（2016）湘05民终782号
裁判日期: 2016-06-30
公开日期: 2016-08-17
案件名称
武冈市华申房地产开发有限公司与戴开友、武冈市城北批发大市场交易管理所、武冈市市场服务管理中心确认合同无效民事判决书
法院
湖南省邵阳市中级人民法院
所属地区
湖南省邵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
武冈市华申房地产开发有限公司,戴开友,武冈市城北批发大市场交易管理所,武冈市市场服务管理中心
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘05民终782号上诉人（原审第三人）武冈市华申房地产开发有限公司。法定代表人周孝元，该公司董事长。被上诉人（原审原告、反诉被告）戴开友。委托代理人赵富澄，湖南振威律师事务所律师。委托代理人罗树理，湖南振威律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）武冈市城北批发大市场交易管理所。负责人颜洪斌，该所所长。被上诉人（原审被告、反诉原告）武冈市市场服务管理中心，住所地武冈市乐洋西路。法定代表人王桃元，该中心主任。委托代理人曾小辉，武冈市武强法律服务所法律工作者。上诉人武冈市华申房地产开发有限公司（以下简称华申公司）因与被上诉人戴开友、武冈市城北批发大市场交易管理所（以下简称城北市管所）、武冈市市场服务管理中心（以下简称市管中心）确认合同无效纠纷一案，不服湖南省武冈市人民法院于二○一六年三月二十五日作出的（2016）湘0581民初120号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，武冈市城北批发大市场由武冈市人民政府筹建，于2013年建成，市管中心负责管理，城北市管所及武冈市竹山市场管理所均系市管中心的下属二级机构。戴开友系从事水果批发零售的个体户。2013年8月9日，市管中心委托湖南某某工程项目管理有限公司对城北批发大市场整体招租项目向社会公开招标。同年9月10日，华申公司以每年260万元的价格中标。市管中心与华申公司于2013年9月30日签订《武冈市农产品批发市场整体租赁合同书》，市管中心将城北批发大市场综合楼一层整层、综合楼二层3间办公室（另有一间会议室甲乙双方共用）、市场交易大厅1、2号厅及场内公共配套设施整体租赁给华申公司，租赁期限四年，即从2014年3月1日起至2018年2月28日止。华申公司取得整体承租权后，又通过公开招标方式向各水果经营户转租，戴开友以年租金74900元的价格中标城北批发大市场苹果厅1号门面。双方于2013年11月4日签订《市场摊（铺）租赁合同》，约定租赁期限为12个月，即2013年12月1日至2014年11月30日止。之后，戴开友等水果经营户反悔并多次上访，要求解除与华申公司签订的租赁合同。经市管中心协调，华申公司同意不履行该合同，并退还戴开友交纳的租金。华申公司为确保水果市场顺利搬迁，于2013年11月10日委托武冈市竹山市管所与城北批发大市场2号厅水果经营户签订2013年12月1日至2014年11月30日的门面租赁合同。于是，武冈市竹山市管所于2013年11月15日与戴开友签订《武冈市农场品批发市场摊位租赁合同》。合同约定，戴开友租赁城北批发大市场某甲号门面，租赁期限自2013年12月1日起至2014年11月30日止，戴开友一次性支付全部租金13500元；合同第八条约定戴开友如无违约行为，则享有在同等条件下对场地的优先租赁权。2014年11月27日，戴开友与城北市管所签订《武冈市城北批发大市场门面租赁合同》，戴开友继续租赁城北批发大市场某甲号门面，租赁期限自2014年12月1日起至2015年11月30日止，租金为13500元。