的基准地价商业大于住宅，故对改变商住比例不作出让金调整；3、本协议是原合同的附件，具有同等法律效力，除上述商住比例作调整外，原合同的其他规划指标和内容均不变。2012年4月5日，吴江国土局与众业房产再次签订吴江市国有土地使用权出让合同变更协议，主要内容为：众业房产于2005年6月以拍卖方式受让的吴江市区三里桥西南侧36998.1平方米的国有土地使用权，并于2006年11月经批准调整用途为商住（商业占27%、住宅占73%），容积率1.6，开发项目名称为“香江花园”，经竣工验收，该项目用地面积、容积率等指标已超出原合同约定，现就有关土地利用指标调整事项，双方达成如下协议：1、因考虑到该项目建设初期，市城投公司将原交通北路东侧商业和市粮校地块委托众业房产一并开发建设，致该项目土地面积及相应指标超出原合同约定，但众业房产项目建设指标已通过规划部门批准，并办理了相关手续且提供了土地权源（国有建设用地），吴江国土局同意众业房产调整土地面积为41943平方米，容积率2.04（其中商业占21.3%），但众业房产必须按规定补交土地出让金；2、经市土地招拍挂领导小组集体会审确定并报市政府同意，众业房产应按新旧规划条件下的土地差价补交土地出让金，应补交的土地出让金总额为2554.3万元，该款项付清后办理土地分割登记手续；3、本协议是原土地出让合同的附件，除以上内容作调整变更外，其他指标和合同内容均继续有效。另查明：众业房产在竞得位于苏州市××区市区交通北路东侧××桥西南的土地使用权后进行了开发建设，项目名称为“香江花园”，占用土地中包括了2012年4月5日吴江国土局与众业房产签订的吴江市国有土地使用权出让合同变更协议中约定增加的4944.9平方米中的部分土地面积。2012年2月29日，众业房产补缴了土地出让金860万元，2012年3月2日，众业房产补缴了土地出让金140万元，2012年1月19日，众业房产书面承诺“确保在2012年6月底前补交清剩余应补出让金”。以上事实，有原告提供的拍卖成交确认书、国有土地使用权出让合同、2006年11月份吴江市国有土地使用权出让合同变更协议、2012年4月份吴江市国有土地使用权出让合同变更协议、进账单以及原、被告的陈述等证据予以证实。原审原告吴江国土局的诉讼请求为：1、判令被告立即支付原告土地出让金1554.3万元；2、本案诉讼费用由被告承担。原审法院认为：原告吴江国土局与被告众业房产之间签订的国有土地使用权出让合同依法成立并合法有效，双方之间于2006年11月28日和2012年4月5日分别签订的吴江市国有土地使用权出让合同变更协议依法成立，上述两份变更协议未违反法律及行政法规强制性规定，合法有效，被告众业房产已实际使用了变更协议增加的土地面积4944.9平方米中的部分，且被告众业房产法定代表人陆坤连承诺在2012年6月底前补交清剩余应补出让金，故被告众业房产理应按约定于2012年6月底前向原告吴江国土局补缴土地出让金共计2554.3万元，现被告众业房产仅支付了其中的1000万元，余款1554.3万元理应向原告支付。被告众业房产虽然抗辩主张与案外人吴江城市投资发展有限公司存在合作关系，余款1554.3万元应由案外人吴江城市投资发展有限公司向原告支付，但其未向原审法院提供任何证据予以证明，且其主张系被告众业房产与案外人吴江城市投资发展有限公司之间的内部关系，与本案无关，故对其主张原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告吴江市众业房产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市吴江区国土资源局土地出让金1554.3万元(如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号0706678011120100001793）。如果被告吴江市众业房产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费115058元，由被告吴江市众业房产开发有限公司负担，被告负担之数于本判决生效之日起十日内直接给付原告，原告已预交的诉讼费用，原审法院不再退回。上诉人众业房产不服原审判决，向本院提起上诉称：1、案涉新增4944.9平方米土地，系基于政府要求，由城投公司委托上诉人以拆迁方式合作开发的。