2014年11月28日，华申公司因经营管理等原因向市管中心提出请求，请求提前解除《武冈市农产品批发市场整体租赁合同书》，市管中心同意提前解除，双方于2015年3月12日签订《关于解除农产品批发市场整体租赁合同的协议书》，协议约定华申公司应交给市管中心的租金与市管中心应补偿华申公司的农贸厅（1号厅一楼）装修款余值相抵，两不相欠；协议第三条第二项约定，某甲号门面（现戴开友经营的门面）、某乙号门面、某丙门面（现雷某某经营的门面）、某丁号门面、某戊号楼梯间门面（现夏某某经营的门面），共3户5个门面，经华申公司申请，市管中心同意，市管中心承诺合同解除后继续租给华申公司，但必须重新签订合同，租期至2018年2月28日止，因该3户5个门面2015年的租金已由市管中心收取，2016年和2017年租金华申公司必须按平均每年12万元标准，共计24万元，在签订该协议时付16万元，余款8万元在2016年3月底之前付清，否则，5个门面不再租给华申公司使用。庭审中，市管中心认可，已按约收取华申公司交纳的24万元租金。2015年3月30日，城北市管所与华申公司对上述5个门面签订《门面摊位租赁合同书》，约定租期为两年，从2015年12月1日起至2017年11月30日止。在戴开友第二年门面租期到期前，市管中心多次通知戴开友，其租赁的门面已由华申公司租赁，如续租此门面，应与华申公司联系续租。华申公司在2015年9月16日将戴开友经营的门面以年租金10.8万元的价格租赁给周清国。之后，戴开友与新租户均要求租赁该门面产生矛盾。现戴开友以华申公司等剥夺其优先承租权，与他人恶意串通，签订虚假转租合同，诉至法院。原审法院认为，本案系因门面租赁合同引发的确认合同无效纠纷。武冈市城北批发大市场属国有资产并向外租赁。华申公司通过合法程序，中标城北批发大市场的整体承租项目，并与市管中心签订《武冈市农产品批发市场整体租赁合同书》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反我国相关法律的规定，系有效合同。华申公司基于整体承租合同转租门面摊位，在同意不履行其与戴开友签订的《市场摊（铺）租赁合同》后，委托武冈市竹山市场管理所与戴开友签订《武冈市农场品批发市场摊位租赁合同》，该合同亦系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。该合同中明确约定戴开友对其所租赁的门面在同等条件下具有优先租赁权。武冈市竹山市管所虽经华申公司授权，但未告知戴开友授权事实且以自己名义与戴开友签订租赁合同，让戴开友有理由相信城北市管所具有租赁权。在租赁合同到期前，又无其他经营户租赁的情况下，戴开友与城北市管所续签了《武冈市城北批发大市场门面租赁合同》，华申公司事后亦未提出异议，应视为对该合同的默认，现该合同已实际履行完毕，予以确认，该合同中亦明确约定了优先承租权。华申公司在租赁合同到期前，未在合理期限内通知戴开友优先承租权情形，将戴开友租赁的门面转租给其他经营户，侵犯了戴开友的权利，故对戴开友要求确认其对所租赁的城北批发大市场某甲号门面享有优先承租权的诉请，依法予以支持。市管中心、城北市管所反诉称，戴开友与竹山市管所、城北市管所签订的两份合同系通过围攻或其他不正当手段胁迫市管所签订，要求确认合同无效，但其提供的证据不足以证实胁迫的事实，对该反诉请求，不予支持。华申公司在整体承租一年后，因经营管理等原因向市管中心申请提前解除整体承租合同，市管中心同意解除合同，并签订《关于解除农产品批发市场整体租赁合同的协议书》，亦系双方当事人自愿，符合解除条件，予以认可。根据解除协议内容，华申公司与城北市管所签订《门面摊位租赁合同书》，在解除整体承租后仍对含戴开友所租赁门面在内的五个门面继续租赁。市管中心和华申公司明知戴开友已经承租在先并有优先承租权的约定，却未通过公开竞价方式，故意剥夺了戴开友同等条件下的优先租赁权，故该合同中关于城北批发大市场某甲号门面的部分无效。戴开友虽曾与华申公司签订租赁合同，约定每年租金74900元，但该合同并未实际履行，戴开友实际与竹山市管所、城北市管所签订合同，依约支付租金为每年13500元，不存在不当得利，市管中心、城北市管所要求戴开友返还不当得利122800元的反诉请求，无法律及事实依据，不予采信。优先租赁权是指在继续承租且同等条件下的优先权。市管中心未经法律规定的必经程序而导致与华申公司关于城北批发大市场某甲号门面的租赁合同部分无效，但戴开友并不能因此直接取得租赁权，城北批发大市场某甲号门面的租赁权在产生争议的情况下，市管中心作为门面的所有人和管理人，要求收回门面另作处理，合理合法。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：（一）戴开友对武冈市城北批发大市场某甲号门面具有优先承租权；（二）武冈市市场服务管理中心与武冈市华申房地产开发有限公司对城北批发大市场某甲号门面的租赁合同部分无效；（三）武冈市市场服务管理中心、武冈市城北市场管理所有权对城北批发大市场某甲号门面收回重新出租或另行安排；（四）驳回武冈市市场服务管理中心、武冈市城北市场管理的其他诉讼请求。案件本诉受理费200元，反诉受理费2900元，共计3100元，由戴开友负担100元，武冈市市场服务管理中心负担3000元。华申公司上诉称，本案各方当事人之间存在争议，依法不应适用简易程序审理，原审适用简易程序审理程序不合法。戴开友与城北市管所于2014年11月27日签订的《武冈市城北批发门面租赁合同》系无效合同，戴开友不享有优先承租权。华申公司于2015年3月20日与城北市管所签订的《门面摊位租赁合同书》属全部合法有效合同，不存在部分无效的情形。综上，请求二审法院予以改判。戴开友答辩称，本案事实清楚，权利义务关系明确，原审法院适用简易程序审理符合法律规定。戴开友与城北市管所于2014年11月27日签订的《武冈市城北批发门面租赁合同》合法有效，合同亦明确约定了戴开友享有优先承租权。华申公司于2015年3月20日与城北市管所签订的《门面摊位租赁合同书》侵犯了戴开友的优先承租权，属部分无效。请求二审法院驳回上诉，维持原判。城北市管所及市管中心均答辩认可华申公司要求撤销原审判决主文第（一）、（二）项的请求和理由，但对其他上诉请求和理由不予认可。本院经审理查明的事实与原审查明的一致，对原判认定的事实本院予以确认。本院认为，本案各方当事人争议的焦点是讼争合同是否有效及原审审理程序是否合法。华申公司整体承租后转租门面摊位，其同意不履行先前与戴开友签订的《市场摊（铺）租赁合同》，并委托武冈市竹山市场管理所与戴开友签订了《武冈市农场品批发市场摊位租赁合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，合同中明确约定戴开友对其所租赁的门面在同等条件下具有优先租赁权。在租赁合同到期前，又无其他经营户租赁的情况下，戴开友与城北市管所续签了《武冈市城北批发大市场门面租赁合同》，华申公司对此事实明知且未提出异议，应视为对该合同的默认，现该合同已实际履行完毕，合法有效，且合同中亦明确约定了戴开友在同等条件下的优先承租权。华申公司与城北市管所签订的《门面摊位租赁合同书》，在解除整体承租后仍对含戴开友所租赁门面在内的五个门面继续租赁。市管中心和华申公司明知戴开友已经承租在先并有优先承租权的约定，却未通过公开竞价方式，故意剥夺了戴开友同等条件下的优先租赁权，侵犯了戴开友的合法权益，故该合同中关于城北批发大市场某甲号门面的部分无效。本案事实清楚，权利义务关系明确，原审法院适用简易程序审理并无不当。综上，华申公司提出的全部上诉理由均不能成立，本院均不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审诉讼费200元，由上诉人武冈市华申房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 毛海玲审判员 颜锦霞审判员 彭国强二〇一六年六月三十日书记员 刘毓娴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度搜索“”