2、签订变更协议时，上诉人已经按照政府要求的拆迁形式开发完毕，之所以签订变更协议，是为了解决上诉人开发的香江花园商品房业主办理两证的问题。3、虽然签订了协议，但被上诉人并没有将该土地变更到上诉人名下，也不可能变更到上诉人名下，被上诉人依据该协议主张土地出让余款没有事实依据。4、变更协议签订至起诉时已经过三年，三年间被上诉人从未主张余款，从这一事实也印证了协议变更增加的土地面积是没有履行或根本不可能履行的。请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。被上诉人吴江国土局答辩称：原审法院查明事实清楚，适用法律清楚，请求维持。本案所涉1550万土地出让金，系双方于2012年4月5日协商后，就超用地使用等事项在报请市领导批准后，达成的补充协议中所明确约定的，该补充协议是双方当事人真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。上诉人应按合同约定支付相应的土地出让金。根据合同相对性原理，本案所涉1554.3万元理应由上诉人支付给被上诉人。二审中，上诉人众业房产提出以下证据：1、由苏州市吴江城市投资发展有限公司委托律师在2016年4月21日向上诉人发函，要求上诉人按照原来的拆迁开发的方式向他支付1800多万的补偿款，证明上诉人开发案涉土地的方式仍然按照原先政府要求的拆迁开发的方式，而不是现在被上诉人所称的出让开发的方式。2、众业房产向苏州市吴江城市投资发展有限公司的回函，表明现在被上诉人基于本案的起诉，此款暂时不能付给城投公司，要求苏州市吴江城市投资发展有限公司代表政府返还我们承担的1559万多元的拆迁补偿金或将该款实际抵偿涉案的土地出让金，也证明苏州市吴江城市投资发展有限公司作为政府的委托机构，在本案中有事实上的利害关系，也应依法追加为第三人。被上诉人吴江国土局质证认为：1、该两份函与本案没有关联性，双方的函都提到协议书和动迁安置补偿协议的说明这两份文件，这是上诉人与案外人苏州市吴江城市投资发展有限公司之间达成的协议，根据合同相对性原理，如果上诉人认为双方对该协议及说明存在争议，可以就该争议向苏州市吴江城市投资发展有限公司主张，而不应在本案中说明。2、律师函涉的协议书形成时间是在2006年，本案所涉的土地出让补充协议是在2012年，是在本案所涉土地全部开发完毕后由于被上诉人发现上诉人存在违规超面积用地的情况，才再向市领导汇报请示并根据批示结果与上诉人进行协商，双方真实意思表示的情况下签订的。所以上诉人拿前面的与苏州市吴江城市投资发展有限公司的协议来主张折抵本案的土地出让金没有事实和法律根据。3、根据前一份函，苏州市吴江城市投资发展有限公司要求主张的损失是866万余元，不是1800万。综上，上诉人以该证据为由，要求追加苏州市吴江城市投资发展有限公司为本案第三人不符合法律精神。本院查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案涉土地使用权出让合同及变更协议均系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为有效。众业房产二审主张协议签订另有目的，与其向上诉人吴江国土局作出之相关书面承诺相悖，本院不予采信。由二审中众业房产提交的函可见，本案中众业房产在向吴江国土局缴纳土地出让金的同时，亦向案外主体苏州市吴江城市投资发展有限公司支付拆迁补偿款。然该二款项性质有别，所依据之法律关系不同，收款主体亦不一致，在被上诉人吴江国土局不予认可的情况下，不可相互抵充。吴江国土局依合同向众业房产主张土地出让款，于法有据，应予支持。关于众业房产在拆迁补偿款上之争议，留由其与案外人苏州市吴江城市投资发展有限公司另行处理，本案中不予理涉。综上，上诉人吴江市众业房产开发有限公司上诉依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费115058元，由上诉人吴江市众业房产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵 东代理审判员 裘 实代理审判员 沈军芳二〇一六年六月三十日书 记 员 孙 贞 关注公众号“”